Xin chào Luật sư X. Vợ chồng tôi sau khi kết hôn có mua một căn chung cư để “an cư lập nghiệp”. Tuy nhiên, sau khoảng gần 03 tháng sau khi bàn giao và dọn về sống ở chung cư, đến nay chủ đầu tư vẫn chưa đưa sổ hồng cho chúng tôi. Vì vậy, chúng tôi muốn hỏi luật sư về quy định của pháp luật, chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng cho người mua có bị phạt không? Vợ chồng tôi rất cần sự tư vấn, giúp đỡ nhiệt tình từ phía luật sư giải đáp cho tôi về vấn đề này. Rất mong nhận được câu trả lời sớm nhất từ phía luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư X chúng tôi. Dưới đây là bài viết tư vấn về Chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng cho người mua có bị phạt không?. Mời bạn cùng đón đọc.
Căn cứ pháp lý
Luật Nhà ở năm 2014
Nội dung tư vấn
Nguyên nhân dẫn đến việc chung cư bị chậm cấp sổ hồng là gì?
Hiện có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc đến hạn nhưng chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng cho người mua. Hay nói cách khác là chủ đầu tư không thực hiện thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua hoặc người mua chưa thể được cấp sổ hồng chung cư. Trong đó có thể kể đến một số nguyên nhân như:
Trường hợp không được cấp sổ hồng:
- Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.
Trường hợp do chủ đầu tư:
- Chủ đầu tư xin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp.Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.
- Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt.
- Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.
Chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng cho người mua có bị phạt không?
Chủ đầu tư đã vi phạm quy định nêu tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở bởi trước khi bán cho cá nhân thì chủ đầu tư bắt buộc phải giải chấp với tổ chức tín dụng (được thể hiện rõ trong Văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở).
Trong đó, theo quy định tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư không nộp hồ sơ làm thủ tục cấp Sổ hồng cho người mua hoặc nếu người mua tự đi làm thủ tục cấp Sổ hồng mà chủ đầu tư không cung cấp đủ giấy tờ thì sẽ bị phạt.
Mức phạt cụ thể sẽ căn cứ vào thời hạn chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng cho người mua như sau:
| Thời hạn chậm nộp hồ sơ | Dưới 30 căn hộ | Từ 30 – dưới 100 căn hộ | Từ trên 100 căn hộ |
| 50 ngày – 06 tháng | 10 – 30 triệu đồng | 30 – 50 triệu đồng | 50 – 100 triệu đồng |
| 06 – 09 tháng | 30 – 50 triệu đồng | 50 – 100 triệu đồng | 100 – 300 triệu đồng |
| 09 – 12 tháng | 50 – 100 triệu đồng | 100 – 300 triệu đồng | 300 – 500 triệu đồng |
| Từ 12 tháng trở lên | 100 – 300 triệu đồng | 300 – 500 triệu đồng | 500 triệu đồng – 01 tỷ đồng |
Đồng thời, chủ đầu tư buộc phải nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua để người này tự đi nộp hồ sơ cấp Sổ hồng chung cư. Trong đó, thời gian chậm xin cấp Sổ hồng chung cư được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao căn hộ cho người mua.
Sau bao lâu chủ đầu tư phải xin cấp Sổ hồng cho người mua chung cư?
Căn cứ theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định rõ:
“Khi mua chung cư và có nhà ở hợp pháp thì cá nhân sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ hồng. Trong đó, nhà ở được cấp Sổ hồng phải là nhà ở có sẵn.”
Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng dựng nhà ở thương mại trong đó có dự án chung cư thương mại cũng được quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở như sau:
“Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.“
Đồng thời, khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng nêu rõ:
“Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.“
Theo quy định này, có thể thấy, thời hạn để chủ đầu tư xây dựng dự án chung cư thương mại phải xin cấp Sổ hồng cho người mua là 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư trừ trường hợp người mua tự đề nghị để bản thân đi làm thủ tục cấp Sổ hồng.
Do đó, theo quy định này, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp Sổ hồng chung cư cho người mua trong thời gian 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.
Thời hạn cấp sổ hồng là bao nhiêu ngày?
Về thời hạn cấp Sổ hồng theo khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định:
- Cấp Sổ hồng lần đầu: 30 ngày làm việc. Với xã miền núi thì thời gian này kéo dài thêm 10 ngày thành 40 ngày làm việc.
- Cấp Sổ hồng do mua bán, chuyển nhượng: 10 ngày làm việc. Nếu ở xã miền núi thì thời gian này là 20 ngày làm việc.
Như vậy, thời gian tối đa để người mua chung cư từ chủ đầu tư được cấp Sổ hồng là 90 ngày, ở miền núi là 100 ngày.
Lưu ý rằng: Khi làm thủ tục xin cấp Sổ hồng, khoản 4 Điều 9 Luật Nhà ở nêu rõ, khi chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Sổ hồng thì Sổ hồng được cấp cho người mua chung cư chứ không phải cấp cho chủ đầu tư.
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là bài viết tư vấn về Chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng cho người mua có bị phạt không?. Nếu cần tư vấn pháp lý nhanh gọn các vấn đề liên quan tới việc hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư X để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư được quy định tại Điều 8 và 9 Luật Nhà ở 2014:
– Người dân mua nhà chung cư sẽ được Nhà nước cấp sổ khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà
– Khi đáp ứng các điều kiện này thì người dân mua nhà chung cư hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ này thì người mua có thể xử lý theo hướng sau:
– Làm đơn kiến nghị với Thanh tra xây dựng hoặc UBND có thẩm quyền để xử lý hành vi vi phạm của chủ đầu tư.
– Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp sổ hồng hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.
Theo khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên mua căn hộ tại các tòa nhà chung cư có quyền yêu cầu bên bán nhà giao sổ hồng và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Từ cơ sở trên, người mua có thể khởi kiện chủ đầu tư khi chậm thực hiện cấp sổ hồng với yêu cầu sau:
– Buộc chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng.
– Phạt vi phạm hợp đồng trong trường hợp hai bên có thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng.
– Bồi thường thiệt hại khi chứng minh được thiệt hại xuất pháp từ hành vi vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư.
