Xin chào Luật sư, em hiện đang là sinh viên năm 2 của một trường đại học tại Hà Nội, khi nhập học bố mẹ em có thuê cho em một căn nhà trọ gần trường để thuận tiện trong việc học tập, sinh hoạt. Nay do thay đổi cơ sở học tập nên em muốn kết thúc hợp đồng thuê trọ này, tuy nhiên thì hợp đồng thuê trọ vẫn còn hạn. Em thắc mắc rằng khi chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ trước hạn có phải báo trước không? Trong trường em hợp em muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn này thì pháp luật quy định mức bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ trước thời hạn như thế nào? Mong được luật sư tư vấn, em xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư X. Chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn tại nội dung bài viết dưới đây, hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà như thế nào?
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là hành vi pháp lý thể hiện ý trí của một bên ( bên cho thuê hoặc bên thuê) nhằm chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không có sự đồng ý của bên còn lại.
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng thuê phòng trọ có cần phải công chứng, chứng thực?
Căn cứ theo Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà. Như vậy, đối với hợp đồng cho thuê nhà thì việc công chứng, chứng thực hay nhờ người làm chứng không phải là điều kiện bắt buộc có hiệu lực của hợp đồng. Chỉ cần hai bên đáp ứng đúng hình thức luật định, nội dung thỏa thuận không trái quy định của pháp luật, đạo đức xã hội, có chữ ký xác nhận của các bên là đủ để hợp đồng thuê nhà có hiệu lực. Theo đó, hợp đồng thuê nhà ở của bạn có hiệu lực kể từ thời điểm hai bên ký kết.
Trong hợp đồng thuê nhà có thể công chứng, chứng thực nếu có yêu cầu của các bên tham gia hợp đồng.
Bạn có thể công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND nơi ký kết hợp đồng.
Chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ trước hạn có phải báo trước không?
Trong thời gian thuê nhà, mặc dù các bên không được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nhưng theo vẫn có một số trường hợp ngoại lệ sau đây:
– Bên thuê nhà: Bên cho thuê có các hành vi sau đây thì bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thoả thuận…
– Bên cho thuê nhà: Bên thuê nhà có các hành vi như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cảo tạo nhà thuê; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 03 lần mà không khắc phục…
Tuy nhiên, dù vì lý do gì và dù với bên thuê nhà hay bên cho thuê nhà thì vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:
– Thực hiện theo thoả thuận của các bên nếu các bên có thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
– Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu không sẽ phải bồi thường (khi có thiệt hại xảy ra vì không thông báo trước).
Có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ trước hạn?
Do thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Đồng thời, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà. Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị người cho thuê giữ lại, chờ đến khi người thuê chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê.
Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không, hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định trong một số trường hợp sau đây tiền cọc có thể sẽ không được trả lại:
– Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.
– Hai bên thoả thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.
– Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.
– Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan… theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP…
Bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ trước thời hạn?
Như quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở, nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
Tuy nhiên, trước hết, các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.
Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:
– Thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn…
– Thiệt hại về sức khoẻ: Thu nhập thực tế bị mất/giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại…
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Nam và nữ thuê chung một phòng trọ, có được không?
- Miễn thuế kinh doanh nhà trọ công nhân
- Bao nhiêu phòng trọ thì phải đăng ký kinh doanh?
Khuyến nghị
Luật sư X tự hào là hệ thống công ty Luật cung cấp các dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với vấn đề trên, công ty chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn luật dân sự đảm bảo hiệu quả với chi phí hợp lý nhằm hỗ trợ tối đa mọi nhu cầu pháp lý của quý khách hàng, tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện.
Thông tin liên hệ:
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Năm 2023 bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ trước thời hạn?“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến dịch vụ thành lập công ty Hà Nội nhanh chóng. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp:
Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, nếu bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê.
Tuy nhiên, khi gặp khó khăn về tài chính không thể chi trả được tiền trọ, người thuê trọ nên có sự thoả thuận, bàn bạc lại với chủ trọ/ quản lý trọ.
Tùy theo tính chất sự việc, bạn có thể lựa chọn một hoặc các biện pháp sau:
– Thương lượng – hòa giải
– Yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài thương mại giải quyết
– Yêu cầu Cơ quan điều tra, Viện Kiểm sát xem xét khởi tố vụ án hình sự
Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sư 2015, có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau:
– Bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
– Tăng giá thuê nhà bất hợp lý;
– Hai bên có thỏa thuận điều khoản riêng ghi trong hợp đồng thuê.
