Chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn thì làm gì?

Trước khi ký vào bản Hợp đồng thuê nhà, người thuê cần nắm rõ đầy đủ các thông tin trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi và tránh các tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai, trong đó có quy định về thời hạn cho thuê nhà. Chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn thì làm gì? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Luật sư X.

Chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhà. Theo đó một bên sẽ giao phòng/căn hộ/nhà để bên kia sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định và được bên thuê trả một khoản tiền thuê tương ứng với thời gian thuê.

Hợp đồng thuê nhà phải bao gồm các nội dung sau đây:

– Họ tên kèm theo địa chỉ của người thuê và người cho thuê.

– Đặc điểm của nhà cho thuê và thửa đất gắn liền với nhà cho thuê đó. Riêng thuê nhà chung cư thì các bên còn phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng riêng, diện tích sàn căn hộ… chung cư.

– Giá thuê nhà (nếu các bên có quy định cụ thể về giá thuê).

– Thời hạn cho thuê và các hình thức thanh toán tiền thuê: Hàng tháng, theo quý, theo năm…

Căn cứ quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, trong thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trừ các trường hợp sau đây:

– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện;

– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;

– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

– Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và không thỏa thuận được với bên thuê về giá nhà thuê mới sau khi cải tạo. Trong trường hợp này, bên cho thuê phải bồi thường cho bên thuê.

Do đó:

– Nếu lý do lấy lại nhà thuộc các trường hợp nêu trên thì chủ nhà hoàn toàn được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn và lấy lại nhà đang cho thuê.

– Nếu lý do lấy lại nhà không thuộc các trường hợp nêu trên, chủ nhà bạn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật. Khi đó, bạn có thể khởi kiện để yêu cầu chủ nhà thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại.

Đòi bồi thường thế nào nếu chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn?

Theo khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên bị thiệt hại do hành vikhông thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

Do đó, trong trường hợp chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật thì phải bồi thường thiệt hại nếu gây ra thiệt hại cho bạn. Không chỉ vậy, trong hợp đồng mà có quy định về việc phạt cọc, phạt vi phạm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật thì chủ nhà còn bị phạt cọc, phạt vi phạm theo thỏa thuận.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày biết đến việc chủ nhà muốn đòi lại nhà.

Bồi thường thiệt hại

Theo Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015, thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức, hình thức, phương thức bồi thường.

Theo đó, người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

Theo yêu cầu của người có quyền,Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.

Như vậy, khi chủ nhà đòi lấy lại nhà trước hạn mà ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người thuê thì người thuê nhà có thể yêu cầu chủ nhà bồi thường về những thiệt hại xảy ra và tinh thần (nếu có). Nếu không thỏa thuận được về mức bồi thường thì có thể khởi kiện ra Tòa.

Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp.

Phạt cọc

Vì bạn không nói rõ và cung cấp hợp đồng thuê nhà nên sẽ có 02 trường hợp sau đây:

– Hợp đồng thuê nhà có quy định về đặt cọc và phạt cọc: Thực hiện theo hợp đồng;

– Hợp đồng không quy định: Không được phạt cọc.

Phạt vi phạm hợp đồng

Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Do đó, nếu trong hợp đồng có quy định phạt vi phạm thì người cho bạn thuê nhà sẽ bị phạt do vi phạm việc thực hiện hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Mời bạn xem thêm:

• Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả cọc không?
• Quy định người thuê nhà cần biết để tránh rủi ro năm 2022

Thông tin liên hệ với Luật sư X

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư X về chủ đề: Chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn thì làm gì?

Để có thêm thông tin về: Giấy phép sàn thương mại điện tử, thành lập công ty, đăng ký kết hôn có yếu tố nước ngoài, hợp thức hóa lãnh sự, xin phép bay flycam…của Luật sư X, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline: 0833102102.

Câu hỏi thường gặp