Chào Luật sư, hiện nay tôi đang muốn thực hiện tách thửa đất nhưng chưa rõ về quy định pháp luật như thế nào nên mong muốn được luật sư hỗ trợ giúp. Cụ thể là tôi có một thửa đất ao với diện tích khá lớn, nay tôi muốn tách thửa đất ao này ra làm hai để cho hai người con của tôi, tôi thắc mắc không biết rằng đất ao có tách thửa được không? Nếu được, trình tự, thủ tục tiến hành tách thửa đất ao năm 2023 hiện nay như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp, tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn tại nội dung bài viết sau đây, mời bạn đọc tham khảo để có giải đáp với thắc mắc của bạn.
Căn cứ pháp lý
Đất ao là gì?
Hiện Luật Đất đai 2013 không có quy định thế nào là đất ao, tuy nhiên có thể hiểu đất ao là khu đất trũng được hình thành do tự nhiên hoặc nhân tạo, có nước đọng lại tạo thành ao. Đất ao có thể gắn liền với thửa đất ở/đang có nhà trên đất hoặc đứng riêng biệt.
Theo Điều 103 Luật Đất đai 2013, đất ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Theo đó, đất ao sẽ mang đặc diểm dưới đây:
– Nằm cùng thửa đất đã có nhà ở và sử dụng với mục đích nuôi trồng thủy hải sản;
– Thường có nguồn gốc từ đất khai hoang hoặc được Nhà nước giao cùng với đất ở hoặc được nhận tặng cho, thừa kế…
Đất ao có tách thửa được không?
Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác không quy định cụ thể đất ao có được tách thửa hay không mà chỉ quy định về điều kiện tách thửa đất nói chung. Do đó, người sử dụng đất được phép tách thửa đất ao nếu đáp ứng các điều kiện được nêu tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 dưới đây:
– Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;
– Thửa đất không bị tranh chấp;
– Thửa đất đang trong thời hạn sử dụng:
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Thửa đất ao đáp ứng các điều kiện để được tách thửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất gồm: Điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu được tách thửa; Điều kiện về tính phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện…
Theo đó, mỗi địa phương khác nhau sẽ quy định về diện tích tách thửa tối thiểu khác nhau.
Ví dụ, tại thành phố Hồ Chí Minh, việc chia tách thửa đất ao (đất nông nghiệp) được thực hiện theo Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND.
Trong đó, khoản 2 Điều 5 của Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định việc tách thửa đối với đất nông nghiệp như sau:
2. Tách thửa đất nông nghiệp:
a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.
Như vậy, diện tích tách thửa tổi thiểu của đất ao tại thành phố Hồ Chí Minh phải đảm bảo từ 500 m2 trở lên.
Trình tự, thủ tục tiến hành tách thửa đất ao năm 2023
Tách thửa đất được hiểu chính là quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ một cá nhân hoặc 1 hộ gia đình sang cho nhiều cá nhân khác. một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Quy trình và điều kiện tách thửa được quy định chi tiết theo quy định của pháp luật. Chi tiết trình tự, thủ tục tiến hành tách thửa đất ao năm 2023 được thực hiện theo các bước sau:
Trường hợp đất ao đủ điều kiện tách thửa thì thủ tục tách thửa được thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Gồm:
– Giấy chứng nhận (bản chính);
– Đơn đề nghị tách thửa đất theo mẫu;
– Giấy tờ tùy thân Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân.
– Giấy tờ khác theo yêu cầu.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã (nếu có nhu cầu) hoặc bộ phận tiếp nhận của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai;
Trường hợp địa phương đã có bộ phận một cửa cấp huyện thì nộp tại đây.
Bước 3: Xử lý hồ sơ
Cơ quan chuyên môn về đất đai cấp huyện sẽ thực hiện các công việc:
– Đo đạc địa chính để tách thửa đất;
– Lập hồ sơ trình cơ quan chuyên môn xác minh điều kiện tách thửa.
– Trường hợp đủ điều kiện tách thửa: Trả giấy chứng nhận bản chính và kèm theo văn bản xác nhận đảm bảo đủ điều kiện tách thửa cho người yêu cầu.
– Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa đất: Người sử dụng đất nhận lại Giấy chứng nhận và thông báo không đủ điều kiện tách thửa.
Bước 4: Sang tên quyền sử dụng đất
Phải làm gì khi vẫn muốn tách thửa đất ao mà không đủ diện tích tối thiểu?
Một trong những điều kiện quan trọng để được xem xét tách thửa đất là diện tích tối thiểu của thửa đất trước và sau khi tách phải đảm bảo quy định của địa phương nơi có đất. Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, dù không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa nhưng vẫn có thể được xem xét, tách thửa nếu:
Trường hợp 1: Chuyển mục đích sử dụng đất ao của bạn thành đất ở
Thông thường, diện tích tối thiểu tách để thửa đất ở là nhỏ hơn nhiều so với đất nông nghiệp. Do vậy, để tách thửa đất ao, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng của đất ao sang thành đất ở. Sau đó, xin tách thửa đối với phần đất ao là đất ở sau khi đã chuyển.
Thường nhiều người lựa chọn cách này vì mục đích lâu dài thường là mong muốn để ở, và cũng là trường hợp mà bố mẹ muốn tặng cho con, anh chị em muốn tặng cho nhau…một phần đất để có nơi xây dựng nhà ở.
Trường hợp 2: Xin tách thửa đất ao đồng thời với hợp thửa đất nông nghiệp liền kề mà bạn đã được cấp sổ
Căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
…
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Theo đó, khi xin tách thửa đất ao, bạn đồng thời xin phép được hợp thửa đất này với thửa đất nông nghiệp đã được cấp sổ liền kề của bạn. Khi vừa tách và hợp thửa thì hai thửa đất của bạn vẫn đảm bảo được diện tích tối thiểu tách thửa.
Đây là cách được nhiều người lựa chọn hơn so với việc chuyển mục đích sử dụng từ đất ao sang đất ở rồi xin tách thửa đất sau khi đã chuyển mục đích do chi phí thấp hơn và không mất nhiều bước thực hiện.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Năm 2023 quy định đất ao có tách thửa được không?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý về phí tách thửa đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Kiểm tra trích lục đất năm 2022 như thế nào?
- Hướng dẫn cách xem bản đồ địa chính online nhanh chóng năm 2022
- Thủ tục xóa thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng ở Việt Nam năm 2022
Câu hỏi thường gặp:
Theo Pháp luật quy định, đất ao được phép cấp sổ đỏ, tuy nhiên để được cấp sổ thì cần đảm bảo các điều kiện cụ thể dưới đây:
Người sở hữu đất cần chứng minh được quyền sở hữu đất hợp pháp bằng các loại giấy tờ được chấp nhận. Nếu hộ gia đình không có các giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng lô đất ao đó thì phải chứng minh được đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và có xác nhận từ UBND cấp xã là không có bất kỳ tranh chấp nào và phù hợp với quy hoạch.
Đất thuộc đối tượng được cấp sổ đỏ theo quy định của Luật Đất Đai 2013.
Đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất (trừ trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế sử dụng đất).
Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất buộc phải ghi rõ mục đích sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Đất đai, đất phải được sử dụng đúng với mục đích quy định của từng loại đất. Chính vì vậy, đất ao muốn được phép xây nhà ở, thì công trình phải đảm bảo 2 điều kiện sau:
Được công nhận là đất ở.
Việc xây dựng không vướng mắc vào các quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.
Nếu đang có ý định xây dựng nhà ở trên đất ao thì cần kiểm tra mục đích sử dụng đất của phần đất được ghi trên giấy chứng nhận sử dụng đất. Trong trường hợp không được phép xây dựng cần thực hiện chuyển đổi mục đích trước khi tiến hành xây nhà trên đất ao.
Nếu đất ao được xác nhận là đất nông nghiệp mà người dân xây dựng nhà ở khi chưa được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ bị xử phạt hành chính từ 40 triệu đồng đến 50 triệu đồng và buộc phá dỡ công trình hoặc bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
