Khi bố hoặc mẹ mất, con không làm thủ tục chuyển nhượng mà nhận đất theo thừa kế. Bạn lập văn bản phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng (có niêm yết 15 ngày), rồi nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày để được cấp sổ đỏ mới. Con đẻ nhận thừa kế từ cha mẹ đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Tóm tắt nhanh
- Đất của bố mẹ đã mất được chia cho con theo di chúc hoặc theo pháp luật (con thuộc hàng thừa kế thứ nhất).
- Từ 01/07/2025, thủ tục “khai nhận di sản” và “thỏa thuận phân chia di sản” gộp thành công chứng văn bản phân chia di sản (Luật Công chứng 2024).
- Công chứng viên niêm yết việc thụ lý 15 ngày tại UBND cấp xã; không có khiếu nại mới được công chứng.
- Sau đó đăng ký biến động trong 30 ngày tại cơ quan đăng ký đất đai; thời gian giải quyết thường không quá 8 ngày làm việc (chưa tính thời gian nộp nghĩa vụ tài chính).
- Thừa kế giữa cha mẹ đẻ và con đẻ được miễn thuế TNCN và miễn lệ phí trước bạ; bạn vẫn trả phí công chứng và lệ phí đăng ký, cấp giấy chứng nhận.
Bố mẹ mất thì sang tên cho con theo hình thức nào?
Nhiều người tìm kiếm với cụm “bố mất làm thủ tục chuyển nhượng đất cho con”. Về pháp lý, người đã mất không thể ký hợp đồng chuyển nhượng hay tặng cho nữa. Quyền sử dụng đất của họ trở thành di sản thừa kế và được chia cho những người thừa kế.
“Sang tên sổ đỏ” là cách gọi dân gian của thủ tục đăng ký biến động đất đai. Với trường hợp bố mẹ mất, thủ tục gồm hai phần nối tiếp nhau:
- Phần dân sự: xác định người thừa kế, phân chia di sản và công chứng văn bản phân chia di sản (hoặc có bản án, quyết định của Tòa án).
- Phần đất đai: dùng văn bản đó để đăng ký biến động, nộp thuế phí (nếu có) và nhận Giấy chứng nhận mới đứng tên người thừa kế.
Lưu ý: Trước đây có hai loại văn bản là “khai nhận di sản” (một người thừa kế) và “thỏa thuận phân chia di sản” (nhiều người). Từ 01/07/2025, Luật Công chứng 2024 gộp thành “văn bản phân chia di sản” (Điều 59), kể cả khi chỉ có một người thừa kế. Người dân vẫn quen gọi là “khai nhận thừa kế”.
Nếu bố mẹ còn sống và muốn cho con đất, hai hình thức phù hợp là tặng cho hoặc chuyển nhượng. Với trường hợp đã có giấy mua bán đất viết tay từ trước, bạn nên đọc thêm bài cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật để biết giá trị pháp lý của giấy tờ này.
Ai được thừa kế và được hưởng bao nhiêu?
Trường hợp có di chúc
Đất được chia theo ý chí của người mất, nếu di chúc hợp pháp. Tuy nhiên, một số người vẫn được hưởng ít nhất hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật dù di chúc không cho họ hưởng, ví dụ: con chưa thành niên, cha mẹ, vợ hoặc chồng, con thành niên không có khả năng lao động (Bộ luật Dân sự 2015).
Trường hợp không có di chúc
Di sản chia theo pháp luật cho các hàng thừa kế. Hàng thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người mất. Những người cùng hàng được hưởng phần bằng nhau. Chỉ khi không còn ai ở hàng thứ nhất mới đến hàng thứ hai (ông bà, anh chị em ruột, cháu ruột), rồi hàng thứ ba. Nếu con mất trước hoặc cùng thời điểm với bố mẹ thì cháu có thể được hưởng thay theo quy định thừa kế thế vị.
Đất là tài sản chung của vợ chồng: phải tách phần trước khi chia
Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng (dù sổ đứng tên một người hay cả hai), phần của người đã mất thường được xác định là một nửa khối tài sản chung. Chỉ phần này mới là di sản.
Ví dụ: Ông A mất, không để lại di chúc, để lại thửa đất là tài sản chung với bà B. Hai vợ chồng có 3 con. Di sản của ông A là 1/2 thửa đất. Hàng thừa kế thứ nhất gồm bà B và 3 con, tức 4 người, mỗi người được 1/8 thửa đất. Như vậy bà B sở hữu 1/2 + 1/8 = 5/8, mỗi người con được 1/8. Nếu các con thống nhất để một người đứng tên, những người còn lại có thể từ chối nhận di sản hoặc thỏa thuận trong văn bản phân chia di sản.
Người thừa kế cũng cần lưu ý thời hiệu: với di sản là bất động sản, thời hiệu để yêu cầu chia thừa kế là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (Bộ luật Dân sự 2015).
Hồ sơ cần chuẩn bị
Hồ sơ yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản
- Phiếu yêu cầu công chứng (điền tại tổ chức hành nghề công chứng).
- Giấy tờ tùy thân của người thừa kế: thẻ căn cước, căn cước công dân còn hạn hoặc hộ chiếu. Cần làm lại giấy tờ thì xem đi làm căn cước công dân ở đâu theo quy định.
- Giấy chứng tử của người để lại di sản.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ với người mất: giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn; có thể bổ sung giấy xác nhận nhân thân khi cần (xem mẫu giấy xác nhận nhân thân). Sổ hộ khẩu đã hết giá trị từ 01/01/2023, nên dùng thông tin cư trú trên VNeID hoặc xác nhận thông tin cư trú.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người mất (bản sao hoặc bản gốc). Với thừa kế, Luật Đất đai 2024 không bắt buộc đất phải có sổ mới được nhận thừa kế, nhưng công chứng viên vẫn cần giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
- Bản sao di chúc (nếu có).
- Văn bản từ chối nhận di sản đã công chứng, nếu có người từ chối.
Hồ sơ đăng ký biến động (nộp sau khi đã công chứng)
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu hiện hành.
- Văn bản phân chia di sản đã công chứng (hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực).
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (nếu có).
- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu cơ quan tiếp nhận yêu cầu) và giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn.
- Giấy tờ tùy thân của người nộp hồ sơ. Nếu nhờ người khác làm thay, cần văn bản ủy quyền hợp lệ.
Lưu ý: Tờ khai thuế sẽ cần mã số thuế của bạn. Từ 01/07/2025, số định danh cá nhân được dùng làm mã số thuế. Bạn có thể xem thêm quy định về mã số thuế cá nhân hiện hành.
Các bước thực hiện từ công chứng đến nhận sổ đỏ
- Bước 1 – Thống nhất người thừa kế và cách chia: Rà soát đủ người thuộc hàng thừa kế, có di chúc hay không, đất là tài sản riêng hay chung của vợ chồng. Có tranh chấp thì chưa công chứng được, cần giải quyết trước (xem mục các trường hợp đặc biệt).
- Bước 2 – Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng: Chọn phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong cùng tỉnh, thành phố với nơi có đất, vì công chứng viên chỉ công chứng giao dịch bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức đặt trụ sở.
- Bước 3 – Niêm yết 15 ngày: Tổ chức công chứng niêm yết việc thụ lý tại trụ sở UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người mất. Nếu có bất động sản, niêm yết thêm tại UBND cấp xã nơi có đất. Mục đích là tránh bỏ sót người thừa kế hoặc di sản không thuộc quyền của người mất.
- Bước 4 – Ký công chứng văn bản phân chia di sản: Hết thời hạn niêm yết mà không có khiếu nại, tố cáo, những người thừa kế ký văn bản trước công chứng viên và nhận bản công chứng.
- Bước 5 – Đăng ký biến động và nhận Giấy chứng nhận mới: Nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày. Cơ quan đăng ký đất đai chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (thường là miễn). Sau đó bạn nhận Giấy chứng nhận mới hoặc trang xác nhận biến động.
Nộp hồ sơ ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Từ 01/07/2025, chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh – xã), không còn UBND huyện hay Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện xử lý hồ sơ này. Bạn có thể nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa theo hướng dẫn của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất; nhiều nơi cho nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công. Địa điểm cụ thể do từng tỉnh quy định, bạn nên kiểm tra thông báo của địa phương trước khi đi.
Thuế, phí phải nộp
| Khoản thu | Con đẻ nhận thừa kế từ cha mẹ đẻ | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Được miễn | Thừa kế bất động sản giữa cha mẹ và con, vợ chồng, ông bà và cháu, anh chị em ruột được miễn. Chính sách miễn tiếp tục được giữ khi Luật Thuế TNCN mới có hiệu lực từ 01/07/2026. |
| Lệ phí trước bạ | Được miễn | Cần giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh, đăng ký kết hôn…). |
| Phí công chứng văn bản phân chia di sản | Phải nộp | Tính theo giá trị di sản theo biểu phí hiện hành; mỗi tổ chức công chứng có thể có thêm thù lao soạn thảo. |
| Lệ phí đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận | Phải nộp (nếu thuộc diện thu) | Do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố quy định nên khác nhau theo địa phương. |
Cảnh báo: Miễn thuế, miễn lệ phí chỉ áp dụng khi đúng bản chất là thừa kế hoặc tặng cho giữa người thân theo luật định. Nếu hai bên thực chất là mua bán, chuyển nhượng, bạn phải kê khai và nộp thuế, lệ phí theo quy định chung. Hãy kê khai trung thực để tránh bị truy thu và xử phạt.
Thời hạn đăng ký và hậu quả khi chậm
Thừa kế quyền sử dụng đất là trường hợp bắt buộc đăng ký biến động. Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn là 30 ngày. Với thừa kế, thời hạn tính từ ngày phân chia xong di sản (ngày công chứng văn bản phân chia di sản) hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực. Thời hạn không tính từ ngày người thân qua đời.
Quá hạn mà không đăng ký có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Hậu quả thực tế còn lớn hơn: chưa đứng tên thì bạn khó thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho hoặc xin cấp phép xây dựng.
Về thời gian giải quyết, Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký biến động do thừa kế thường không quá 8 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Một số địa phương có quy định rút ngắn hoặc điều chỉnh theo quy chế riêng.
Các trường hợp đặc biệt thường gặp
Đất chưa có sổ đỏ có thừa kế được không?
Được. Luật Đất đai 2024 không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận để nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Tuy vậy, bạn cần giấy tờ chứng minh người mất có quyền sử dụng đất hợp pháp (giấy tờ về quyền sử dụng đất, xác nhận của UBND cấp xã về nguồn gốc, thời điểm sử dụng, đất không tranh chấp…) để công chứng và đăng ký. Khi thực hiện thủ tục, bạn có thể đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho người thừa kế.
Bị mất sổ đỏ bản gốc
Bạn cần làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận bị mất (có thể thực hiện cùng thủ tục đăng ký biến động tùy hướng dẫn của địa phương). Nên hỏi trước tại cơ quan đăng ký đất đai.
Có người thừa kế ở xa hoặc không tiện đến công chứng
Người thừa kế có thể ủy quyền cho người khác tham gia công chứng, nhưng văn bản ủy quyền phải hợp pháp. Nếu ở nước ngoài, giấy tờ cần được lập hoặc hợp pháp hóa theo quy định. Người đang ở xa cũng có thể công chứng việc từ chối nhận di sản nếu không muốn nhận.
Anh chị em không thống nhất, có tranh chấp
Nếu các đồng thừa kế không thỏa thuận được, hoặc có người khiếu nại trong thời gian niêm yết, tổ chức công chứng không thể công chứng. Khi đó, người có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản (từ 01/07/2025). Bản án, quyết định đã có hiệu lực là căn cứ để đăng ký biến động. Án phí tính theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.
Đất đang thế chấp ngân hàng
Di sản vẫn được chia nhưng người thừa kế phải kế thừa nghĩa vụ trả nợ trong phạm vi di sản. Cần có sự thống nhất với bên nhận thế chấp trước khi đăng ký biến động.
Lưu ý: Nếu người mất đã ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho từ trước nhưng chưa kịp sang tên, hồ sơ sẽ phức tạp hơn vì liên quan đến giao dịch dân sự đã xác lập. Với tình huống này, hãy hỏi cơ quan đăng ký đất đai và tổ chức công chứng trước khi quyết định hướng làm.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (các quy định về thừa kế, thời hiệu thừa kế, từ chối nhận di sản).
- Luật Đất đai 2024 (Điều 45, Điều 133).
- Luật Công chứng 2024 số 46/2024/QH15 (hiệu lực 01/07/2025) và Nghị định 104/2025/NĐ-CP hướng dẫn việc niêm yết.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và Hệ thống thông tin đất đai.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân (Luật 109/2025/QH15, hiệu lực từ 01/07/2026) và Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (đã sửa đổi, bổ sung).
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí Tòa án.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Quy định về hồ sơ, biểu mẫu và nơi tiếp nhận có thể khác nhau theo từng tỉnh, thành phố; bạn nên đối chiếu thông báo của địa phương trước khi nộp.
Câu hỏi thường gặp
Bố mất không để lại di chúc, con có tự đi sang tên được không?
Không thể tự sang tên ngay. Bạn cần xác định đủ người thừa kế hàng thứ nhất (gồm cả mẹ nếu còn sống), cùng công chứng văn bản phân chia di sản rồi mới đăng ký biến động. Có thể thỏa thuận để một người đứng tên nếu những người còn lại từ chối nhận hoặc đồng ý theo văn bản.
Phải làm thủ tục thừa kế trong bao lâu sau khi bố mẹ mất?
Luật không quy định hạn phải công chứng ngay sau khi người thân mất. Tuy nhiên, sau khi phân chia xong di sản, bạn phải đăng ký biến động trong 30 ngày. Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.
Thừa kế đất của bố mẹ có phải đóng thuế không?
Con đẻ nhận thừa kế bất động sản từ cha mẹ đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Bạn vẫn phải trả phí công chứng và lệ phí đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của địa phương.
Công chứng văn bản phân chia di sản ở đâu?
Tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong cùng tỉnh, thành phố với nơi có đất. UBND cấp xã không công chứng văn bản này mà chỉ là nơi niêm yết việc thụ lý.
Hồ sơ sang tên sổ đỏ khi bố mẹ mất nộp ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Bạn nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa theo thông báo của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất. Nhiều nơi nhận hồ sơ trực tuyến qua Cổng dịch vụ công.
Tóm lại, khi bố hoặc mẹ mất, con nhận đất bằng con đường thừa kế: xác định đúng người thừa kế, công chứng văn bản phân chia di sản (có niêm yết 15 ngày), rồi đăng ký biến động trong 30 ngày để được cấp sổ đỏ mới. Hồ sơ chuẩn bị kỹ và đúng đối tượng thân thích thì bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
