Xin chào Luật sư X, tôi muốn mua một lô đất tại quận 9 để xây nhà xưởng chế xuất gỗ. Tuy nhiên, chủ lô đất đấy bảo đây là đất không có giấy tờ nhưng vì giá rẻ và phù hợp với mục đích sử dụng nên tôi vẫn có ý định mua thì phải làm sao? Cách mua đất không có giấy tờ như thế nào? Xin được tư vấn.
Chào bạn, hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn được người dân gọi là sổ đỏ là một trong những giấy tờ quan trong để có thể chuyển nhượng quyền sự dụng đất. Vậy cách mua đất không có giấy tờ là gì? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu nhé.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng đất
Theo quy định tại khoản 1, điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể thực hiện khi đất đã được cấp GCNQSDĐ. Khi đất, chưa có giấy chứng nhận thì việc thực hiện các quyền về chuyển quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật thừa nhận.
Vì vậy, khi đất đã được cấp cho quân nhân – người có ý định bán đất thì bạn nên yêu cầu người này hoàn thiện các thủ tục để được cấp GCNQSDĐ. Sau đó việc chuyển nhượng sẽ diễn ra theo quy định của pháp luật.
Cách mua đất không có giấy tờ?
Thủ tục mua đất không có giấy tờ?
Về việc tiến hành xác lập hợp đồng chuyển nhượng, việc này sẽ diễn ra tại Văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã/ phường. Các giấy tờ cần có gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu các bên liên quan.
Tiến hành kê khai nghĩa vụ thuế tại Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có đất.
Hồ sơ mua đất không có giấy tờ bao gồm
1. Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).
2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế).
3. Hợp đồng chuyển nhượng.
4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)
Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.
Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất
Hồ sơ, bao gồm:
1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.
2. Hợp đồng chuyển nhượng.
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)
6. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày.
Làm gì khi mua đất chưa có sổ đỏ?
Đối với trường hợp bạn đã lỡ mua phải đất chưa có sổ đỏ, theo các chuyên gia thì tốt nhất bạn nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, bạn nên làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.
Khi đó, để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, bạn cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?
Bạn có thể xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.
Bạn cũng cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).
Giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
Hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Mua nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro khi không thể tiến hành các thủ tục pháp lý. Bên mua cần kiên quyết nhận được cam đoan của bên bán về việc xin cấp sổ đỏ sau khi ký kết hợp đồng mua bán, vì mọi giao dịch nhà đất đều phải qua công chứng mới có giá trị trước pháp luật.
Quy trình, thủ tục việc mua bán nhà đất cũng sẽ không có khuôn mẫu nào hướng dẫn. Dưới đây chỉ là nội dung chính của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được viết tay:
- Thông tin hai bên: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Quyền sử dụng đối với thửa đất được chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất. Bao gồm những thông tin cụ thể về thửa đất như số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất,…
- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán.
- Điều khoản về việc giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất.
- Trách nhiệm nộp thuế và các khoản lệ phí khác.
- Phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
- Cam đoan về trách nhiệm của các bên.
Có thể bạn quan tâm
- Mẫu đơn tố cáo bạo hành gia đình mới 2022
- Hộ chiếu còn thời hạn bao lâu thì được đổi?
- Đổi hộ chiếu có được giữ lại hộ chiếu cũ không?
- Hộ chiếu còn hạn dưới 6 tháng có nhập cảnh được không?
- Công ty sử dụng tài khoản cá nhân có được không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung Luật sư X tư vấn về vấn đề “Cách mua đất không có giấy tờ? Thủ tục nhanh chóng“. Mong rằng mang lại thông tin hữu ích cho bạn đọc. Nếu quý khách hàng có thắc mắc về các vấn đề pháp lý liên quan như: tra số mã số thuế cá nhân, tìm hiểu về thủ tục giải thể công ty bị đóng mã số thuế; hay tìm hiểu về mẫu hồ sơ đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, tra số mã số thuế cá nhân; … xin vui lòng liên hệ qua hotline: 0833102102 để nhận được sự tư vấn nhanh chóng.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Vì nhiều lý do mà những hoạt động mua bán đất đai không có giấy tờ vẫn đang diễn ra rất nhiều. Cũng chính vì không có giấy tờ hợp pháp nên giá đất thường rẻ hơn so với các mảnh đất có đầy đủ giấy tờ, sổ đỏ.
Cũng nằm trong những lý do khiến những giao dịch không có giấy tờ vẫn diễn ra đó là bởi những mối quan hệ thân thiết đã có sẵn. Mua bán bằng sự hứa hẹn, hay nói bằng miệng. Chính do sự chủ quan này mà khi có bất hòa, xảy ra tranh chấp thì thường bên mua sẽ bị thiệt.
Trong một vài trường hợp, cũng chính bởi những nguồn lợi hay tiềm năng kinh tế của một khu vực nào đó mà người mua chấp nhận rủi ro khi mua bán không có giấy tờ. Người mua đơn giản nghĩ rằng đây là cơ hội “có một không hai” và phải nhanh tay chớp lấy. Cũng bởi suy nghĩ mù quáng về quyền lợi không chắc chắn ấy mà những vụ việc mua bán qua tay không giấy tờ vẫn diễn ra nhiều và thậm chí là công khai.
– Bên bán có trách nhiệm xin các đơn vị có thẩm quyền cấp Sổ đỏ đúng với thửa đất và diện tích đất như thống nhất bán cho bên mua.
– Hai bên đồng ý tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Sau khi ký kết hợp đồng này, bên bán tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ, thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thủ tục sang tên sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật.
Nhà đất không có sổ đỏ thì không được quyền mua bán. Do đó nếu nhà đất đó đủ điều kiện thì chủ sở hữu cần làm sổ đỏ trước khi lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Như vậy, đứng trước các rủi ro về mặt pháp lý, người mua đất cần cân nhắc kĩ việc mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, mua bán bằng hình thức viết tay. Để đầu tư loại đất này cần am hiểu kiến thức về luật đất đai, nắm vững thông tin về thửa đất và sẵn sàng chấp nhận các rủi ro có thể xảy ra.
Nếu thuộc trường hợp đăng ký biến động đất đai tại điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 Luật đất đai, mà người sử dụng đất không đăng ký biến động đất đai trong khoảng thời gian quy định là không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động, thì sẽ bị phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc người đang sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
