Xin chào Luật sư X. Tôi được biết rằng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Nay gia đình tôi làm ăn thua lỗ nên mua thế chấp quyền sử dụng đất của mình. Tôi có thắc mắc rằng thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở đâu? Gia đình tôi sẽ cần chuẩn bị những giấy tờ, hồ sơ và thực hiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất như thế nào? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Quyền sử dụng đất là gì?
Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân; và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Pháp luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định; và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Luật đất đai tuy không có quy định rõ khái niệm quyền sử dụng đất; nhưng luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do; Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên đơn vị diện tích xác định; trong một thời gian sử dụng nhất định.
Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất; được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao; tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.
Điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất?
Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Như vậy, điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất thực hiện thế chấp là phải có Giấy chứng nhận.
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định; người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: đất đai không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế ;chấp trong hời hạn sử dụng đất)
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở đâu?
Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện thuộc Sở TNMT là nơi tiếp nhận và có thẩm quyền đăng thế chấp quyền sử dụng đất.
Sau khi nhận hồ sơ, người tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký. Nếu hồ sơ đăng ký hợp lệ, người tiếp nhận vào Sổ tiếp nhận, cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu hẹn trả kết quả.
Trường hợp hồ sơ đăng ký không hợp lệ, người tiếp nhận hướng dẫn để người yêu cầu đăng ký trực tiếp hoàn thiện hồ sơ hoặc lập văn bản hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất gồm những gì?
Căn cứ Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 1 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
– Phiếu yêu cầu đăng ký theo Mẫu số 01/ĐKTC (1 bản chính).
– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực).
– Bản chính giấy chứng nhận (Sổ đỏ, sổ hồng).
– Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực hoặc 1 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
– Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực hoặc 1 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.
Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện thuộc Sở TNMT là nơi tiếp nhận và có thẩm quyền đăng thế chấp quyền sử dụng đất.
Bước 3. Thẩm định hồ sơ
Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký của người yêu cầu.
Lưu ý:
– Trường hợp nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) hoặc nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa, thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.
– Thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này được tính từ ngày cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.
Bước 4. Người yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người yêu cầu phải nộp phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, phí cấp bản sao và phí cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.
Bước 5. Trả kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm
*Phương thức trả hồ sơ
Kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm được cơ quan đăng ký trả cho người yêu cầu đăng ký theo một trong các phương thức sau đây:
– Trực tiếp tại cơ quan đăng ký.
Trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, thì Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký;
– Qua đường bưu điện;
– Phương thức khác do cơ quan đăng ký và người yêu cầu đăng ký thỏa thuận.
*Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm
Cơ quan đăng ký trả hồ sơ, cung cấp thông tin trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Vợ ủy quyền cho chồng bán đất được không?
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trùng thửa
- Số hộ chiếu có bị thay đổi khi cấp lại không
Thông tin liên hệ:
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Năm 2022 thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở đâu?“. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục đặt cọc mua bán đất đai, cách soạn thảo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất… Nếu quy khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp
Theo điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân, bao gồm:
– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Căn cứ khoản 1 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Riêng đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất thì tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”
Theo đó, thế chấp là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (chủ yếu là để bảo đảm cho khoản vay) và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định “đích danh” là ai được nhận thế chấp
