Đất được xem là tài sản vô cùng có giá trị. Vì thế, từ trước tới nay có rất nhiều vụ tranh chấp đất đai xảy ra. Vậy đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không? Cùng Luật sư X tìm hiểu các quy định về sử dụng đất đang có tranh chấp.
Căn cứ pháp lý
Luật kinh doanh bất động sản 2014
Có các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản nào?
Theo Khoản 1 Điều 17 Luật này có các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản
Điều kiện kinh doanh bất động sản năm 2022
Theo đó, từ ngày 01/3/2022 điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức gồm:
- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
(So với Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bỏ điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp, việc bãi bỏ điều kiện này là để phù hợp với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi tại Luật Đầu tư 2020).
- Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin sau:
- Thông tin về doanh nghiệp bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật;
- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản;
- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có),
- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Đất như thế nào được coi là đất đang tranh chấp?
Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Tranh chấp giữa các bên về quyền sử dụng hợp pháp một mảnh đất. Dạng tranh chấp này gồm: tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)
- Tranh chấp quyền và nghĩa vụ phát sinh khi sử dụng đất: Xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất gồm: tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; tranh chấp liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…
- Tranh chấp mục đích sử dụng đất: Dạng tranh chấp ít gặp, liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Dạng tranh chấp này dễ có cơ sở giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, vì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau.
Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh hay không?
Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, nếu miếng đất bạn đang có dự định mua mà có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì không được đưa vào kinh doanh.
Đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng không?
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kề quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất đang tranh chấp không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
Nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định. Các chủ thể có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã phải tiến hành hòa giải giữa các bên.
Trong trường hợp hòa giải không thành thì lúc này bạn sẽ làm đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai đến Tòa án nhân dân nơi có đất. Sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật, giải quyết xong vấn đề tranh chấp đất đai thì bạn có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mời bạn tham khảo:
- Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai cấp huyện mới nhất
- Tranh chấp đòi đất cho ở nhờ theo quy định mới
- Thủ tục pháp lý tranh chấp chia đất hộ gia đình mới năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư X về “Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?“. Hy vọng bài viết ích độc giả. Với dịch vụ chuyên nghiệp, uy tín; đúng thời hạn; đảm bảo chi phí phù hợp, tiết kiệm; cam kết bảo mật thông tin khách hàng 100%, Luật sư X là sự lựa chọn hàng đầu trong dịch vụ thành lập công ty, tạm ngừng kinh doanh, đăng ký bảo hộ logo, bảo hộ thương hiệu, mẫu đơn xin trích lục khai tử, Thủ tục cấp hộ chiếu tại Việt Nam. Mọi thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ: 0833102102 để được giải đáp! Hoặc thông qua các kênh sau:
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 166 Luật đất đai quy định về quyền chung của người sử dụng đất và căn cứ Điều 170 Luật đất đai 2013 về Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Theo đó, khi đất đang có tranh chấp và chưa có kết luận cuối cùng của Toà án mà bạn có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu của mình với mảnh đất đó, thì bạn hoàn toàn có quyền tiếp tục sử dụng và hoạt động, khai thác công dụng của mảnh đất đó và không ai có quyền ngăn cản việc bạn sử dụng mảnh đất đó cho tới khi có kết luận của cơ quan có thẩm quyền.
Căn cứ quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013, theo đó, đối với mảnh đất của bạn nếu muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải thỏa mãn các điều kiện nhất định, trong đó có điều kiện:
Phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất,quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Như vậy, nếu mảnh đất đang xảy ra tranh chấp thì trong trường hợp này bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.
Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
