Chủ nhà bán nhà khi chưa hết thời hạn cho thuê thì có được phép không?

Chủ nhà bán nhà khi chưa hết thời hạn cho thuê là một vấn đề vô cùng thắc mắc đối với người dân; đặc biệt là những người đi thuê nhà. Có rất nhiều trường hợp người thuê nhà sững sờ bởi việc chủ nhà cho thuê đã bán căn nhà cho một người khác; mà chính bản thân mình lại không hề hay biết. Vậy thì việc bán nhà khi chưa hết thời hạn cho thuê có được phép hay không? Hãy cùng với Luật sư X tìm hiểu về vấn đề này nhé!

Câu hỏi:

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau:

Tôi có thuê nhà với hợp đồng là 03 năm có công chứng. Nay thời hạn hợp đồng chỉ còn lại 4 tháng; thì chủ nhà đã bán và sang tên mà không hề thông báo. Tôi có liên hệ với chủ nhà để hỏi thanh lý hợp đồng thì không được sự hợp tác. Chủ mới đến đòi tiền nhà; tôi thuê trong khi hợp đồng tôi ký với chủ cũ và vẫn còn hiệu lực. Xin cho tôi biết ý kiến tôi phải làm sao?

Mong Luật sư X giải đáp thắc mắc trên giúp; tôi xin cảm ơn!

Nội dung tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc tới Luật sư X! Sau quá trình phân tích và tìm hiểu về vụ việc; Luật sư X xin được đưa ra câu trả lời như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật nhà ở năm 2014.
Bộ luật tố tụng Dân sự 2015.

Quy định của pháp luật về trường hợp mua bán nhà ở đang cho thuê

Căn cứ theo Điều 127 luật nhà ở năm 2014; quy định trường hợp mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:

“Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê
1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này.”

Như vậy; chủ nhà bán nhà mà không thông báo cho bạn biết là không đúng quy định của pháp luật; vi phạm trách nhiệm của bên cho thuê nhà.

Căn cứ khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

“2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Có nghĩa là bạn hoàn toàn có quyền ở lại ngôi nhà đó cho đến hết thời hạn hợp đồng; tức là ở thêm 4 tháng. Nếu bạn đã thanh toán hết tiền nhà cho chủ cũ (đối với trường hợp trả tiền nhà theo năm); thì bạn không phải thanh toán tiền cho chủ nhà mới.

Nếu bạn chưa thanh toán hết tiền thuê (đối với trường hợp trả tiền nhà theo tháng); thì bạn có thể tiếp tục đóng tiền thuê nhà cho chủ mới và tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ mới; trừ trường hợp bạn và bên chủ nhà mới có thỏa thuận khác.

Xử lý đối với trường hợp chủ nhà bán nhà khi chưa hết thời hạn cho thuê mà không thông báo cho người thuê

Đây chính là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Chính vì vậy theo điều 26 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015; Việc này sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa Án.

Đối với hành vi vi phạm của chủ nhà cũ; nếu bạn nhận thấy hành vi của họ xâm phạm đến quyền lợi của mình; bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi chủ nhà cũ cư trú yêu cầu giải quyết.

Khi nào thì được mua bán nhà ở đang cho thuê?

Theo khoản 1 điều 127 Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:
Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

Chủ nhà bán nhà mà vẫn còn thời hạn cho thuê thì xử lý như thế nào?

Căn cứ khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ai là người có thẩm quyền giải quyết khi chủ nhà bán nhà vi phạm pháp luật?

Xem thêm: Ở nhà chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất không?