Xin chào Luật sư X! Tôi tên là Lê Thị Nguyệt, 52 tuổi, hiện tại tôi đang sinh sống tại Bắc Ninh. Gia đinh tôi hiện đang có một mảnh đất trên địa bàn Phường Võ Cường, TP. Bắc Ninh. Tôi muốn chuyển nhượng lại một phần mảnh đất này cho con trai để con trai tôi có diện tích mặt bằng để kinh doanh. Theo như tôi tìm hiểu, khi cha mẹ muốn chuyển nhượng, tặng một phần mảnh đất cho con cái thì phải có đơn đề nghị tách thửa đối với phần diện tích đó. Đơn này phải được gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, tôi không hiểu rõ những quy định về tách thửa đất hiện nay ra sao. Ngay cả khái niệm tách thửa đất là gì tôi cũng không rõ. Vậy cha mẹ tách thửa đất cho con theo quy định được tiến hành như thế nào? Mong rằng câu hỏi của tôi sẽ được Luật sư X giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Đội ngũ Luật sư chúng tôi cảm ơn câu hỏi của bạn. Chúng tôi sẽ giải đáp câu hỏi của bạn qua bài viết dưới đây nhé! Chúng tôi luôn hy vọng rằng, bài viết của chúng tôi sẽ thực sự hữu ích để bạn có thể vận dụng nó vào trong cuộc sống.
Căn cứ pháp lý
Tách thửa đất là gì?
Tách thửa đất hiểu một cách đơn giản là việc chia một thửa đất thành hai hay nhiều mảnh đất có diện tích nhỏ hơn.
Biểu hiện của thủ tục tách thửa đất chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất hình thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định của pháp luật, dựa vào quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, ta có thể nhận thức được tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một thể hợp nhất thành nhiều phần khác nhau.
Điều kiện tách thửa đất thổ cư
Do diện tích tối thiểu được tách thửa đất thổ cư ở mỗi địa phương được quy định khác nhau nên điều kiện tách thửa cũng khác nhau. Tuy nhiên, pháp luật đất đai vẫn quy định về điều kiện tách thửa cơ bản cần tuân thủ như sau:
– Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;
– Đất tách thửa không có tranh chấp;
– Đất tách thửa không thuộc các trường hợp:
+ Đang bị kê biên tài sản;
+ Không thuộc các dự án phát triển nhà ở, dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch;
+ Không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất…
– Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu: Theo quy định tại Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 và khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích tối thiểu để được tách thửa đất thổ cư nông thôn và đô thị sẽ do Ủy ban nhân dân quy định.
Vi dụ tại TP. Hà Nội, theo khoản 1 Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND, các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
– Chiều rộng và chiều sâu phải lớn hơn hoặc bằng 3m trở lên so với chỉ giới xây dựng.
– Có diện tích không được nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại.
– Khi tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang lớn hơn hoặc bằng từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh.
Quy định tách thửa đất thổ cư
Chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) thì hộ gia đình, cá nhân mới được xây dựng nhà ở trên các loại đất khác (loại đất trước đó không phải là đất ở).
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, tất cả các loại đất mà không phải là đất ở thì không được xây dựng nhà ở, muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ điểm d và điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, tất cả các loại đất muốn chuyển sang đất ở (đất thổ cư) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, UBND cấp huyện quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển (khu vực này quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm).
Hay nói cách khác, UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).
– Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).
– Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.
Cha mẹ tách thửa đất cho con như thế nào?
Tách sổ đỏ, thửa đất của cha mẹ cho con được coi là hợp pháp nếu đáp ứng được điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Diện tích thửa đất mới hình thành và diện tích thửa được tách đạt mức tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố từng địa phương.
Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa đất, sổ đỏ:
- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu 11/ĐK;
- Bản gốc sổ đỏ đã cấp.
Hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho con cái
- Đơn đăng ký biến động;
- Hợp đồng tặng cho;
- Bản gốc sổ đỏ đã tách.
Thủ tục tách sổ đỏ, thủ tục tách bìa đỏ cho con gồm hai giai đoạn:
Giai đoạn 1: Tách phần diện tích cần tặng cho
Thời gian cha mẹ có thể nộp đơn đề nghị sang tên, tách thửa: Trong giờ hành chính các ngày từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần (trừ các ngày nghỉ, lễ Tết theo quy định)
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người đề nghị tách sổ đỏ, thửa đất có thể nộp hồ sơ tại những cơ quan sau:
- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện;
- Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất (nếu có nhu cầu). Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu theo trình tự pháp luật
Bước 4: Trả kết quả
Kết quả được trả cho người sử dụng đất trong thời hạn tối đa 3 ngày làm việc, kể từ ngày ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Giai đoạn 2: Chuyển nhượng, tặng cho
Sau khi đã tiến hành tách sổ đỏ, thửa đất, cha mẹ và con tiếp tục thực hiện thủ tục tặng cho phần thửa đất đã tách như sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (các bên có thể soạn trước hoặc theo mẫu của tổ chức công chứng);
- Sổ đỏ phần đất được tặng;
- Giấy tờ tùy thân: căn cước, hộ chiếu…
- Sổ hộ khẩu;
- Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Đăng ký sang tên tại cơ quan thẩm quyền.
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Cha mẹ tách thửa đất cho con” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn đề soạn thảo đơn xin tách thửa đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục tách sổ đỏ, thửa đất được quy định như sau:
– Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
– Không quá 25 ngày đối với miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Đối với giai đoạn 2:
– Thời gian công chứng chứng thực do các bên tự thực hiện;
– Thời hạn đăng ký sang tên sổ đỏ cho con: Không quá 30 ngày kể từ ngày làm hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho;
– Thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Không quá 20 ngày đối với miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Thời gian trên không tính các ngày nghỉ, ngày lễ.
Trong trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính, việc sử dụng đất có vi phạm pháp luật hay cần trưng cầu giám định thì thời gian thực tế có thể kéo dài lâu hơn.
Đối với giai đoạn tách sổ đỏ, thửa đất:
– Chi phí đo đạc: thông thường từ 1.800.000 đồng đến 2.000.000 đồng/lần;
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận: dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh/thành phố quy định.
Đối với giai đoạn chuyển nhượng, tặng cho:
– Thuế thu nhập cá nhân có công thức tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng
– Lệ phí trước bạ có công thức tính như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5 x giá tính lệ phí trước bạ
Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ đẻ với con không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Các chi phí khác: Phí thẩm định hồ sơ, phí cấp giấy chứng nhận… do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định
Được phép thực hiện tách thửa đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014 thì việc tách thửa có thể được phép thực hiện đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nếu được thực hiện đồng thời với việc hợp thửa với thửa đất khác để tạo thành đất có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu.
