Đất dính quy hoạch có tách thửa được không?

Chào Luật sư, tôi là dân kinh doanh, đầu tư bất động sản. Hôm trước tôi có được người quen giới thiệu mua thửa đất ở phía Nam thành phố, tôi thấy giá thành rất ổn. Tuy nhiên vì không đủ tiền nên tôi có vay của bố mẹ vợ thêm một ít và vay của Ngân hàng. Nhưng thời gian gần đây, tôi có nghe được thông tin sắp có quy hoạch ở khu đất tôi đã mua. Tuy chỉ là tin đồn như vậy nhưng do phải vay tiền nên tôi cũng thấy hơi lo. Giờ tôi muốn tách thửa bán dần thì thủ tục sẽ thực hiện như thế nào? Khi đất dính quy hoạch có tách thửa được không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Đất quy hoạch là gì?

* Theo góc độ pháp lý

Khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.

Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…

Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi (diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít).

* Theo cách hiểu thực tế

Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.

Mặc dù có hai cách hiểu như trên nhưng đất quy hoạch hiện nay chủ yếu được hiểu theo nghĩa thực tế là đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.

3 lưu ý khi mua phải đất thuộc quy hoạch

1. Có thể không thu hồi

Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“…

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”.

Như vậy, chỉ khi nào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì khi đó mới thu hồi đất (nhiều trường hợp có quy hoạch nhưng không thực hiện thì có thể sẽ điều chỉnh và không thu hồi đất).

Nói cách khác, ngay cả khi đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng bị Nhà nước thu hồi (nhưng khả năng thu hồi rất lớn).

2. Vẫn có những quyền quan trọng dù đất thuộc quy hoạch

Mặc dù đất thuộc quy hoạch nhưng người sử dụng đất vẫn có thể có một số quyền quan trọng như sau:

– Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

– Có thể được chuyển nhượng, tặng cho.

– Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.

3. Có thể lấy lại cọc khi phát hiện đất thuộc quy hoạch

Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc căn cứ quy định của pháp luật để lấy lại tiền đặt cọc, cụ thể:

– Khi hợp đồng có thỏa thuận.

– Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối.

Đất dính quy hoạch có tách thửa được không?

Đất dính quy hoạch là tên gọi của loại đất đã thuộc quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), điều kiện chung để tách thửa đất gồm:

• Đất đã được cấp sổ đỏ;
• Đất không có tranh chấp, không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Đất còn thời hạn sử dụng tại thời điểm tách thửa;
• Không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho hoặc tặng cho, chuyển nhượng có điều kiện theo quy định tại Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai 2013;
• Thỏa mãn điều kiện tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất (ví dụ như diện tích tối thiểu tách thửa, kích thước các cạnh thửa,…);
• Không thuộc trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

Ngoài ra, khi đất đang nằm trong quy hoạch làm đường, theo đó, để được tách thửa, ngoài các điều kiện chung như chúng tôi đã nêu trên, thửa đất này còn phải thỏa mãn yêu cầu tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung bởi Luật sửa đổi bổ sung của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018:

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.

…

Từ quy định của pháp luật nêu trên, có thể nhận thấy, diện tích đất của bạn nếu đã đáp ứng điều kiện chung như chúng tôi đã nêu trên mà không được tách thửa nếu:

• Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất, mà đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất;
• Hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, trong đó, người đề nghị tách thửa phải chuyển mục đích sử dụng đất để làm đường theo kế hoạch đã được phê duyệt mà thửa đất không được sử dụng với mục đích tại thời điểm có yêu cầu tách thửa;

Tóm lại, để trả lời câu hỏi đất dính quy hoạch có được tách sổ không phải căn cứ vào điều kiện tách thửa chung, điều kiện tách thửa riêng biệt của từng tỉnh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng quận, huyện, tỉnh nơi có đất.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Trình tự, thủ tục về xin thông tin tra cứu quy hoạch đất đai?
• Có được cấp sổ đỏ cho đất quy hoạch không?
• Hiểu thế nào là quy hoạch đất ở xây dựng mới?
• Tra cứu thông tin đất đai và giá áp dụng để tính lệ phí trước bạ

Thông tin liên hệ:

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Đất dính quy hoạch có tách thửa được không?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý Tra cứu chỉ giới xây dựng cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp: