Xin chào luật sư! Hiện nay, gia đình tôi đang có 1 mảnh đất nông nghiệp có diện tích 5 ha. Bây giờ, gia đình tôi đang có nhu cầu muốn tách thửa đất này ra để bán. Theo như tôi tìm hiểu, muốn tách thửa đất cần phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật về loại đất cũng như diện tích tối thiểu. Những quy định về tách thửa đất bản chất chính là quy trình phân chia lại quyền sử dụng đất đai từ một người đứng tên có quyền sử dụng đất đó sang cho nhiều đối tượng khác nhau. Hay nói các khác, đây là quá trình tách sổ đỏ, phân chia quyền sử dụng đất từ một người thành nhiều người. Có thể thấy, tách thửa đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Vậy thì luật sư có thể giải đáp cho tôi rằng, đất nông nghiệp có tách thửa được không? Chi phí tách thửa đất nông nghiệp như thế nào? Hồ sơ và thủ tục tách thửa đất nông nghiệp ra sao? Mong được Luật sư giải đáp.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Luật sư. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết này sẽ thực sự hữu ích đối với bạn.
Căn cứ pháp lý
Đất nông nghiệp là gì?
Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..vv.. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt không thể thay thế được của ngành nông – lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất.Đất nông nghiệp tham gia vào các ngành sản xuất lương thực, thực phẩm như ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.
Đất nông nghiệp được hiểu một cách đơn giản là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi loại đất theo mục đích sử dụng đất.
Tách thửa đất là gì?
Để tìm hiểu về tách thửa đất thì trước tiên cần hiểu thế nào là thửa đất. Tại khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Căn cứ theo quy định nêu trên, có thể hiểu tách thửa đất là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong Sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.
Theo đó, tách thửa đất được thực hiện trong các trường hợp như: Tách một phần thửa đất để tặng cho; Tách một phần thửa đất để bán, chuyển nhượng, góp vốn… Quy trình tách thửa đất phải đáp ứng đủ điều kiện và đúng trình tự theo quy định pháp luật.
Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp
Để thực hiện việc tách thửa đất nông nghiệp; thì thửa đất đó cần đáp ứng những điều kiện sau đây:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng; theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 của Luật đất đai 2013;
– Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Đáp ứng được các quy định về hạn mức và diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp: Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP; căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương; mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa đất nông nghiệp khác nhau; và được quy định tại Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
– Không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa:
+, Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch; các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch; để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+, Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất; hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+, Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
Chi phí tách thửa đất nông nghiệp
Chi phí tách thửa đất nông nghiệp sẽ được chia thành 4 phần chính:
- Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng = 2% x Giá chuyển nhượng thửa đất
Đối với trường hợp nhận thừa kế, tặng cho:
Thuế thu nhập cá nhân = 10% x (Giá đất theo bảng giá đất hiện hành x Diện tích)
- Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là chi phí cần nộp cho nhà nước; khi phát sinh các yêu cầu đăng ký mới quyền sử dụng đất hoặc tách thửa lô đất hiện có. Có thể hiểu đơn giản là chi phí cấp sổ.
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá đất theo bảng giá đất hiện hành x Diện tích)
- Phí đo đạc và lập bản đồ địa chính
Phí đo đạc và lập bản đồ sẽ tùy vào từng địa phương và từng đơn vị thực hiện. Tuy nhiên, mức phí tối đa không được vượt quá 1.500 đồng/ m2.
- Lệ phí thẩm định và các chi phí khác
Lệ phí thẩm định là 0,15%. Ngoài các khoản phí nêu trên, người sử dụng đất còn phải đóng một số chi phí khác như: đăng ký biến động đất đai; lệ phí khi cấp sổ đỏ;… Tuy nhiên chi phí này thường không nhiều, giao động khoảng vài trăm nghìn đồng theo từng trường hợp.
Hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ; về quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai (nếu có).
- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chung của hộ gia đình; hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực; trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, tặng cho.
Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập 01 bộ hồ sơ; nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với hộ gia đình, cá nhân;
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ; cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
Bước 3: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả
Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính; hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính; trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;
– Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính; trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường; có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai; trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp xem xét; và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới;
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai; và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp được uỷ quyền; hoặc trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cho thửa đất mới trong trường hợp không được uỷ quyền;
– Trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình; Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký; và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đối với thửa đất mới, trừ trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường được uỷ quyền;
– Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày giấy chứng nhận được ký; cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm; trao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ký; bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi; hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Chi phí tách thửa đất nông nghiệp” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn vấn đề soạn thảo đơn đề nghị tách thửa đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013 thì căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương
Ngoài ra, tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất được tách thửa thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Căn cứ Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:..
d. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở) phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Khi chuyển mục đích sử dụng đất người người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất (đất trồng cây lâu năm lên đất ở) thì thửa đất của bạn còn phải phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, quy hoạch của UBND cấp tỉnh, kế hoạch của UBND cấp huyện ban hành.
