Việc mua nhà ở thuộc sở hữu chung hiện nay diễn ra ngày càng phổ biến đặc biệt là với những người có khả năng tài chính thấp, bởi giá mua thường rẻ hơn khá nhiều so với giá thị trường. Nhà ở thuộc sở hữu chung là gì theo quy định? Quy định pháp luật về mua bán nhà ở sở hữu chung hiện nay như thế nào? Tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư X.
Nhà ở thuộc sở hữu chung là gì
Sở hữu chung được hiểu là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Hiện nay, pháp luật quy định sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.
Nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người, và thông tin của các chủ sở hữu cùng được ghi nhận trên sổ đỏ hoặc sổ hồng. Sổ sẽ được cấp cho ít nhất hai chủ thể là người sử dụng đất trở lên mà giữa những người này không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền; mỗi người được cấp một giấy chứng nhận. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
Trên thực tế, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung luôn phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý.
Khoản 1, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Có thể thấy rằng việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung sẽ gặp phải nhiều khó khăn trong việc xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu. Nếu như có một chủ sở hữu không đồng ý bán thì thủ tục giải quyết tương đối phức tạp do phải yêu cầu tòa án giải quyết.
Mua nhà ở thuộc sở hữu chung thường có nguy cơ phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng. Tại thời điểm các đồng chủ sở hữu mua đất để xây dựng nhà ở thuộc sở hữu chung mà không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng chủ sở hữu, theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở năm 2014.
Theo đó, các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Căn cứ Điều 218 Bộ Luật Dân sự năm 2015, mỗi chủ sở hữu chung theo phần sẽ có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ, sổ hồng phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền; cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung sẽ gặp phải nhiều khó khăn trong việc xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu. Việc các chủ thể mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung thường hay phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng nhà. Chính vì thế nên giữa các chủ sở hữu cần có những thỏa thuận cụ thể, rõ ràng tại thời điểm mua bán nhà. Nếu tại thời điểm các đồng chủ sở hữu mua bán nhà thuộc sở hữu chung mà không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình sử dụng, mua bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung đó.
Bên cạnh đó, theo Điều 126 Luật nhà ở năm 2014:
“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”
Như vậy, việc định đoạt tài sản chung phải tuân theo sự thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật hiện hành. Chính bởi vì vậy mà việc bán đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên là chủ sở hữu mảnh đất đó.
Trong trường hợp khi có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó và phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
Rất dễ nhận thấy rằng việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung sẽ gặp phải nhiều khó khăn trong việc xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu. Nếu như có một chủ sở hữu không đồng ý bán thì thủ tục giải quyết tương đối phức tạp do phải yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Việc các chủ thể thực hiện việc mua bán đối với nhà ở thuộc sở hữu chung thường có nguy cơ phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng. Tại thời điểm các đồng chủ sở hữu mua đất để xây dựng nhà ở thuộc sở hữu chung mà không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên.
Pháp luật nước ta cũng quy định rằng việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng chủ sở hữu cụ thể là tại Điều 145 Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy định này thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất sẽ phải có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều này được hiểu là bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bất cứ ai trong số các đồng chủ sở hữu phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.
Mời bạn xem thêm:
- Khi sở hữu nhà chung cư thì có được thay đổi kết cấu hay không?
- Sổ chung và đồng sở hữu có giống nhau không?
Thông tin liên hệ với Luật sư X
Trên đây là tư vấn của Luật sư X. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến dịch vụ: trích lục khai tử, thành lập công ty cổ phần, hồ sơ giải thể công ty tnhh 1 thành viên, tra cứu thông tin quy hoạch, xin phép bay flycam, hợp thức hóa lãnh sự…của luật sư X, hãy liên hệ 0833102102.
Câu hỏi thường gặp
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
– Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
– Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.
– Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại (1); nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
– Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư.
Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
– Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
Trường hợp mua bán nhà ở có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người đó, các chủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu tòa án tuyên bố người đó bị mất tích theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện bán nhà ở đó.
Căn cứ vào giá bán nhà ở ghi trong hoạt động mua bán nhà ở, các chủ sở hữu chung còn lại có trách nhiệm gửi tiền bán nhà tương ứng với phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích vào ngân hàng thương mại nơi có nhà ở được bán.
Khi người bị tuyên bố mất tích trở về và có yêu cầu, ngân hàng đã nhận tiền gửi có trách nhiệm thanh toán lại cho họ cả tiền gốc và tiền lãi theo quy định về lãi suất không kỳ hạn tại thời điểm người được tuyên bố mất tích nhận lại tiền.
Trường hợp người bị tuyên bố mất tích chết hoặc bị tòa án tuyên bố là đã chết, phần tiền đã gửi vào ngân hàng này được chia cho những người thừa kế hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật về dân sự.
