Cách tính VAT khi mua căn hộ chung cư nhanh, đơn giản

Thuế giá trị gia tăng ( VAT) là một loại thuế quan trong và đóng vai trò to lớn trong hệ thống các loại thuế của Việt Nam. Thuế giá trị gia tăng là loại thuế gián thu, người tiêu dùng là người chi trả tiền thuế nhưng các doanh nghiệp lại là những người đóng thuế VTA cho Nhà nước. Vậy ” cách tính VAT khi mua căn hộ chung cư” như thế nào?. Hãy cùng tìm hiểu qua Luật sư X nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, luật sư có thể cho tôi hỏi về cách tính VAT khi mua căn hộ chung cư như thế nào được không ạ?.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc của mình, mời bạn tham khảo bài viết sau đây của chúng tôi nhé.

Thuế giá trị gia tăng ( VAT) là gì?

Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 quy định:

“Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.”

Như vậy, thuế giá trị gia tăng là thuế chỉ áp dụng trên phần giá trị tăng thêm mà không phải đối với toàn bộ giá trị hàng hóa, dịch vụ.

Thuế giá trị gia tăng là loại thuế gián thu, được cộng vào giá bán hàng hóa, dịch vụ và do người tiêu dùng trả khi sử dụng sản phẩm đó. Mặc dù người tiêu dùng mới chính là người chi trả thuế giá trị gia tăng, nhưng người trực tiếp thực hiện nghĩa vụ đóng thuế với Nhà nước lại là đơn vị sản xuất, kinh doanh.

Ai là người phải nộp thuế VAT?

Căn cứ Điều 3 Thông tư 219/2013/TT-BTC, người nộp thuế giá trị gia tăng là tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng ở Việt Nam, không phân biệt ngành nghề, hình thức, tổ chức kinh doanh (sau đây gọi là cơ sở kinh doanh) và tổ chức, cá nhân nhập khẩu hàng hóa, mua dịch vụ từ nước ngoài chịu thuế giá trị gia tăng (sau đây gọi là người nhập khẩu) bao gồm:

– Các tổ chức kinh doanh được thành lập và đăng ký kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp, Luật Doanh nghiệp Nhà nước (nay là Luật Doanh nghiệp), Luật Hợp tác xã và pháp luật kinh doanh chuyên ngành khác.

– Các tổ chức kinh tế của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức sự nghiệp và các tổ chức khác.

– Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp tác kinh doanh theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (nay là Luật đầu tư); các tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động kinh doanh ở Việt Nam nhưng không thành lập pháp nhân tại Việt Nam.

– Cá nhân, hộ gia đình, nhóm người kinh doanh độc lập và các đối tượng khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhập khẩu.

– Tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh tại Việt Nam mua dịch vụ (kể cả trường hợp mua dịch vụ gắn với hàng hóa) của tổ chức nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam, cá nhân ở nước ngoài là đối tượng không cư trú tại Việt Nam thì tổ chức, cá nhân mua dịch vụ là người nộp thuế, trừ trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế giá trị gia tăng.

Quy định về cơ sở thường trú và đối tượng không cư trú thực hiện theo pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp và pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

– Chi nhánh của doanh nghiệp chế xuất được thành lập để hoạt động mua bán hàng hóa và các hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế.

Cách tính VAT khi mua căn hộ chung cư

Theo điều 8 Luật Thuế giá trị gia tăng; trường hợp người dân mua căn hộ chung cư trực tiếp của chủ đầu tư; thì phải đóng thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất là 10%, đối với nhà ở xã hội thuế suất là 5%.

Thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ chung cư tính thuế giá trị gia tăng là 10% trên giá chuyển nhượng. Cách tính này là không đúng (cao hơn pháp luật quy định) và gây thiệt hại cho người mua.

Căn cứ khoản 10 điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC; đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.

Ví dụ: Giá chuyển nhượng căn hộ là 2 tỷ đồng (giả sử, trong đó 600 triệu đồng là giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng). Nếu chủ đầu tư xác định giá tính thuế giá trị gia tăng đúng pháp luật; thì số thuế giá trị gia tăng mà người mua phải đóng là 1,4 tỷ đồng x 10% = 140 triệu đồng. Nếu chủ đầu tư xác định giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng; thì số thuế giá trị gia tăng mà người mua phải đóng là 2 tỷ đồng x 10% = 200 triệu đồng. Cách tính này là sai; và làm người mua căn hộ phải trả thêm 60 triệu đồng (200 triệu đồng – 140 triệu đồng).

Trường hợp nào mua nhà chung cư không phải đóng thuế VAT?

Thông tư 219/2013/TT-BTC; nêu rõ trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán; thì giá đất được trừ tính cho một m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định sau đây chia số m2 sàn xây dựng; không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất:

– Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán; giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm); và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

– Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước; giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

– Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán; giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm); và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

– Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân; thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai; khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính; trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng; thì cơ sở kinh doanh được kê khai; khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng; thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

– Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng; chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất; thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá; thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng; sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… để bán; thì giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân; và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở; thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng; (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề ” Cách tính VAT khi mua căn hộ chung cư“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu; về các vấn đề liên quan đến quy định đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền; Hồ sơ đăng ký bảo hộ nhãn hiệu; mẫu tạm ngừng kinh doanh mới nhất; mẫu đơn đăng ký bảo hộ nhãn hiệu; Xin trích lục hồ sơ đất đai; Dịch vụ giải thể công ty; lấy giấy chứng nhận độc thân; Trích lục hồ sơ địa chính; Quy định tạm ngừng kinh doanh; thành lập công ty ở Việt Nam; mẫu đơn xin giải thể công ty; Cấp phép bay flycam; xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu, … của Luật sư X. Hãy liên hệ hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Nhà chung cư là gì?

Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Công thức xác định thuế VAT là gì?

Thuế GTGT = Giá tính thuế GTGT x Thuế suất thuế GTGT

Căn cứ tính thuế sử dụng đất ở chung cư là gì?

Thuế sử dụng đất ở chung cư được tính dựa trên thuế suất và giá tính thuế.
– Thuế suất đất ở nhà chung cư áp dụng mức thuế suất 0,03%. (Khoản 3, Điều 7, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010)
– Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất (Khoản 1, Điều 6, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010). Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.