Đất đã có thông báo thu hồi đất có được tách thửa không?

Thu hồi đất là việc Nhà nước tiến hành thu hồi lại một phần hoặc toàn bộ thửa đất của người dân vì lý do quốc phòng, an ninh,… Khi đã có thông báo thu hồi đất từ cơ quan nhà nước, quyền sử dụng đất và thực hiện các quyền liên quan đến phần diện tích đất bị thu hồi của người dân sẽ bị hạn chế. Trong trường hợp này, nhiều độc giả băn khoăn không biết theo quy định hiện hành, đất đã có thông báo thu hồi đất có được tách thửa không? Đất đã có thông báo thu hồi có được thế chấp không?Quyền của người sử dụng đất khi đất vào diện thu hồi được quy định thế nào? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Tách thửa đất là gì?

Tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.

Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau

Các trường hợp nào không được phép tách thửa hiện nay

Các trường hợp sau đây không được phép tách thửa:

Không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu

Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn (bao gồm cả trường hợp hợp thửa với thửa đất liền kề). Điều kiện đầu tiên để được tách thửa cần phải đáp ứng đó là đủ điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).

Đây là điều kiện áp dụng đối với tất cả các tỉnh thành và các loại đất. Điều đó đồng nghĩa với việc thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa.

Ví dụ: Tại Quyết định 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội quy định hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất ở như sau:

TT	Khu vực	Mức tối thiểu	Mức tối đa
1	Các phường	30m2	90m2
2	Các xã giáp ranh các quận và thị trấn	60m2	120m2
3	Các xã vùng đồng bằng	80m2	180m2
4	Các xã vùng trung du	120m2	240m2
5	Các xã vùng miền núi	150m2	300m2

Theo đó, các thửa đất ở được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở tối thiểu theo quy định tại bảng trên với các xã còn lại.
• Chiều rộng và chiều sâu từ 03m trở lên (so với chỉ giới xây dựng).

Đất tại tỉnh, thành tạm dừng thủ tục tách thửa

Một số tỉnh, thành hiện nay đã ban hành công văn chỉ đạo tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục tách thửa.

Lưu ý: Chỉ tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục chia tách thửa đất nông nghiệp. Việc tạm dừng này không áp dụng đối với thửa đất ở. Việc tạm dừng thủ tục tách thửa là biện pháp tạm thời nhằm góp phần ngăn chặn tình trạng sốt đất, không cấm tách thửa trong thời gian dài (Luật Đất đai 2013 và văn bản quy định chi tiết không cấm tách thửa đối với đất nông nghiệp).

Đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng

Về nguyên tắc đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) sẽ không đủ điều kiện tách thửa. Vì tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất; mà theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai. Tuy nhiên, vẫn có một vài tỉnh vẫn được tách thửa nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng). Ví dụ như tỉnh Bắc Kạn.

Đất đang có tranh chấp, hết thời hạn sử dụng

• Đất đang có tranh chấp: Tại quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành đã quy định rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Trong khi đó nhiều tỉnh, thành không quy định rõ điều kiện này. Mặc dù vậy, trên thực tế việc tách thửa thường được thực hiện chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất. Chính vì vậy, đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện tách thửa.

• Đất hết thời hạn sử dụng: Thời hạn sử dụng đất được chia thành hai nhóm, đất sử dụng ổn định lâu dài (như đất ở của hộ gia đình, cá nhân) và đất sử dụng có thời hạn (như đất nông nghiệp). Khi đất không còn trong thời hạn sử dụng (hết thời hạn sử dụng đất) thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… Đồng nghĩa với việc muốn tách thửa cũng cần phải còn thời hạn sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất đang bị kê biên

Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không chỉ quyền tách thửa mà quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp cũng không thể thực hiện được (theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013). Đồng thời khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.

Không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nguyên tắc này cũng được các tỉnh, thành quy định rõ trong quyết định quy định về điều kiện được phép tách thửa. Theo đó, nhiều tỉnh, thành quy định rõ muốn tách thửa phải phù hợp với quy hoạch. Đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.

Ví dụ: Tại Quyết định số 05/2017/QĐ-UBND, Thành phố Cần Thơ quy định điều kiện tách thửa phải đáp ứng các điều kiện cụ thể, trong đó phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch sản xuất nông nghiệp.

Đất đã có thông báo thu hồi

Khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi cho người sử dụng đất biết trước thời điểm thu hồi một khoảng thời gian nhất định, cụ thể:

• Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp.
• Chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.

Đất đã có thông báo thu hồi đất có được tách thửa không?

Tách thửa đất là việc chia thửa đất gốc thành nhiều thửa đất nhỏ hơn theo trình tự pháp luật. Như đã đề cập ở nội dung trên, các trường hợp không được tách thửa đất tại 63 tỉnh thành bao gồm:

• Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất hết thời hạn sử dụng hoặc có tranh chấp;
• Không đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất;
• Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch;
• Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Các thửa đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

Ngoài các điều kiện chung, mỗi tỉnh thành có những quy định cụ thể về các trường hợp không được tách thửa đất tại địa phương.

Như vậy, có thể thấy, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc khi đã có thông báo thu hồi thì người dân không được phép tách thửa.

Đất đã có thông báo thu hồi có được thế chấp không?

Hộ gia đình, cá nhân được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật với điều kiện loại đất dùng để thế chấp phải thuộc một trong các trường hợp sau:

• Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
• Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
• Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Điều kiện người sử dụng đất có thể thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất phải là khi:

• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Thời điểm thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất:

• Có Giấy chứng nhận
• Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
• trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Như vậy, để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện về loại đất, thời điểm thế chấp. Khi đất có thông báo thu hồi thì không thể đáp ứng được điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Bởi lúc này Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã bị Nhà nước thu hồi và người sử dụng đất không còn quyền sử dụng đất. Do vậy, đất đã có thông báo thu hồi không thể thế chấp quyền sử dụng đất.

Quyền của người sử dụng đất khi đất vào diện thu hồi được quy định thế nào?

Theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018):

• Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
• Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
• Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định nêu trên.

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?

Thông tin liên hệ

Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Có thông báo thu hồi đất có được tách thửa không?”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về tra cứu quy hoạch đất đai. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp