Xin chào Luật sư. Hiện nay tôi đang có thắc mắc về quy định pháp luật, mong được luật sư hỗ trợ giải đáp. Cụ thể là trước dây trước khi mất, bố chồng tôi có để lại cho cháu trai (là con trai tôi) một mảnh đất, đất này ông để lại cho cháu là người thừa kế, con tôi hiện nay 10 tuổi. Nay do gia đình khó khăn cần tiền để tranh trải nên vợ chồng tôi có dự định sẽ bán mảnh đất này, tôi thắc mắc rằng trong trường hợp này con tôi chưa đủ tuổi theo quy định để giao dịch đất đai thì cha mẹ đại diện cho con chưa thành niên bán đất được hay không? Nếu được, thủ tục công chứng bán đất thay con chưa thành niên được thực hiện như thế nào? Mong được luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Người chưa thành niên là gì?
Căn cứ Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định rằng:
Người chưa thành niên chính là những người chưa đủ mười tám tuổi trở lên. Họ là những người chưa được xem là đã đến độ tuổi trưởng thành. Còn đối với người chưa đủ tuổi vị thành niên thì Khi tham gia các giao dịch dân sự thì đây là những người từ đủ 6 tuổi đến người chưa đủ 15 tuổi khi xác lập giao dịch dân sự. Khi họ tham gia các giao dịch dân sự, hoặc đưa ra những quyết định thì phải do người đại diện, hay người giám hộ xác lập và thực hiện theo đúng những quy định pháp luật. Đối với các giao dịch dân sự thường gặp trong cuộc sống thì trừ trường hợp mà người này tự phục vụ hoặc tự nhiên hiện các thói quen, các nhu cầu sinh hoạt phù hợp với lứa tuổi thì đa số khi những hoạt động, những giao dịch dân sự ngoài cuộc sống hằng ngày phải được người đại diện mà pháp luật quy định đồng ý như là cha mẹ, ông bà… của người chưa đủ tuổi vị thành niên.
Quy định về đại diện cho người chưa thành niên
Theo quy định nêu trên thấy rằng người đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên; người chưa đủ 18 tuổi là người chưa thành niên. Trên nguyên tắc, người thành niên có quyền tự mình xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự và tự mình thực hiện các nghĩa vụ của mình . Còn người chưa thành niên phải được đại diện hoặc được hỗ trợ trong cuộc sống dân sự. Người chưa thành niên có thể được đại diện hoặc được hỗ trợ bởi cha, mẹ hoặc người giám hộ.
Thứ nhất, tổ chức việc đại diện
Ðại diện đương nhiên
Về đại đương nhiên thì trừ những trường hợp được luật dự kiến, con chưa thành niên đương nhiên được cha, mẹ đại diện trong các quan hệ với người thứ ba, nhất là trong việc xác lập và thực hiện các giao dịch mà con chưa thành niên không có quyền tự mình xác lập và thực hiện (Luật hôn nhân và gia đình).
Cơ chế đại diện
Việc đại diện theo pháp luật của cha, mẹ đối với con chưa thành niên được chi phối chủ yếu bởi các quy định trong Điều 20, điều 21 Bộ Luật dân sự năm 2015 và trong Luật hôn nhân và gia đình năm 2014. Nói chung, sự đại diện của cha, mẹ đối với con chưa thành niên cũng giống như sự đại diện của người giám hộ đối với người được giám hộ: việc đại diện mang tính chất toàn phần hay từng phần tuỳ theo con đã đủ hay chưa đủ 6 tuổi. Mặt khác, nếu con có đủ cha và mẹ nhưng một trong hai người không có năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị Toà án hạn chế quyền của cha, mẹ, thì người còn lại là người có đầy đủ quyền đại diện cho con chưa thành niên.
Tuy nhiên, nếu cha và mẹ cùng đại diện cho con, thì mọi giao dịch xác lập dưới danh nghĩa và vì lợi ích của con đều phải được sự đồng ý của cả cha và mẹ. Luật chưa dự liệu vai trò của Toà án trong trường hợp cha và mẹ không thống nhất ý kiến. Có vẻ như nếu cha, mẹ không thống nhất ý kiến, thì hoặc cha hoặc mẹ đại diện cho con trong các giao dịch thông thường; còn các giao dịch quan trọng sẽ rơi vào chỗ bế tắc.
Mặt khác, luật không ghi nhận vai trò giám sát của Uỷ ban nhân dân địa phương đối với việc thực hiện quyền của cha, mẹ đại diện cho con chưa thành niên, như trong trường hợp giám hộ người chưa thành niên.
Theo khoản 2, điều 647 Bộ Luật dân sự năm 2015 thì:” Con chưa thành niên từ đủ 15 tuổi trở lên chỉ có thể lập di chúc với sự đồng ý của cha, mẹ”. Nhưng, con chưa thành niên đủ 15 tuổi có quyền tự mình quản lý tài sản riêng hoặc nhờ cha mẹ quản lý (Luật hôn nhân và gia đình năm 2014). Nói chung, khi con chưa thành niên đủ 15 tuổi, thì vai trò đại diện của cha mẹ, cũng như vai trò của người giám hộ, mất dần tính chất bảo hộ và mang nhiều hơn tính chất hỗ trợ, hướng dẫn.
Cha mẹ đại diện cho con chưa thành niên bán đất được hay không?
Quy định về người chưa thành niên được nêu tại Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể, người chưa thành niên được định nghĩa như sau:
1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
Theo đó, giao dịch liên quan đến người chưa thành niên được nêu cụ thể tại khoản 2, khoản 3 Điều 21 Luật này như sau:
– Người chưa đủ 06 tuổi: Giao dịch dân sự do người đại diện theo pháp luật thực hiện.
– Người từ đủ 06 – chưa đủ 15 tuổi: Giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý trừ khi phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của lứa tuổi.
– Người từ đủ 15 tuổi – chưa đủ 18 tuổi: Tự mình thực hiện giao dịch dân sự trừ trường hợp giao dịch đó liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký.
Đồng thời, theo khoản 1 Điều 136 Bộ luật Dân sự năm 2015, cha mẹ là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên.
Có thể thấy, giao dịch của con chưa 18 tuổi liên quan đến mua bán đất đai, động sản phải đăng ký đều phải có sự đồng ý hoặc do người đại diện theo pháp luật thực hiện còn các giao dịch khác liên quan đến nhu cầu sinh hoạt của lứa tuổi thì con từ đủ 06 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi đều có thể tự mình thực hiện.
Đồng thời, Điều 77 Luật Hôn nhân và Gia đình khẳng định, cha mẹ có quyền định đoạt tài sản riêng của con dưới 15 tuổi vì lợi ích của con. Nhưng khi con từ đủ 09 tuổi trở lên thì cần phải xem xét thêm nguyện vọng của con.
Riêng con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thì được tự định đoạt tài sản của mình nhưng nếu liên quan đến bất động sản thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ.
Từ các quy định trên, cha mẹ có thể bán đất của con dưới 15 tuổi vì lợi ích của con. Tuy nhiên, khi còn từ đủ 09 tuổi trở lên thì phải xem xét nguyện vọng của con và chỉ khi con đủ 15 tuổi trở lên đến dưới 18 tuổi thì có thể tự mình bán đất nhưng kèm theo đó cần có văn bản đồng ý của cha mẹ về việc bán đất.
Như vậy, cha mẹ có quyền bán đất của con dưới 18 tuổi vì lợi ích của con nhưng phải hỏi ý kiến của con khi con từ đủ 09 tuổi trở lên.
Thủ tục công chứng bán đất của con chưa thành niên
Bởi giao dịch mua bán đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Nên ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện được mua bán (khi mua bán đất phải có sự đồng ý của cha mẹ) thì còn cần phải đáp ứng điều kiện về hợp đồng công chứng.
Do đó, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất của người dưới 18 tuổi được thực hiện như sau:
– Hồ sơ cần chuẩn bị: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ); giấy tờ tuỳ thân như Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân (của cha mẹ) hoặc hộ chiếu, giấy khai sinh của người con; sổ hộ khẩu; đăng ký kết hôn (của cha mẹ); văn bản đồng ý của cha mẹ về việc đồng ý bán đất…
– Cơ quan công chứng: Việc công chứng hợp đồng mua bán giữa người chưa đủ 18 tuổi giống như khi thực hiện giữa các bên đã đủ 18 tuổi trở lên đều là Văn phòng hoặc Phòng công chứng có trụ sở đặt tại nơi có đất.
– Lưu ý khi công chứng mua bán đất của người chưa đủ 18 tuổi: Khác với trường hợp các bên đã đủ 18 tuổi, khi một trong hai bên là người dưới 18 tuổi thì cần phải có sự đồng ý của cha mẹ – người đại diện theo pháp luật của người dưới 18 tuổi.
Do luật không quy định cụ thể việc cha mẹ cùng ký tên trong hợp đồng hay lập văn bản riêng nên trong trường hợp, cha mẹ có thể chọn hình thức thuận tiện nhất.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Quy định pháp luật về hợp đồng mượn quyền sử dụng đất
- Tặng cho đất có được xem là chuyển quyền sử dụng đất không?
- Khi nào thì cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất?
Khuyến nghị
Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư X, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề hợp đồng mua bán đất đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.
Thông tin liên hệ:
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Cha mẹ đại diện cho con chưa thành niên bán đất được hay không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như dịch vụ tư vấn pháp lý về thủ tục xin giải thể công ty cổ phần nhanh chóng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp:
Bố, mẹ (người có quyền sử dụng đất) được thực hiện quyền tặng cho bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp không nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
a) Cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất.
b) Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
c) Cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, nếu con là người nhận tặng cho không thuộc một trong ba trường hợp trên thì có thể nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ bố mẹ.
