Công chứng nhưng không sang tên được thì phải làm gì?

Trong thực tế, chúng ta thường gặp phải những trường hợp mà mặc dù đã có sự phối hợp của bên bán, nhưng bên mua vẫn gặp khó khăn trong việc hoàn tất thủ tục sang tên chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất. Nguyên nhân cho điều này thường liên quan đến những lỗi từ phía bên bán, bao gồm việc xây dựng nhà ở hoặc công trình trên đất mà không tuân thủ giấy phép hoặc không phù hợp với thông tin ghi nhận trong giấy chứng nhận. Để tìm cách giải quyết cho trường hợp này mời bạn đọc tham khảo trong bài viết “Công chứng nhưng không sang tên được thì phải làm gì?” của Luật sư X nhé!

Công chứng nhưng không sang tên được cần phải làm gì?

Trong trường hợp bên bán không chịu phối hợp thực hiện thủ tục sang tên cho bên mua, theo Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có giá trị pháp lý từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu. Hợp đồng hoặc giao dịch đã được công chứng sẽ có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hoặc giao dịch đó, bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc theo quy định của pháp luật, trừ khi hai bên đã có thỏa thuận khác.

Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ ngày công chứng và các bên trong hợp đồng phải tuân thủ nghĩa vụ đã thỏa thuận. Theo đó, pháp luật cho phép các bên khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền nếu hợp đồng có công chứng nhưng một trong các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Trong trường hợp này, Tòa án sẽ dựa vào yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng của bên liên quan và ra quyết định công nhận giao dịch đó. Quyết định này sẽ được sử dụng làm căn cứ để Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

Ngoài ra, theo điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.

Tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

“1. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;

b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.

2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

5. Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.”

Như vậy Mua đất nhưng không sang tên có thể bị xử phạt từ 1 triệu đến 5 triệu đồng ở khu vực nông thôn, còn ở thành thị thì gấp đôi. Đồng thời buộc phải đăng ký theo quy định pháp luật. Lưu ý: Mức phạt tiền áp dụng đối với hành vi vi phạm hành chính do cá nhân thực hiện. Trường hợp hành vi vi phạm hành chính do tổ chức thực hiện thì phạt tiền gấp hai lần mức phạt tiền quy định đối với cá nhân (khoản 1 Điều 6 Nghị định này).

Thứ hai, không thể sang tên do lỗi của bên bán

Thực tế rất nhiều trường hợp mặc dù đã có sự phối hợp của bên bán nhưng bên mua vẫn không thể hoàn tất thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bởi các lỗi của bên bán như: Nhà ở, công trình xây dựng trên đất không đúng với giấy phép, không đúng với ghi nhận trong giấy chứng nhận. Hoặc tại thời điểm các bên làm thủ tục sang tên, Bên bán bị một bên thứ ba khởi kiện về tranh chấp đất đai và bị Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp. Lúc này để làm được thủ tục sang tên, các bên phải giải quyết các vấn đề trên thì Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua hoặc nếu vấn đề không được giải quyết thì một trong các bên có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan Hợp đồng mua bán nhà đất

Mời bạn xem thêm: Đất thờ cúng có được bán không?

Quy trình mua bán nhà đất hợp pháp và thời hạn đăng ký sang tên sổ khi mua bán nhà đất

Đầu tiên, để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất theo quy định pháp luật, bước đầu tiên là các bên cần ký kết một hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực để chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Luật đất đai năm 2013 quy định rõ ràng về việc công chứng hợp đồng mua bán và chuyển nhượng đất, cũng như tài sản liền kề đất. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng này là bắt buộc, trừ khi đây là giao dịch kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b của khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013.

Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quy định bắt buộc để hoàn tất quá trình chuyển nhượng. Các hình thức khác như giấy tay, vi bằng, thỏa thuận miệng hoặc hợp đồng ủy quyền sẽ không đảm bảo tính pháp lý và mang theo nhiều rủi ro khác nhau.

Tiếp theo, sau khi hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hợp pháp đã được xác lập, các bên phải tiến hành thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho bên mua. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính. Điều này có nghĩa là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiệu lực ngay từ thời điểm các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực, mà phải chờ đến thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký chuyển tên sổ địa chính cho bên mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương nơi có mảnh đất đang được mua bán/giao dịch. Chỉ khi bên mua nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà đứng tên mình từ cơ quan nhà nước, quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được coi là hoàn tất và bên mua trở thành chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng và sở hữu nhà đất đó.

Theo khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai 2013:

“6. Trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này, trong thời hạn không quá 30 ngày, tính từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia quyền sử dụngđất cho người thừa kế. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hoàn tất thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn quy định.”

Vì vậy, sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực, bên mua cần nhanh chóng tiến hành thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn để hoàn tất thủ tục đăng ký là không quá 30 ngày, tính từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng. Trong thời gian này, bên mua cần chuẩn bị và nộp đầy đủ các hồ sơ, giấy tờ liên quan theo quy định của cơ quan nhà nước địa phương.

Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký, bên mua sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà đứng tên mình từ cơ quan nhà nước. Từ đây, bên mua trở thành chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng và sở hữu nhà đất.

Quá trình mua bán nhà đất có thể có những yêu cầu và thủ tục phụ thuộc vào quy định của quốc gia và địa phương. Vì vậy, để đảm bảo tính chính xác và pháp lý, ngoài việc tham khảo thông tin chung, bạn nên tìm hiểu kỹ quy định của quốc gia và khu vực nơi bạn muốn mua bất động sản, và nếu cần, tư vấn với luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để biết rõ hơn về quy trình cụ thể và yêu cầu pháp lý trong trường hợp của bạn.

Mời bạn xem thêm:

• Công chứng viên có được chứng thực giấy tờ không?
• Mẫu giấy đăng ký tham gia khóa bồi dưỡng nghề công chứng mới
• Hợp đồng tặng cho có cần công chứng không?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Công chứng nhưng không sang tên được cần phải làm gì?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc, chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102 .

Câu hỏi thường gặp