Xin chào Luật sư. Tôi sinh sống ở Hải Phòng. Trước đây tôi có mua được một mảnh đất, dự định sẽ xây nhà nhưng hiện tại tôi lại muốn xây nhà ở nơi khác. Mảnh đất đó tôi cũng đã xin cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng rồi. Vậy Bây giờ tôi muốn bán đất đã có giấy phép xây dựng có được không? Do kiến thức cũng như hiểu biết pháp luật của tôi còn hạn chến nên tôi rất cần sự tư vấn, giúp đỡ nhiệt tình từ phía luật sư giải đáp, cung cấp cho tôi các thông tin, quy định của pháp luật về vấn đề này. Tôi rất mong nhận được câu phản hồi sớm nhất từ phía luật sư. Tôi xin trân trọng cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư X chúng tôi. Dưới đây là bài viết tư vấn về Bán đất đã có giấy phép xây dựng có được không?. Mời bạn cùng đón đọc.
Giấy phép xây dựng là gì?
Căn cứ tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Giấy phép xây dựng gồm những loại giấy phép quy định tại Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau:
- Giấy phép xây dựng mới;
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
- Giấy phép di dời công trình.
Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng
Căn cứ vào Điều 90 Luật Xây dựng 2014, nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm:
(1) Tên công trình thuộc dự án.
(2) Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
(3) Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
(4) Loại, cấp công trình xây dựng.
(5) Cốt xây dựng công trình.
(6) Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
(7) Mật độ xây dựng (nếu có).
(8) Hệ số sử dụng đất (nếu có).
(9) Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ (1) đến (8) còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
(10) Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.
Bán đất đã có giấy phép xây dựng có được không?
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp sau: Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có 02 trường hợp không có Sổ đỏ vẫn có quyền bán đất, cụ thể:
+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác.
+ Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được bán đất khi:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Khi mua bán đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, nếu có đầy đủ các điều kiện nêu trên thì việc bán đất đã có giấy phép xây dựng là hoàn toàn được phép.
Hợp đồng mua bán đất là gì?
Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng tại đơn vị uy tín, có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã trở lên). Tuy nhiên, ngoại trừ trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 khi một bên hay cả hai bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản, thì phải có văn bản chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển đổi tương ứng.
Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất gồm những gì?
Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
Bên bán:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
- Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).
Bên mua:
- Phiếu yêu cầu công chứng
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo (phải trả chi phí soạn hợp đồng – không tính vào phí công chứng).
Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất
Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng
– Đánh giá yêu cầu của pháp luật với người công chứng: Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng).
– Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng:
- Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
- Trường hợp 2. Hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung..
Bước 2. Thực hiện công chứng
Trường hợp 1: Nếu các bên có hợp đồng soạn trước
Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
- Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
- Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.
Trường hợp 2: Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu người công chứng
- Người yêu cầu công chứng (2 bên mua bán) đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
- Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải thực hiện trước mặt công chứng viên).
- Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
- Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
Thông tin liên hệ luật sư
Trên đây là bài viết tư vấn về Bán đất đã có giấy phép xây dựng có được không?. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới tư vấn pháp lý về vấn đề hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư X qua số hotline 0833102102 để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu.
Lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán đất:
– Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
– Được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân). Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được…
– Thời hạn công chứng: Không quá 02 ngày làm việc; Với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, trường hợp chỉ có đất thì phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
