Xin chào Luật sư Hải Phòng. Em là Thùy Trang, hiện là sinh viên năm nhất, chuyên khoa Luật, Học viện Phụ nữ. Hiện tại, em đang học đến học phần Luật Đất đai. Em cảm thấy đây là một môn học nhiều vấn đề phức tạp và hơi khó để nắm bắt vấn đề. 02 ngày trước, lớp em được học đến học phần liên quan đến giá đất thị trường. Tuy nhiên, hôm đó em nghỉ học do bị ốm nên không được nghe giảng. Vậy, Luật sư X có thể tư vấn cho em về các vấn đề như: Tại sao cần phải xác định giá đất thị trường? Cách xác định giá đất thị trường như thế nào? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Em xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp vấn đề “Cách xác định giá đất thị trường như thế nào?” và cũng như giải đáp rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
Giá đất là gì?
Theo quy định khoản 19, điều 3 Luật đất đai 2013 có nêu cụ thể: Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất đai. Nói một cách dễ hiểu hơn, giá đất chính là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sử dụng đất. Việc ban hành giá đất trong lĩnh vực hoạt động quản lý Nhà nước bởi:
+ Đây là công cụ kinh tế để người quản lý, sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Nó còn là công cụ để người sử dụng đất thực hiện đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Bên cạnh đó, Nhà nước sẽ sử dụng giá đất điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy định pháp luật.
- Nó còn là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển đổi sử dụng đất, cho thuê, thừa kế…
+ Do đó, việc xác định giá đất chính xác là một trong những điều cần thiết. Bởi đảm bảo tính công bằng, lợi ích cho các bên tham gia liên quan đến chuyển nhượng, mua bán bất động sản…
Lợi ích của việc xác định giá đất thị trường?
Định giá đất là một hoạt động chuyên môn mang bản chất kỹ thuật và kinh tế. Định giá đất được phân tích, ứng dụng trong hoạt động kinh doanh thương mại, căn cứ để tính tiền dịch vụ trong kinh doanh bất động sản. Nói một cách dễ hiểu hơn, định giá đất chính là ước tính mảnh đất đó có giá tiền là bao nhiêu bằng cách dựa trên các cơ sở định giá.
Cách xác định giá đất thị trường sẽ mang lại những lợi ích sau:
- Đầu tiên, định giá đất sẽ giúp các nhà đầu tư lựa đúng thời điểm để mua đất với số tiến tốt nhất.
- Thứ hai, chọn được thời điểm bán ra với giá tốt thu lợi nhuận cao.
- Cuối cùng, việc đính giá đất sẽ giúp các nhà đầu tư bảo đảm giá trị của miếng đất luôn ở mức giá tốt.
Nguyên tắc tính giá đất như thế nào?
Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
Theo thời hạn sử dụng đất.
Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất. Hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng. Khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
5 phương pháp xác định giá đất
Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau, cụ thể:
Phương pháp so sánh trực tiếp
Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống (là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh; xác định giá của thửa đất cần định giá.
Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh.
Phương pháp chiết trừ
Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (tổng giá trị bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp thu nhập
Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số (số được tạo ra khi thực hiện phép chia cho hai số) giữa mức thu nhập ròng (thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí) thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá
Phương pháp thặng dư
Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Cách xác định giá đất thị trường như thế nào?
Xác định yếu tố cung – cầu
Theo như quy luật kinh tế “có cung ắt sẽ có cầu” nhưng không phải lúc nào cũng có sự tương tích với nhau như vậy. Điều đó thể hiện rất rõ trong thị trường đất đai, khi giá đất tăng lên nhưng thu nhập của người dân lại quá thấp. Tạo ra sự chênh lệch lớn thì quy luật này khắc nghiệt hơn nữa.
+ Quy luật cung cầu phụ thuộc vào tổng quỹ đất, tổng quỹ đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng, quy hoạch phát triển đô thị. Sự dịch chuyển của các khu đô thị mới quyết định mức độ số cầu tăng hay giảm của bất động sản.
+ Qua đó cho thấy, giá cả là yếu tố điều tiết quan hệ cung cầu đất đai và tác động trực tiếp đối với giá cả đất.
Xác định nền kinh tế
Sự ổn định của đồng tiền có sức ảnh hưởng rất lớn đến giá đất đai. Sức mua của đồng tiền tăng thì giá đất giảm và ngược lại. Tức là sức mua đồng tiền tăng, cùng một lượng tiền bạn sẽ mua được lượng hàng hóa lớn hơn. Trong xu hướng đồng tiền tăng lên thì các giao dịch đất đai sẽ bị khựng lại bởi người dân sẽ có tâm lý chờ giá tăng rồi mới bán.
Xác định thời gian và không gian
Khu vực địa lý như vị trí khu đất trong ngõ hay ngoài mặt tiền cũng đã có sự chênh lệch về giá rất lớn. Những khu đất có vị trí đắc địa như gần chợ, trung tâm thương mại… hiển nhiên giá cao hơn những khu hẻo lánh, xa khu dân cư…Về mặt thời gian, có những thời điểm mà đất được coi là vàng, là kho báu hứa hẹn có nhiều tiềm năng nếu đầu tư. Nhưng cũng với thời gian đó, sự biến động thị trường cùng một số yếu tố khác, giá đất không cao như lúc đầu.
Xác định tâm lý của người dân
Hầu như tâm lý của người Việt Nam chúng ta là hùa theo đám đông. Có những thời điểm không có ai chuyển nhượng hay mua bán đất đai nhưng khi có khi lại đổ xô bỏ tiền tỷ ra để mua đất. Đó là tâm lý thấy một người nào đó mua sẽ kéo nhau cùng đi mua nhưng khi thị trường biến động nhẹ, một người bán thì kéo nhau đi bán.
Yếu tố về tâm linh phong thủy cũng một phần quyết định đến giá cả đất đai. Người dân có thể chấp nhận mua miếng đất với một mức giá cao nếu họ thấy hợp tuổi, hợp mệnh.
Xác định tính pháp lý
Bởi vì đất là tài sản quý ở Việt Nam và thuộc quyền sở hữu toàn dân do chính Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Quản lý đất đai theo quy hoạch, đảm bảo việc sử dụng đất theo nguyên tắc đủ, hợp lý và hiệu quả. Chính sự đảm bảo đó nên việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một trong các nhân tố gây ảnh hưởng đến giá đất. Vì vậy, khi xác định giá đất bạn cần có hiểu biết liên quan đến mặt pháp lý của mảnh đất đó.
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Cách xác định giá đất thị trường như thế nào?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là thủ tục chia đất thừa kế. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn xem thêm:
- Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai năm 2023
- Điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất năm 2023
- Con liệt sỹ được miễn giảm tiền sử dụng đất hay không?
Câu hỏi thường gặp
a) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn.
b) Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn.
c) Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn.
d) Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan.
đ) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi. Bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất.
g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
a) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này. Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan.
b) Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất.
c) Đơn phương chấm dứt hợp đồng. Hoặc hủy hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện trong hợp đồng.
d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện; cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất; để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
