Hiện nay, việc mua bán căn hộ chung cư rất dễ xảy ra tranh chấp khi có rất nhiều vấn đề có thể gặp phải như: Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, nhà chưa có sổ, người mua thanh toán thành nhiều đợt, người mua chậm thanh toán hay có cả trường hợp Chủ đầu tư bán căn hộ khi chưa hoàn thành phần móng… Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ chia sẻ đến bạn Bản án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Mời bạn đọc tham khảo.
Mua bán chung cư khi đã có sổ hồng như thế nào?
Bước 1: Thỏa thuận ban đầu.
Bên mua và bên bán cần thoả thuận số tiền đặt cọc trước khi xem tình trạng pháp lý căn hộ chung cư như xem sổ Hồng. Người mua cần ra phòng Địa chính phường nơi căn hộ tọa lạc để hỏi về tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau đó các bên cần thỏa thuận:
- Mức tiền đặt cọc bao nhiêu.
- Thời gian bao lâu ra Hợp đồng Công chứng và khi công chứng cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi làm xong thủ tục giấy tờ.
- Thời gian bàn giao căn hộ, các thứ đi kèm căn hộ, người mua và người bán cần lên một checklist để kiểm tra.
- Chi phí công chứng, các loại thuế do ai đóng? Bình thường người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng và đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà) và người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ. Dù là quy định như vậy, nhưng các loại thuế và phí này có thể được thỏa thuận giữa bên bán và bên mua.
Bước 2: Tiến hành Đặt cọc căn hộ.
Việc này tiến hành giữa hai bên và người làm chứng. Để an toàn cho người mua nhà thì hợp đồng đặt cọc nếu tốt thì nên đưa ra phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, tuy nhiên việc này sẽ tốn một khoản chi phí nhỏ nhưng an toàn cho người mua đó là tránh trường hợp căn hộ này đã tiến hành đặt cọc nhiều lần và phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán.
Bước 3: Hợp Đồng Công chứng.
Xong Hợp đồng Đặt cọc và theo lịch thoả thuận, hai bên hẹn ra Phòng Công chứng để hai bên tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. Trong lúc này, bên Mua nhà cần thanh toán số tiền theo thoả thuận trước và Bên Bán nhà giao giấy tờ nhà cho bên Mua. Các giấy tờ chuẩn bị bao gồm các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng)
- Tờ khai thuế trước bạ
- Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
- CMTND+Hộ khẩu chủa bên Bán nhà
- Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình)
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
(Mỗi thứ giấy tờ 2 bản bao gồm bản chính và photo)
- Đối với Bên Mua nhà:
- Chỉ cần mang CMTND + Hộ khẩu của vợ chồng (bản chính và photo).
Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con giấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật.
Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước.
Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.
Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- CMTND và Hộ khẩu của bên mua nhà
- CMTND và Hộ khẩu của bên bán nhà
- Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận.
(Mỗi thứ 2 bản; bản chính và photo)
- Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em
- Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất.
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà.
Đây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.
Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- CMTND + Hộ khẩu của bên Mua
- Tờ khai trước bạ mới
- Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận.
Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.
Bản án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Mời bạn tham khảo bản án sau:
Bản án 387/2017/DS-ST ngày 28/09/2017 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Kết quả giải quyết: Buộc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc KG phải trả cho Ông Lê Đăng Q và bà Nguyễn Thị Bách T số tiền lãi phát sinh do chậm thực hiện việc bàn giao căn hộ là 61.613.442 đồng.
Loading…
Reload document 
Open in new tab Kinh nghiệm người mua căn hộ chung cư không nên bỏ qua.
1. Xác định vị trí chung cư
Căn hộ chung cư có vị trí tốt khi nó đảm bảo thuận tiện cho nhu cầu cơ bản của bạn và gia đình (đi lại, sinh hoạt, làm việc…). Không dễ để tìm một dự án khu chung cư có vị trí thuận lợi với giá “mềm”, bởi phân khúc căn hộ dưới 1 tỉ đồng thường nằm ở khá xa trung tâm thành phố.
Vì vậy, bạn cần cân đối tài chính và nhu cầu để chọn mua căn hộ phù hợp. Nên xem xét vị trí gần các tiện ích như chợ, trường học, nơi làm việc… Lưu ý quan sát lượng giao thông quanh khu chung cư, nhất là vào các giờ cao điểm xem có xảy ra ách tắc không, tránh gặp phải phiền toái trong vấn đề di chuyển sau này.
2. Kiểm tra pháp lý
Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, bạn cần tìm hiểu rõ lai lịch của khu đất, xem dự án đó có đang thế chấp hay không. Nếu dự án đang thế chấp mà bạn quyết định ký kết hợp đồng mua bán thì phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ đã giải chấp đối với căn hộ của mình.
Ngoài hồ sơ pháp lý của dự án, người mua cần xem kỹ hợp đồng mua bán. Các điều khoản trong hợp đồng phải rõ ràng, dễ hiểu, có thỏa thuận về các phụ phí dịch vụ, tiến độ thanh toán, thẩm quyền của các bên…
3. Tìm hiểu cặn kẽ về chủ đầu tư
Đừng quá tin vào những lời mật ngọt mà môi giới rót vào tai bạn. Trước khi mua căn hộ chung cư, bạn phải tìm hiểu tên, năng lực của chủ đầu tư, giấy phép đầu tư và xây dựng của dự án.
Nếu là người “ăn chắc mặc bền”, bạn nên dành thời gian để đến quan sát tiến độ xây dựng (trường hợp mua căn hộ chung cư chưa hoàn thiện), thăm hỏi người dân đã và đang sống trong chung cư đó về mức độ hài lòng (trường hợp mua căn hộ chung cư có sẵn).
4. Đánh giá tiện ích nội, ngoại khu
Ưu thế khi sống trong chung cư là bạn sẽ được sử dụng rất nhiều tiện ích ngoại khu như công viên, trung tâm thương mại… Tuy nhiên, với sự phát triển bùng nổ của các dự án, không thiếu những khu chung cư chỉ đáp ứng được nhu cầu về nhà ở mà bỏ qua yếu tố này, thậm chí xây sát mặt đường và cắt hoàn toàn khu vui chơi cho trẻ…
5. An ninh là tiêu chí quan trọng
Bạn cần quan sát xem chung cư đó có được trang bị hệ thống phòng chống cháy nổ chuẩn chỉnh không, cách quản lý việc ra vào chung cư ra sao, có hệ thống camera giám sát hay hệ thống báo động khi có tình huống khẩn cấp không… Tự mình đi khảo sát, trò chuyện, hỏi đáp những cư dân đang sống tại khu chung cư là cách tốt nhất để bạn có thể thu thập thông tin này.
6. Khu vực gửi xe
Theo quy định do Bộ Xây dựng ban hành từ năm 2013, cứ 100m² diện tích sử dụng của căn hộ, chủ đầu tư phải dành 20m² diện tích làm chỗ đậu xe, gồm cả lối đi. Song thực tế, nhiều chung cư lại thiết kế khu giữ xe quá nhỏ, không đáp ứng hết được nhu cầu của cư dân. Vì vậy, bạn cần tìm hiểu kỹ xem khu vực gửi xe của chung cư có thuận tiện không? Có đảm bảo an toàn không? Có giới hạn số lượng xe hay mức phí thế nào?…
7. Thương lượng giá cả
Qua Internet hay các sàn giao dịch, không khó để bạn tìm hiểu mức giá chung của các dự án ở từng khu vực. Trong trường hợp người bán đưa ra mức giá cao hơn mức giá thật, những thông tin trên sẽ giúp bạn tự tin thương lượng.
Ngoài ra, số tiền ngân hàng cho vay tối đa khi mua căn hộ chung cư có thể lên đến 70-80% giá trị hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, để đảm bảo khả năng chi trả, bạn chỉ nên mua một căn hộ khi đã có trong tay ít nhất 50% giá trị căn nhà, 50% còn lại có thể vay ngân hàng. Nói cách khác, bạn nên chọn gói vay làm sao để chỉ phải trả lãi khoảng 30-40% tổng thu nhập trong tháng.
8. Những căn hộ chung cư nên tránh
Nên tránh mua căn hộ chung cư có phòng bị bịt kín (không có cửa sổ hướng ra ngoài, thiếu thông thoáng), căn hộ gần chỗ đổ rác (có thể mất vệ sinh), gần thang máy (thường xuyên có người qua lại, đông đúc và ồn ào)…
Xét theo những điều kiêng kị trong phong thủy, người mua nên tránh những căn chung cư có hình dạng méo mó, vừa khó bài trí gọn gàng vừa không tốt cho tài lộc. Về hướng nhà, bạn nên chọn căn hộ có mặt quay về hướng Nam hoặc Đông Nam để đón được gió mát và ánh sáng ổn định hơn.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Đơn xin xác nhận nhà ở để bất điện
- Giá đất tái định cư được tính như thế nào?
- Bài thu hoạch cảm tình đảng 2015
- Quy định lao động làm bao nhiêu ngày trong tháng thì được tính phép?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Bản án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như điều kiện cấp phép bay flycam, cách tra cứu thông tin quy hoạch, thủ tục trích lục hồ sơ nguồn gốc đất, dịch vụ thành lập công ty con trọn gói giá rẻ… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Chung cư (Apartment building) được hiểu là một khu nhà gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong những căn hộ riêng; khép kín; được thiết kế có hệ thống hạ tầng được sử dụng tập thể chung. Đây là loại hình nhà ở phổ biến tại những đô thị lớn; các thành phố lớn có kinh tế phát triển mạnh; chuyên sử dụng cho nhu cầu nhà ở của người dân, hộ gia đình, đảm bảo tiện nghi và có sự đảm bảo về an ninh; phù hợp với nhiều kiểu gia đình.
Căn hộ chung cư là xu hướng sống mới của cư dân đô thị. Các căn hộ chung cư được thiết kế tiện nghi, tiên tiến; đáp ứng mọi nhu cầu sinh sống, làm việc của hầu hết cư dân đô thị.
Mặc dù trên thực tế Sổ hồng thường ghi thời hạn là 50 năm (phụ thuộc theo dự án chung cư); nhưng pháp luật không ấn định Sổ hồng có giá trị bao nhiêu lâu. Giá trị của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng chung cư.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
– Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
– Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.
– Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
