Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư năm 2023

Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư là một khía cạnh quan trọng trong quy hoạch và quản lý đô thị của Việt Nam. Quy định pháp luật về chế độ này được xác định để đảm bảo sự phát triển bền vững của các dự án nhà chung cư và đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Theo Luật Xây dựng của Việt Nam, đất xây dựng nhà chung cư được chia thành các loại đất theo mục đích sử dụng và phân loại đất theo vị trí địa lý. Cụ thể, đất xây dựng nhà chung cư được chia thành các loại đất như đất ở, đất công cộng, đất trung tâm thương mại và dịch vụ, đất công nghiệp và đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng. Bạn đọc có thể tìm hiểu thêm trong bài viết “Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư năm 2023” của Luật sư X nhé!

Đất xây chung cư là đất gì?

Quy định về sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cũng liên quan đến việc xác định quyền sở hữu và quản lý của các bên liên quan. Theo Luật Nhà ở của Việt Nam, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ và quyền sử dụng, quản lý các phần chung của tòa nhà chung cư. Trong khi đó, chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đất và quyền quản lý các phần chung của khu đô thị, bao gồm các khuôn viên, đường giao thông và các công trình công cộng.

Căn cứ khoản 1 Điều 145 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng.

Theo đó, đất xây dựng nhà chung cư có mục đích sử dụng là đất ở (thông thường sẽ là đất ở đô thị) và được ghi thống nhất tại trang 2 của Giấy chứng nhận.

Nguồn gốc sử dụng đất thông thường sẽ được ghi là “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” vì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng. Bên cạnh đó, có một số dự án nguồn gốc sử dụng đất được ghi là “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”.

Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư hiện nay

Quy định pháp luật cũng đặt ra các yêu cầu về quy hoạch và thiết kế nhà chung cư. Các dự án nhà chung cư phải tuân thủ quy hoạch đô thị, đảm bảo an toàn kỹ thuật, môi trường và cảnh quan đô thị. Ngoài ra, cần tuân thủ các quy định về chất lượng công trình, tiện ích dịch vụ, và an ninh trật tự trong khu vực nhà chung cư. Để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật về sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, các cơ quan chức năng có nhiệm vụ kiểm tra và giám sát quá trình xây dựng và quản lý căn hộ chung cư. Họ cũng có quyền yêu cầu sửa chữa hoặc xử lý các vi phạm liên quan đến sử dụng đất và quản lý nhà chung cư.

Theo quy định tại Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư được quy định như sau:

Thứ nhất, Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

• Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:

• Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;
• Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;
• Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ;
• Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này.

Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định tại Điểm b Khoản 2 và Điểm a Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đất chung cư thuộc sở hữu của ai?

Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định pháp luật Việt Nam có mục tiêu đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Quy định này định rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ chung cư và chủ sở hữu đất, đồng thời đặt ra các yêu cầu về quy hoạch, thiết kế và quản lý nhà chung cư. Việc tuân thủ và thực hiện quy định pháp luật nàyđóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự phát triển bền vững và tiến bộ của ngành xây dựng ở Việt Nam.

Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu cũng như thống nhất quản lý đất đai. Vì vậy, cá nhân, tổ chức, cơ quan là những đối tượng sử dụng, quản lý, chiếm hữu đất đai sẽ chỉ được trao quyền sử dụng đất chứ không thể được có quyền sở hữu đất riêng biệt được.

Đất xây dựng nhà chung cư/khu chung cư có thể được phân thành hai loại: Đất được Nhà nước giao/hoặc cho chủ đầu tư thuê để thực hiện xây dựng dự án nhà ở để bán hoặc nhà ở để bán kết hợp cho thuê (nói tắt là đất được Nhà nước giao cho chủ đầu tư/hoặc cho chủ đầu tư thuê để xây nhà chung cư/khu chung cư) và đất nhà chung cư/khu chung cư mà người mua căn hộ chung cư được Nhà nước công nhận quyền.

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai, thời hạn sử dụng hai loại đất này là khác nhau. Cụ thể, đất mà chủ đầu tư được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê có thời hạn sử dụng thường không quá 50 năm, trừ trường hợp đặc biệt khi dự án đầu tư vào khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn/hoặc vốn đầu tư lớn mà khả năng thu hồi vốn chậm thì thời hạn sử dụng có thể không quá 70 năm.

Người mua nhà ở trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại này của chủ đầu tư được sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài.

Mua chung cư được cấp Sổ hồng hay Sổ đỏ?

Cơ quan chức năng có trách nhiệm kiểm tra và giám sát quá trình xây dựng và quản lý căn hộ chung cư để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật về sử dụng đất. Họ cũng có quyền yêu cầu sửa chữa hoặc xử lý các vi phạm liên quan đến sử dụng đất và quản lý nhà chung cư. Các quy định pháp luật cũng đặt ra nhiều yêu cầu về quy hoạch và thiết kế nhà chung cư. Các dự án nhà chung cư phải tuân thủ quy hoạch đô thị, đảm bảo an toàn kỹ thuật, môi trường và cảnh quan đô thị. Ngoài ra, cần tuân thủ các quy định về chất lượng công trình, tiện ích dịch vụ và an ninh trật tự trong khu vực nhà chung cư.

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Theo đó có thể nhận định về việc mua chung cư người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng (Sổ hồng mới). Khi mua chung cư, người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có màu hồng cánh sen (loại Sổ hồng mới).

Căn cứ theo quy định ở Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn được tính trong khoảng 50 ngày kể từ ngày ký kết bàn giao hoặc ngày hết hạn thuê mua thì người mua phải tới các cơ quan ban ngành có chức năng để xin cấp giấy sở hữu đất và nhà ở. Theo quy định của pháp luật, sổ hồng được cấp là sổ hồng chung cư 50 năm. Có nghĩa là khách hàng sở hữu quyền sử dụng căn hộ trong 50 năm, sau khi sử dụng 5 năm chuyển nhượng cho người khác thì người chủ sau khi mua chung cư có sổ hồng này sẽ còn 45 năm quyền sở hữu căn hộ.

Mời bạn xem thêm

• Quy định về quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thế nào?
• Đất xây dựng nhà thờ được người dân tặng cho vào năm 2003 thì có được làm số đỏ?
• Đại sứ quán có được nhà nước giao đất xây dựng trụ sở làm việc?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư năm 2023”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp