Đất chưa lên thổ cư la gì?

Chào Luật sư X, tôi có một mảnh đất nông nghiệp bỏ hoang đã lâu, đất đã không cằn không thể trồng trọt được nữa nên tôi đự định xây một dãy trọ để cho người khác thuê. Tuy nhiên khi tôi đi lên xin giấy phép xây dựng thì bị từ chối vì đó là đất chưa lên thổ cư, muốn xây phải làm thủ tục chuyển đổi đất lên thổ cư thì mới được. Vậy hiện nay quy định đất chưa lên thổ cư là gì? Thủ tục chuyển đổi đất chưa lên thổ cư sang đất thổ cư năm 2023 như thế nào theo quy định hiện nay? Xin được tư vấn.

Chào bạn, cảm ơn câu hỏi của bạn. Để giải đáp câu hỏi trên mời bạn hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau nhé.

Căn cứ pháp lý

Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Luật Đất đai năm 2013

Đất chưa lên thổ cư là gì?

Đất chưa lên thổ cư bao gồm những loại đất không được phép sử dụng với mục đích xây nhà ở. Hoặc các công trình phục vụ nhu cầu ở khác. Chủ sở hữu phải sử dụng đất đúng với mục đích mà nhà nước đã quy định cho loại đất đó.

Ví dụ như, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng với mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng, trồng trọt. Mọi hoạt động sử dụng trái với mục đích sử dụng của đất nông nghiệp được xem là hành vi trái phép. Như là xây nhà ở, nhà tạm, các dự án công trình phục vụ nhu cầu ở, ….

Để chuyển đổi đất chưa lên thổ cư thành đất thổ cư, chủ sở hữu phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thủ tục chuyển đổi phải đúng theo quy định của pháp luật và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép.

Những loại đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư

Tại khoản 1 Điều 6 bộ Luật đai đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất. Theo đó, tất cả các loại đất khác đều có khả năng chuyển thành đất thổ cư. Ngoại trừ đất thổ cư nông thôn (ONT) và đất thổ cư đô thị (ODT).

Tất cả các loại đất nằm trong 3 nhóm đất chính sau đây:

Nhóm đất nông nghiệp với 12 loại đất, như: đất chuyên trồng lúa nước, đất lúa nương, đất trồng cây hàng năm, …
Nhóm đất phi nông nghiệp với 34 loại đất, như: Đất xây dựng cơ sở y tế, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng cơ sở văn hóa, …
Nhóm đất chưa sử dụng với 3 loại đất, gồm: Đất núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, đất bằng chưa sử dụng.

Có được xây nhà trên đất chưa lên thổ cư không?

Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất được phân loại như sau:

Phân loại đất

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Có thể thấy quy định hiện nay về đất đai không đề cập đến cập đến loại đất thổ cư. Tuy nhiên trong đời sống hằng ngày, cụm từ đất thổ cư được sử dụng rất thường xuyên và rộng rãi. Vậy đất thổ cư là gì?

Theo cách hiểu thông thường, đất thổ cư ý chỉ loại đất dùng để ở, để xây nhà và các công trình.

Căn cứ quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất:

Nguyên tắc sử dụng đất

Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Ngoài ra tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất1.Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích. Đất chưa lên thổ cư mà cụ thể là đất nông nghiệp chỉ được sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật, không bao gồm việc xây dựng nhà ở, công trình. Theo đó, xây nhà trên đất không thổ cư là hành vi vi phạm pháp luật.

Thủ tục chuyển đổi đất chưa lên thổ cư sang đất thổ cư năm 2023

Điều kiện chuyển đổi đất chưa lên thổ cư sang đất thổ cư

Theo Điều 52 bộ Luật đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư nếu đáp ứng 2 điều kiện sau:

Cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.

Mục đích sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm được công khai. Do đó, người dân có thể tự tra cứu hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính cấp xã, phường, thị trấn.

Thủ tục chuyển đổi đất chưa lên thổ cư sang đất thổ cư

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chủ sở hữu đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hồ sơ gồm như sau:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu 01 – được ban hành kèm theo thông tư 30/2014 – BTNMT)
Sổ đỏ ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Bước 2: Nộp hồ sơ

Chủ sở hữu đất nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến phòng Tài nguyên & Môi trường khu vực nơi có thửa đất đó.

Phòng Tài nguyên & Môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác định hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ hoặc chưa đầy đủ thì phòng Tài nguyên & Môi trường sẽ thông báo. Cũng như sẽ hướng dẫn cho chủ sở hữu đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Chủ sở hữu đất tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo nộp tiền đã đưa ra. Đây là bước bắt buộc trong thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Chủ sở hữu đất nhận quyết định tại phòng Tài nguyên & Môi trường nơi đã nộp hồ sơ.

Có thể bạn quan tâm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Đất chưa lên thổ cư là gì?” Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý về vấn đề khung giá đền bù đất đai. Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Câu hỏi thường gặp

Xây nhà ở trên đất không thổ cư có bị phạt không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai liên quan đến hành vi sử dụng đất nông nghiệp không đúng mục đích. Xây nhà trên đất không thổ cư sẽ bị phạt tiền căn cứ vào loại đất nông nghiệp, diện tích đất sử dụng trái mục đích, thuộc khu vực thành thị hay nông thôn mà xác định khoản tiền xử phạt. Số tiền phạt thấp nhất đối với hành vi này là 2.000.000 đồng và số tiền phạt cao nhất là 1.000.000.000 đồng.
Ngoài ra một số biện pháp khắc phục hậu quả có thể được áp dụng là:
Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;
Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong một số trường hợp
Đồng thời, trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm, có thể bị Nhà nước thu hồi đất theo điểm a khoản 1 Điều Điều 64 Luật Đất đai 2013.

Thời hạn giải quyết chuyển đổi đất không thổ cư sang đất thổ cư?

Căn cứ Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn giải quyết chuyển đổi mục đích sử dụng đất kể từ thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu đất:
Đối với các khu vực thường: không quá 15 ngày.
Đối với các khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu – xa, vùng đặc biệt khó khăn …. : không quá 25 ngày.

Có nên mua đất chưa lên thổ cư hay không?

Để trả lời cho câu hỏi có nên mua đất chưa lên thổ cư hay không hầu hết ai cũng khuyên là không nên. Bởi đây là đất nông nghiệp nên khó làm ăn, buôn bán hay kinh doanh bất động sản được. Nếu muốn làm thì phải thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng. Ngoài ra việc mua đất chưa có thổ cư được đánh giá là không an toàn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ hơn các loại đất khác.
Tuy nhiên, vẫn có những nhà đầu tư thích mạo hiểm và vẫn quyết định muốn đầu tư vào loại đất này. Vậy nên câu hỏi có nên mua đất chưa có thổ cư hay không vẫn có thể đi theo một hướng trả lời khác. Tóm lại bạn vẫn có thể mua đất chưa thổ cư với điều kiện bản thân mình phải biết rõ và nắm kỹ các thông tin về loại đất đó. Việc lên Ủy ban tìm hiểu, thẩm định xem loại đất có nằm trong diện quy hoạch đất ở hay không, để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.