Như chúng ta đã biết, pháp luật nước ta phân chia đất đai thành các loại khác nhau, mỗi loại đất sẽ được sử dụng cho những mục đích riêng. Khi người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất ban đầu sang một loại đất khác thì phải nộp hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét. Nếu cơ quan nhà nước đồng ý thì người dân sẽ nộp các khoản lệ phí liên quan để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vậy theo quy định hiện nay, Cách tính thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở như thế nào? Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở được thưc hiện ra sao? Thời hạn nộp các khoản thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là bao lâu? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì?
Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Có được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở không?
Đất ở là một trong những loại đất phi nông được được xác định trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luật đất đai 2013 hiện nay xác định chủ sử dụng đất nông nghiệp có quyền chuyển đổi thửa đất của mình sang đất ở. Tuy nhiên, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở cần phải có được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp này, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (hay còn gọi là Ủy ban nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền cho phép chủ sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc cho phép này vẫn phải dựa trên những căn cứ và điều kiện nhất định.
Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Để đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở phải đáp ứng được các điều kiện như sau:
- Thứ nhất, đất nông nghiệp muốn chuyển đổi sang đất ở thì phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Thứ hai, trong quá trình cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện căn cứ vào 02 tiêu chí sau để xác định có ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hay không:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trong bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất được thể hiện chi tiết đến từng xã, phường, thị trấn; hay nói cách khác, khu vực nào được chuyển mục đích sử dụng đất đều được thể hiện rõ).
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp mà muốn chuyển sang đất ở thì phải làm đơn xin phép UBND cấp huyện nơi có đất; UBND cấp huyện sẽ cho phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép khu vực đó được quyền chuyển.
Cách tính thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở năm 2023
Căn cứ quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất ở là trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định pháp luật.
Các khoản chi phí mà người sử dụng đất phải chịu khi được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp như sau:
Một là, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
(i) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở
Tiền sử dụng đất được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của 2 loại đất, cụ thể:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tiền sử dụng đất được tính như sau:
| Tiền sử dụng đất | = | 50% | x | (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở | – | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) |
Trong đó: Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(ii) Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất như sau:
| Tiền sử dụng đất | = | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở | – | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp |
Trong đó: Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(iii) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng
Cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo các trường hợp trên.
Hai là, lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Đây là số tiền mà người sử dụng đất trồng lúa phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa mà phải cấp sổ mới/xác nhận biến động. Khoản này được thu theo Nghị quyết của từng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa (Thông tư 85/2019/TT-BTC)
Ví dụ, ở Hà Nội mức thu được tính theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội.
Ba là, lệ phí trước bạ
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ được tính thu là 0,5%. Công thức tính như sau:
Mức tiền nộp lệ phí trước bạ = 0,5% x giá đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất x diện tích đất trồng lúa được phép chuyển mục đích sử dụng
Bốn là, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, đây cũng là mức thu dựa trên Nghị quyết của từng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa.
Như vậy, đây là 05 khoản chi phí mà người sử dụng đất trồng lúa phải nộp khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Lưu ý: Nếu đất nông nghiệp là đất trồng lúa thì người dân phải nộp thêm tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa
Đây là khoản tiền được tính theo quy định tại Nghị định 35/2015/NĐ-CP và Nghị định 62/2019/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi bổ sung Nghị định 35/2015/NĐ-CP).
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP và khoản 2, khoản 3 Điều 1 Nghị định 62/2019/NĐ-CP, Điều 2 Thông tư 18/2016/TT-BTC, việc thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa có yêu cầu cụ thể như sau:
Mức thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa (tiền bảo vệ phát triển đất trồng lúa mà người sử dụng đất phải nộp) = tỷ lệ phần trăm (%) (x) diện tích (x) giá của loại đất trồng lúa.
Trong đó: Tỉ lệ % sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa quy định (mức thấp nhất là 50%); Diện tích là phần diện tích thửa đất chuyên trồng lúa nước được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở (con số diện tích cụ thể được ghi trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng); Giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm người sử dụng đất trồng lúa được cho phép chuyển mục đích.
Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở ra sao?
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư
Chủ sử dụng đất nông nghiệp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ có tên sau đây:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi để được giải quyết theo thẩm quyền.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất). Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 4: Trả kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn nộp các khoản thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Căn cứ khoản 4 và khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ như sau:
* Tiền sử dụng đất
– Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
– Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
* Lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Cách tính thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới dịch vụ Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Theo luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Tuy nhiên chủ sở hữu đất cũng nên chú ý rằng, thời gian được nêu trên được tính kể từ này cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian mà chủ sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hay xử lý đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai.
Các khoản chi phí mà người sử dụng đất phải chịu khi được chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa như sau:
– Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
– Tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
– Lệ phí trước bạ
– Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có văn bản nào quy định về hạn mức (diện tích tối đa) chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư.
Vì vậy các chủ sử dụng đất nông nghiệp có thể tự do chuyển đổi mục đích sử dụng đất của mình mà không cần phải quan tâm đến hạn mức chuyển mục đích, tuy vậy, các chủ sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các thủ tục và điều kiện mà luật định khi thực hiện quyền này.
