Với những người được miễn thuế và sử dụng đất, sự khác biệt về diện tích thực tế so với diện tích ghi trong sổ đỏ không ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi của họ. Tuy nhiên, đối với những người phải nộp thuế khi sử dụng đất hoặc có nhu cầu tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất, sự không khớp giữa diện tích đất thực tế và diện tích đất trong sổ đỏ có thể gây ra một loạt vấn đề phức tạp. Điều này có thể ảnh hưởng đến một số quyền, lợi ích và dẫn đến xảy ra tranh chấp. Dưới đây là cách xử lý khi diện tích đất thực tế không khớp với sổ đỏ, mời bạn đọc tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Cách xử lý khi diện tích đất thực tế không khớp với sổ đỏ
Với những người được miễn thuế và sử dụng đất, sự khác biệt về diện tích thực tế so với diện tích ghi trong sổ đỏ không ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi của họ. Điều này có nghĩa rằng, người này không phải chịu các khoản thuế dựa trên diện tích thực tế, và diện tích ghi trong sổ đỏ chỉ là một thông tin tham khảo về tài sản của họ.
Theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013: “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có”.
Như vậy, trong trường hợp diện tích đất thực tế khác với sổ đỏ mà chênh lệch đó không làm thay đổi ranh giới thửa đất thì được công nhận theo diện tích thực tế, đồng thời người sử dụng sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn.
Cũng theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013: “Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”. Tức là, diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được xem xét cấp lại sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm.
Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ dù là cấp sổ đất xen kẹt, đất ở hay thổ cư do sai sót của cán bộ địa chính thì người sử dụng đất có thể làm thủ tục đính chính với cơ quan chức năng có thẩm quyền. Nếu diện tích đất trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ do sự lấn chiếm của các hộ liền kề thì người sử dụng đất có quyền gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hoà giải. Nếu hoà giải không thành, có thể gửi đơn khiếu nại đến Toà án nhân dân để được giải quyết.
Diện tích nhỏ hơn Sổ đỏ sẽ công nhận theo thực tế?
Việc diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với thông tin ghi trong Sổ đỏ là một tình huống khá phổ biến trong thực tế địa phương. Khi xảy ra tình trạng này và cần xác định lại diện tích, có một số nguyên nhân cụ thể và cách xử lý tương ứng. Đôi khi, sự khác biệt trong diện tích có thể xuất phát từ sự biến đổi địa lý tự nhiên như sạt lở, sụt lún đất, hoặc biến đổi của dòng nước. Trong trường hợp này, cần tiến hành đo đạc và cập nhật thông tin trong Sổ đỏ để phản ánh diện tích thực tế mới.
Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
…”.
Như vậy, diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận.
Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế (thủ tục cấp đổi được nêu rõ ở phần sau).
Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhân có thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm.
Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp có tranh chấp thì tự hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải tại xã, phường, thị trấn không thành thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.
Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ để ghi theo diện tích thực tế
Việc đảm bảo tính chính xác của diện tích đất trong sổ đỏ là vô cùng quan trọng, đặc biệt đối với những người phải nộp thuế và thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Quá trình xác minh và cập nhật thông tin trong sổ đỏ thường được thực hiện bởi các chuyên gia đo đạc có thẩm quyền để tránh xaảy ra tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
Căn cứ khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.
* Hồ sơ đề nghị cấp đổi
Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
* Trình tự, thủ tục cấp đổi
Bước 1: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày trả kết quả).
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
* Thời gian giải quyết: Không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày làm việc.
Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Khuyến nghị
Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp dịch vụ làm sổ đỏ Luật sư X với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Cách xử lý khi diện tích đất thực tế không khớp với sổ đỏ” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ như tư vấn pháp lý như lên thổ cư đất trồng cây lâu năm. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Có thể bạn quan tâm:
Câu hỏi thường gặp
Mức thu lệ phí địa chính do Hội đồng nhân các tỉnh, thành quy định nên mức thu lệ phí sẽ khác nhau. Mặc dù mức thu khác nhau nhưng trên thực tế các tỉnh đều thu dưới 100.000 đồng.
Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ.
Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm:
– Dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”;
– Số hiệu thửa đất;
– Số phát hành Giấy chứng nhận;
– Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
– Mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận.
