Các trường hợp không được cấp phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý quan trọng, chứng minh công trình xây dựng đáp ứng được các quy định về điều kiện xây dựng công trình và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép. Tuy nhiên, khi muốn xin giấy phép xây dựng cần phải lưu ý về nhóm đất, mục đích xử dụng đất hay xem xét nhiều yếu tố khác vì không phải công trình xây dựng nào cũng được cấp phép xây dựng. Vậy các trường hợp không được cấp phép xây dựng là gì? Để giải đáp thắc mắc này mời bạn hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau nhé.

Căn cứ pháp lý:

• Luật Xây dựng 2014
• Luật Đất đai 2013

Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý rất quan trọng đối với công trình phải có giấy phép trước khi khởi công, là cơ sở để xác định hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng, xử lý vi phạm hành chính, thậm chí trong một số trường hợp sẽ quyết định số phận của công trình (bị tháo dỡ). Ngoài ra khái niệm giấy phép xây dựng còn được giải thích trong quy định sau:

Giấy phép xây dựng được quy định rõ tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 như sau:

“Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”.

Theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, giấy phép xây dựng gồm những loại sau:

• Giấy phép xây dựng mới;
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
• Giấy phép di dời công trình;
• Giấy phép xây dựng có thời hạn (là giấy phép cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng).

Giấy phép xây dựng quy định những gì?

Là văn bản pháp lý quan trọng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, trên giấy phép xây dựng gồm những nội dung chủ yếu như sau:

(1) Tên công trình thuộc dự án.

(2) Tên, địa chỉ của chủ đầu tư (riêng với trường hợp nhà ở riêng lẻ mà hộ gia đình, cá nhân tự xây hoặc thuê người khác xây thì chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân đó).

(3) Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình với công trình theo tuyến.

(4) Loại, cấp công trình xây dựng.

(5) Cốt xây dựng công trình.

(6) Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.

(7) Mật độ xây dựng (nếu có).

(8) Hệ số sử dụng đất (nếu có).

(9) Riêng với công trình dân dụng, nhà ở riêng lẻ, công trình công nghiệp, ngoài các nội dung quy định từ (1) đến (8) thì còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (còn gọi là tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tum, tầng kỹ thuật), chiều cao tối đa toàn công trình.

Các trường hợp không được cấp phép xây dựng

Để được cấp phép xây dựng thì công trình cần phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định, cũng chính vì thế cũng có nhiều trường hợp không được cấp phép xây dựng đucợ quy định cụ thể. Trong đó có quy định về những trường hợp nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất, không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp,… Và nhiều trường hợp khác được quy định cụ thể như sau:

Những trường hợp nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất

Căn cứ Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định về hành vi bị nghiêm cấm khi xây dựng, gồm có:

• Công trình trong khu vực cấm xây dựng;
• Công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật;
• Công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

Như vậy, pháp luật nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất nếu thuộc các trường hợp nêu trên.

Không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

Hiện hành, theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về nhóm đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất sau:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác, trừ các trường hợp sau:
• Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;
• Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
• Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Như đã đề cập ở trên, việc sử dụng đất phải đúng mục đích sử dụng của loại đất đó.

Do đó, hành vi xây nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác mà không phải là đất ở là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định.

Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch

Theo Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định về (sửa đổi Điều 94 Luật Xây dựng 2014) quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

Không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp sau:

• Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng;
• Quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như quy định trên, loại đất thuộc quy hoạch sẽ không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được sửa chữa hoặc cải tạo.

Không được xây dựng trên đất đang tranh chấp

Tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp như sau:

“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Như vậy, trường hợp biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng đất đang tranh chấp. Do đó, trong trường hợp đất đang tranh chấp thì sẽ không được xây dựng thêm làm thay đổi hiện trạng.

Trường hợp nào xây nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép?

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng mà thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn).
• Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Lưu ý: Dù thuộc trường hợp trên nhưng khi nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn vẫn phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

Có thể bạn quan tâm:

• Thời gian khiếu nại nghĩa vụ quân sự
• Quy trình tuyển quân nghĩa vụ quân sự
• Công dân nam đủ bao nhiêu tuổi trở lên phải đăng ký nghĩa vụ quân sự?

Khuyến nghị

Luật sư X là đơn vị pháp lý đáng tin cậy, những năm qua luôn nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của quý khách hàng. Với vấn đề Các trường hợp không được cấp phép xây dựng chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai Công ty Luật sư X luôn hỗ trợ mọi thắc mắc, loại bỏ các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Các trường hợp không được cấp phép xây dựng” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay có nhu cầu dùng đến đến dịch vụ tư vấn pháp lý như lệ phí chuyển đổi đất ao sang đất ở cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsu

Câu hỏi thường gặp