Hiện nay chất lượng đời sống nâng cao, nhu cầu của con người cũng dần nâng lên. Vô số các nhu cầu đó chính là giao dịch dân sự. Có những giao dịch dân sự không cần hợp đồng, có cái lại là quy định bắt buộc. Tuy nhiên, không phải hợp đồng nào được lập văn bản có đủ điều kiện có hiệu lực. Hôm nay hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về hợp đồng chuyển nhượng nhé! Và khi nào thì “bản án tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu”?
Căn cứ pháp lý
Quy định pháp luật về hợp đồng
Theo Điều 385 Bộ luật dân sự 2015: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Như vậy, đặc điểm của hợp đồng gồm:
- là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, có thể là sự giao kết giữa hai bên hoặc giữa nhiều bên với nhau, cùng có sự thống nhất về ý chí, tự nguyện và phù hợp với ý chí của Nhà nước.
- là một sự kiện pháp lý làm phát sinh các hậu quả pháp lý, đó là: xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ dân sự của bên chủ thể trong thực hiện giao kết hợp đồng.
- Nội dung giao kết của hợp đồng là các quyền và nghĩa vụ mà các bên chủ thể trong hợp đồng thỏa thuận và cùng cam kết thực hiện.
- Mục đích: đảm bảo lợi ích hợp pháp của các bên, không trái pháp luật và thuần phong mỹ tục. Khi đúng mục đích thì hợp đồng có giá trị pháp lý.
Giao dịch dân sự là gì?
Căn cứ Điều 116 Bộ luật dân sự 2015: Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Như vậy, hợp đồng cũng là một loại giao dịch dân sự. Tuy nhiên khi có những quy định riêng về hợp đồng thì áp dụng những quy định riêng, khi không có những quy định riêng thì phải áp dụng những quy định chung về giao dịch dân sự.
Hình thức của giao dịch dân sự
Theo Điều 119 Bộ luật dân sự quy định:
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Hợp đồng chuyển nhượng sẽ phải thể hiện bằng văn bản và phải có công chứng, chứng thực nên phải đảm bảo quy định tại khoản 2 Điều này. QUy định cụ thể tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.
Giao dịch dân sự vô hiệu
Khái niệm
Căn cứ tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.
Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Tòa án là cơ quan có thẩm quyền tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai hoặc CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau: “Được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất); bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó”.
Bên cạnh đó còn rất nhiều giao dịch dân sự vô hiệu vì nhiều lý do:
- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
- Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần
Các bạn có thể xem cụ thể, chi tiết tại Bộ luật dân sự 2015.
Bản án tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu
Tóm tắt
Bản án số 106/2019/DS-PT tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất”.
- Nguyên đơn: Chị Đỗ Thị T
- Bị đơn: Ông Phan Hữu H
- Người kháng cáo: Bị đơn Phan Hữu H
Nội dung vụ án
Nguyên đơn trình bày
Ngày 07/08/2013, chị T đã ký giấy tay chuyển nhượng với ông H phần đất có diện tích 100m2, giá chuyển nhượng là 300.000.000 đồng. Khi ký giấy chuyển nhượng chị T đã giao trước 100.000.000 đồng và sẽ giao nốt 200.000.000 đồng khi ông H sang tên cho chị T. Ông H thuận miệng hứa trong 60 ngày sẽ sang tên cho chị H nhưng từ đó đến nay ông vẫn chưa thực hiện.
Nay chị T yêu cầu hủy giấy ký tay và đòi ông H hoàn trả lại số tiền 100.000.000 đồng. Bên cạnh đó phải trả lãi cho số tiền đó, tính đến ngày xét xử là 63 tháng 22 ngày, với lãi suất 0,75%. Tổng số tiền là 147.800.000 đồng.
Chị T yêu cầu ông H trả lại phí tạm ứng chi phí xét xử tại chỗ và định giá 3.562.000 đồng cho mình. Chị T đồng ý trả lại ông H bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông H.
Bị đơn trình bày
Ông H xác nhận đã ký giấy chuyển nhượng viết tay như chị T đã nêu.
Do không có tiền nên ông H chưa sang tên cho chị t và ông nói ông không hứa 60 ngày sẽ sang tên cho chị. Ông chỉ nói khi nào bán được phần đất kế bên đất chuyển nhượng sẽ có tiền và sang tên cho chị T.
Ông h không đồng ý trả lại số tiền 100.000.000 đồng và số tiền lãi. Nếu chị t không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì mất 100.000.000 đồng. Còn nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải giao nốt số tiền 200.000.000 đồng còn lại.
Nhận định của Tòa
Xác nhận hợp đồng chuyển nhượng ký tay và chị T đã giao 100.000.000 đồng trước cho ông H.
Xét thấy hợp đồng giữa hai bên không tuân thủ về mặt hình thức theo quy định tại Điều 134, 689 Bộ luật dân sự 2005. Do đó không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông H.
Xét thấy ông H không hoàn trả lại số tiền cùng lãi là không có căn cứ theo quy định tại Điều 137 bộ luật dân sự 2005.
Tòa tuyên xử
Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông H
Giữ nguyên bản án sơ thẩm:
- Chấp nhận 1 phần yêu cầu của chị T về hủy hợp đồng chuyển nhượng ký tay.
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu.
- Buộc ông H phải bồi thường tổng số tiền 123.900.000 đồng cho chị T.
- Chị T có trách nhiệm trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông H.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Chúng tôi hi vọng rằng thông tin trên có thể cho bạn thêm kiến thức về hợp đồng, giao dịch dân sự và giao dịch dân sự vô hiệu và có thể giúp bạn áp dụng vào cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và có thêm sự tư vấn về vấn đề trên cũng như các vấn đề liên quan đến pháp luật như So sánh hợp nhất doanh nghiệp và sáp nhập doanh nghiệp, Trình tự thủ tục hợp nhất doanh nghiệp,… hãy liên hệ đến đường dây nóng của luật sư X, tel: 0833 102 102.
Hoặc qua các kênh sau:
- FB: https://www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì:
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
