Bán nhà bao sang tên là sao?

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội. Vì vậy mà trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như bán nhà, chuyển nhượng thì giữa các cá nhân có sự lách luật. Họ có thể có những thuật ngữ riêng biệt mà chỉ họ biết. Ví dụ như cụm từ Bán nhà bao sang tên. Vậy Bán nhà bao sang tên là sao? Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ giúp các bạn giải đáp.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Bán nhà bao sang tên là sao?

Bao sang tên là một từ truyền miệng, không có trong quy định của pháp luật, nếu bên bán bao sang tên có nghĩa là bên bán lo toàn bộ chi phí trong quá trình làm thủ tục sang tên (thuế và các loại phí liên quan). Ví dụ họ rao: bán căn nhà 1 tỷ bao sang tên, có nghĩa là người mua chỉ trả 1 tỷ và ko phải trả thêm 1 đồng nào nữa trong quá trình giao dịch sang nhượng.

Bán nhà bao sang tên là một cách nhằm lấp liếm những chi phí khác theo luật định, làm cho người mua tưởng rằng họ đang được lợ nhưng thực chất chỉ là chiêu trò của người bán. Như vậy người mua cần phải nắm rõ luật để tránh bị lừa đảo.

Thủ tục mua bán nhà đất

Thủ tục mua bán nhà được thực hiện theo trình tự như sau:

– Bên mua và bên bán thực hiện lập hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các nội dung chính như sau:

+ Thông tin của hai bên về họ và tên, địa chỉ, các thức liên hệ.

+ Mô tả đặc điểm của nhà ở, đặc điểm của thửa đất gắn liền với nhà ở thực hiện giao dịch mua bán đó.

+ Đối với hợp đồng mua bán chung cư phải xác định rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích thuộc sở hữu riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của diện tích sở hữu chung, sử dụng chung theo mục đích thiết kế đã được duyệt.

+ Giá trị vốn góp, giá mua bán nhà ở nếu có hợp đồng thỏa thuận về giá, với trường hợp nhà nước có quy định về giá mua bán nhà thì các bên mua bán nhà phải thực hiện theo quy định đó.

+ Ghi rõ, cụ thể về thời hạn và phương thức thanh toán tiền.

+ Ghi rõ về thời gian giao, nhận nhà ở, thời gian bảo hành nhà mua được xây dựng mới

+ Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên.

+ Cam kết thực hiện thỏa thuận giữa các bên.

+ Xác định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

+ Thời gian ký kết hợp đồng.

+ Cuối văn bản phải có xác nhận bằng chữ ký, đóng dấu ghi rõ họ tên của các bên trong hợp đồng.

– Các hợp đồng mua bán nhà phải thực hiện công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật. Trừ các trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán nhà phục vụ mục đích tái định cư.

– Bên mua và bên bán nhà sẽ thỏa thuận để một bên nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Trường hợp mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư thực hiện thủ tục này, trừ trường hợp bên mua tự nguyện thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận nhà ở.

– Cơ quan có thẩm quyền khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ sẽ thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở cùng với chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp có nhà ở sẽ đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.

Các chi phí phải nộp khi giao dịch mua bán nhà, đất

Trong trường hợp người mua và bán muốn tự mình làm thì dưới đây là những thủ tục giấy tờ, hồ sơ, thuế phí khi mua bán nhà đất theo quy định mới nhất.

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định, người có thu nhập (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế nên các bên được thỏa thuận người mua là người nộp thuế.

Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công văn này quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau:“Từ 1/1/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây”.

Như vậy, Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)

Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở bao gồm:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).

* Nơi nộp hồ sơ khai thuế:

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

* Thời hạn nộp thuế:

Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

Khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp.

Lệ phí trước bạ

* Người nộp lệ phí:

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, khi chuyển nhượng thì người mua phải đăng ký biến động đất đai (làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc người bán cho tiền để người mua nộp lệ phí trước bạ.

* Mức nộp lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m² tại Bảng giá đất

Với nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01 m² x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

Trong đó:

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân;

Giá 1 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành;

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Tuy pháp luật quy định khá phức tạp về cách tính lệ phí trước bạ nhưng người dân chỉ cần nộp theo Thông báo của cơ quan Nhà nước.

* Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:

Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.

Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Bản sao hợp đồng chuyển nhượng.

* Nơi nộp hồ sơ:

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

* Thời hạn nộp lệ phí:

Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế.

Các lệ phí khác

Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP

Lệ phí địa chính: 15.000 đồng

Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

Kết luận, khi chuyển nhượng nhà, đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn và phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận (nếu có); các bên nộp hồ sơ khai thuế, phí cùng với hồ sơ sang tên Sổ đỏ, trừ trường hợp chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Bán nhà bao sang tên là sao?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn đề hợp đồng cho thuê nhà đấtvui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp