Bán đất chung sổ đỏ nhưng người mua chung không đồng ý phải làm sao?

Việc mua chung đất hiện nay xảy ra khá phổ biến giữa những người quen biết và tin tưởng nhau. Mặc dù có sự tin tưởng lẫn nhau; nhưng khi góp tiền mua chung đất; người dân vẫn phải biết rõ các quy định pháp luật. Để nắm rõ thông tin pháp lý khi góp tiền mua chung đất; đồng thời tránh những rủi ro pháp lý; thì pháp luật đã quy định rõ về vấn đề này. Bán đất chung sổ đỏ nhưng người mua chung không đồng ý phải làm sao? Dưới đây là nội dung về vấn đề trên của Luật sư X!

Căn cứ pháp lý:

Mua chung đất Sổ đỏ sẽ ghi thế nào?

Theo khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT; căn cứ vào việc những người góp tiền cùng nhận chuyển nhượng có hay không có thỏa thuận về việc ghivà cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện; mà cách thể hiện trên Giấy chứng nhận cũng được chia thành 02 trường hợp khác nhau; cụ thể:

Trường hợp 1: Không có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện

Tại trang 1 của Giấy chứng nhận ghi đầy đủ thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú); tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.

Trường hợp 2: Có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện

Trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện; thì được ghi như sau:

Trang 1 Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú), dòng tiếp theo sẽ ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm: … (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)“.

Lưu ý: Trường hợp 1 và trường hợp 2 nếu trang 1 Giấy chứng nhận không đủ chỗ để ghi thông tin những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất; thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”.

Tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận ghi thông tin như sau:

“Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.

Ưu nhược điểm khi mua bán đất chung sổ đỏ

Về ưu điểm:

Mua đất sổ chung phù hợp cho những người có tài chính trung bình – thấp. Thông thường giá mua đất sổ chung thường thấp hơn so với giá thị trường bởi sự phức tạp trong vấn đề pháp lý, sở hữu cũng như sự e ngại của người mua.
Mua đất sổ chung vẫn được nhà nước công nhận, vẫn được mua bán sang tên bình thường.

Về nhược điểm:

Khó chuyển nhượng, khó thế chấp

Mua đất sổ chung rất khó chuyển nhượng, mua bán sang tên do bất cứ giao dịch nào cũng phải được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu. Do những rắc rối liên quan đến việc đồng sở hữu cũng như những rủi ro về mặt pháp lý nên hồ sơ thế chấp đất sổ chung để vay vốn khó được ngân hàng chấp thuận. Ngân hàng sẽ yêu cầu bạn phải tách sổ trước khi dùng tài sản này để vay thế chấp.

Cách bán đất chung sổ đỏ nhưng người mua chung không đồng ý

Về nguyên tắc khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất chung; thì phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng; hoặc chứng thực của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên; trên thực tế khi muốn chuyển nhượng; nhưng một hoặc một số người không đồng ý; thì phải tách thửa để chuyển nhượng phần đất của mình. Nội dung này được quy định rõ tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.

Như vậy, trong trường hợp này phải có đủ điều kiện tách thửa; thì mới chuyển nhượng được phần đất của mình.

Câu hỏi thường gặp về bán đất chung sổ đỏ nhưng người mua chung không đồng ý

Mua chung đất có được phép tách thửa không?

Trường hợp nhiều người cùng góp tiền mua chung thửa đất; về bản chất là “sở hữu chung theo phần”; nên sẽ xác định được diện tích của các bên theo số tiền mà các bên đã góp; hoặc theo sự thỏa thuận của các bên.
Nhiều người mua chung thửa đất; nhưng khi có nhu cầu tách thửa; thì được phép tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quyết định quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nếu thửa đất đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì được tách thửa.

Ai là người giữ sổ đỏ khi mua chung đất?

Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013; khi những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất không có yêu cầu cho một người đại diện giữ Giấy chứng nhận; thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.
Trường hợp những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện; thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện đó.

Cách bán đất chung sổ đỏ nhưng người mua chung không đồng ý?

Trên thực tế khi muốn chuyển nhượng; nhưng một hoặc một số người không đồng ý; thì phải tách thửa để chuyển nhượng phần đất của mình. Nội dung này được quy định rõ tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.