Có thể thấy rằng khi đất nằm trong quy hoạch sẽ bị hạn chế một số quyền lợi nhất định của người sử dụng đất. Chẳng hạn như việc đất dính quy hoạch, không thể có được nhiều quyền lợi khi so với việc sở hữu những khu đất nằm ngoài quy hoạch hay người mua sẽ gặp nhiều khó khăn, hạn chế trong việc xin giấy phép để sửa chữa nhà, thi công, cải tạo,….Theo đó mà việc kiểm tra xem đất của mình hay đất mình muốn mua có nằm trong quy hoạch không là điều rất quan trọng. Tại bài viết dưới đây, Luật sư X sẽ chia sẻ đến bạn đọc cách xem quy hoạch trên sổ đỏ và những quy định pháp luật có liên quan đến nội dung này. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn.
Căn cứ pháp lý
Đất quy hoạch được hiểu là như thế nào?
Là quỹ đất được sử dụng dựa vào từng mục đích, tiêu chí sử dụng đất khác nhau tùy thuộc các địa phương và được phân theo từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Việc quy hoạch cũng sẽ có tác động đến sự phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương đó. Có nhiều loại quy hoạch phổ biến mà chúng ta hay biết như: quy hoạch đô thị, quy hoạch đường dự phóng, đường sắt, cây xanh,….
Ví dụ một cách dễ hiểu như sau, chính quyền địa phương sẽ quyết định sử dụng 1 phần đất trong một khu vực cụ thể để tiến hành quy hoạch tạo thành cơ sở y tế phục vụ cho 1 khu vực dân cư nào đó hay quy hoạch một khu vui chơi, đất cây xanh,… Trong một khoảng quỹ đất quy hoạch đấy sẽ được phân theo từng mục đích sử dụng khách nhau dựa theo nhu cầu, chính sách của từng chính quyền địa phương.
Cách để nhận biết đất nằm trong quy hoạch
Để biết được khu đất mà mình muốn mua có nằm trong diện quy hoạch hay không, chúng ta có thể kiểm tra bằng những cách phổ biến sau đây
- Kiểm tra thông tin quy hoạch trên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), số hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
- Kiểm tra trực tiếp trên cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương (trực thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường).
- Nhờ các công ty dịch vụ ngay tại địa phương
- Kiểm tra trực tuyến qua hình thức online hoặc thông qua các app trên điện thoại. Tuy nhiên cách này thông tin quy hoạch có thể sẽ bị thiếu ít nhiều về dữ liệu cũng như không được cập nhập kịp thời. Do đó việc tra cứu trên hình thức này chỉ mang tính chất tham khảo, để biết một cách chính xác nhất, ta nên đến kiểm tra trực tiếp tại các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương mua đất.
Ngoài ra ta còn có thể tìm hiểu xem đất có dính quy hoạch bằng cách hỏi người dân địa phương xung quanh khu vực đó, đây cũng là một cách hiểu quả và nhanh chóng giúp bạn biết được thông tin quy hoạch một cách dễ dàng.
Cách xem quy hoạch trên sổ đỏ
Xem thông tin quy hoạch bằng cách đọc sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là cách làm cơ bản nhất.
Theo Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch sẽ được ghi tại phần Ghi chú trong sổ đỏ, trong đó thể hiện rõ phần đất (diện tích bao nhiêu m2) thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù không…
Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì vẫn được quyền mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp… Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sở hữu, sử dụng đất trong khu vực phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đưa ra, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trông cây lâu năm. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Ví dụ: nếu một phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì trong mục Ghi chú của sổ đỏ sẽ ghi rõ “Thửa đất có … m2 đất thuộc hành lang bảo vệ công trình … (ghi rõ tên công trình).”
Khi nắm bắt được thông tin quy hoạch trên, người mua sẽ đưa ra được quyết định có nên mua mảnh đất đó hay không.
Tuy nhiên không phải sổ hồng nào cũng ghi thông tin quy hoạch, do đó cần kiểm tra thêm các biện pháp khác.
Những rủi ro khi mua đất dính quy hoạch
Khi mua phải đất bị nằm trong quy hoạch, ta có thể sẽ gặp phải những vấn đề nan giải như sau
Đất quy hoạch có thể bị “treo”
Quy hoạch treo là khu vực đất đã được lên kế hoạch quy hoạch nhưng do nhiều nguyên nhân khách quan khác nhau nên đã bị treo, không được thực hiện. Cho nên đất quy hoạch sau thời gian sau 3 năm nhưng chưa được nhà nước triển khai thực hiện sử dụng đất được thì gọi là quy hoạch treo.
Việc mua phải hay đầu tư vào đất quy hoạch treo lâu năm sẽ dễ làm người sự dụng đất bị chôn vốn, không biết được tương lai của dự án sẽ như thế nào. Ngoài ra người mua cũng sẽ gặp khó khăn để tìm người chuyển nhượng phần đất này. Nếu người mua muốn đầu tư theo hướng an toàn hay an cư lạc nghiệp tìm nơi cư trú lâu dài, ổn định thì không nên mua đất nằm trong những dự án này.
Không được xây nhà trên đất dính quy hoạch
Người mua sẽ không thể tự ý xây nhà ở mới, trồng các cây lâu năm, các công trình trên phần đất dính quy hoạch. Có thể thực hiện việc cải tạo, sửa chữa nhà ở nhưng phải có sự cho phép của cơ quan thẩm quyền.
Tuy nhiên kể từ ngày 01/01/2021 các cá nhân, hộ gia đình có thể được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép thực hiện việc xây nhà mới trên khu vực đất quy hoạch “treo”. Thế nhưng việc xây dựng chỉ trong một thời gian nhất định theo quy định pháp luật, không được sử dụng lâu dài so với những khu vực không nằm trong quy hoạch.
Đất có thể bị thu hồi
Một rủi ro khác có thể không nhắc đến đó là việc đất mua trong khu quy hoạch có thể bị thu hồi bất cứ khi nào, nhà nước, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thông báo việc thu hồi cho người sử hữu đất bị thu hồi biết trước. Việc này sẽ gây ra thiệt hại không nhỏ về tài chính nếu người sở hữu đang sử dụng đất quy hoạch để kinh doanh, chăn nuôi, trồng cây….
Chủ sở hữu nếu đủ điều kiện có thể nhận được khoản bồi thường theo quy định của pháp luật, nhưng giá bồi thường thông thường sẽ không cao, do đó ta chỉ nên đầu tư ngắn hạn, không nên đổ nhiều tiền vào cơ sở vật chất tại đất nằm trong quy hoạch.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Trình tự, thủ tục về xin thông tin tra cứu quy hoạch đất đai?
- Có được cấp sổ đỏ cho đất quy hoạch không?
- Hiểu thế nào là quy hoạch đất ở xây dựng mới?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Cách xem quy hoạch trên sổ đỏ năm 2023 như thế nào?” Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục soạn thảo mẫu đặt cọc mua bán nhà đất… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp:
Nếu khách hàng có đầy đủ chứng cứ để chứng minh việc mình bị lừa dối trong mua bán, phát hiện người bán thực thiện hành vi lừa đảo thì ta có thể tiến hành khỏi kiện lên tòa án để đòi lại khoản tiền cọc.
Tùy theo nhu cầu, khả năng kinh tế của từng cá nhân mà có thể quyết định có nên mua hay không. Nếu người mua mong muốn chọn nơi sinh sống ổn định lâu dài thì đất quy hoạch sẽ không thực sự phù hợp vì trong quá trình sử dụng sẽ có nguy cơ bị thu hồi. Tuy nhiên cá nhân, hộ gia đình nên tìm hiểu kỹ tình trạng quy hoạch tại nơi đó, có thể việc quy hoạch sẽ bị treo hoặc có kế hoạch dỡ bỏ trong tương lai, cho nên hãy suy nghĩ kỹ khi quyết định xuống tiền với đất nằm trong quy hoạch.
Tra cứu thông tin quy hoạch đất là quá trình tiến hành kiểm tra thửa đất có nằm trong diện quy hoạch sắp tới của nhà nước hay không. Từ đó đưa ra quyết định phù hợp tình hình thực tế xác định mình có nên mua bán đất quy hoạch không; từ đó mang lại lợi ích tốt nhất.
