Thưa luật sư; bố tôi mới mua mảnh đất gần ruộng nhà tôi mà mảnh đất đó thì chưa có sổ đỏ. Luật sư có thể tư vấn giúp tôi về việc liệu rằng khi mua đất nông nghiệp không có sổ đó thì có làm sao không khi có các tranh chấp phát sinh? Gia đình chúng tôi cần lưu ý gì trong trường hợp trên. Mong luật sư tư vấn giúp.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ cần lưu ý gì để không ảnh hưởng đến quyền lợi ? Đây chắc hẳn là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé.
Căn cứ pháp lý
SỔ ĐỎ LÀ GÌ?
Sổ đỏ hay bìa đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho các khu vực ngoài đô thị (nông thôn), được quy định tại nghị định số 60-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính.
Các loại đất được cấp sổ đỏ: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Hình thức bên ngoài sổ có màu đỏ đậm, do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.
Ngoài ra, đa phẩn sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình, nên khi chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có chữ ký của tất cả các thành viên đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình. Trong khi đó, đối với sổ hồng thì chuyển nhượng, giao dịch chỉ cần chữ ký của người hoặc những người đúng tên trên giấy chứng nhận.
Mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ
Đất nông nghiệp là gì?
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 03 nhóm:
– Nhóm đất nông nghiệp.
– Nhóm đất phi nông nghiệp.
– Nhóm đất chưa sử dụng.
Theo đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
– Đất trồng cây lâu năm.
– Đất rừng sản xuất.
– Đất rừng phòng hộ.
– Đất rừng đặc dụng.
– Đất nuôi trồng thủy sản.
– Đất làm muối.
– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ?
Mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ; là việc mua không có chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo. Đây là việc không đúng theo quy định của luật mua bán đất nông nghiệp. Theo như những quy định chung liên quan đến luật mua bán đất nông nghiệp; thì việc này sẽ cần phải tuân thủ theo đúng quy định; là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi kèm.
Mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không?
Việc mua bán đất phải đáp ứng đủ các điều kiện; được quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013.
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây; a) Có Giấy chứng nhận; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186; và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Tuy nhiên việc mua bán đất nông nghiệp; thuộc trường hợp được quy định tại khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013:
– Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
Như vậy trường hợp đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vẫn được quyền bán đất khi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; hoặc cho thuê đất đất mà; không bắt buộc phải có sổ đỏ.
Mua đất không có sổ đỏ cần giấy tờ gì?
Bước 1: Hai bên thoả thuận và lập hợp đồng kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhưng vì không có Sổ đỏ nên một số trường hợp, hợp đồng sẽ không được công chứng. Tuy nhiên, nếu bạn thực hiện đầy đủ các điều kiện; và thuộc trường hợp được công nhận việc chuyển nhượng; thì bạn vẫn có thể mang hồ sơ, hợp đồng đi công chứng
Bước 2: Mỗi bên chuẩn bị bộ hồ sơ gồm:
– Hợp đồng quyết định giao đất, cho thuê đất nông nghiệp có công chứng;
– Di chúc thừa kế hoặc biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế; mà có sự chứng kiến của cả người chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng; các thành viên khác trong gia đình;
– Các giấy tờ có thể chứng minh quyền sử dụng đất; theo quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai 2013;
– Bản sao Giấy chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký xác nhận của hai bên;
Bước 3: Nộp bộ hồ sơ này về văn Phòng Tài nguyên và môi trường; để được thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng; cho bên được chuyển nhượng theo đúng trình tự, thủ tục dựa trên quy định của pháp luật.
Một số trường hợp được phép chuyển nhượng đất khi chưa có sổ đỏ
Theo quy định của pháp luật tại Điều 188 Luật Đất đai 2013; khi chủ sở hữu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ; thì phải thuộc một trong các trường hợp sau:
– Trong trường hợp người được thừa kế trong di chúc; là người nước ngoài hoặc người Việt Nam đang định cư sinh sống tại nước ngoài; và những người mà không thuộc diện theo quy định của pháp luật được phép mua nhà ở tại Việt Nam; thì những người này sẽ được chuyển quyền sử dụng đất dù không được đứng tên.
– Sau thời điểm 15/10/1993 theo Nghị quyết 02/2021/NQ-HĐTP; thì các trường hợp chuyển nhượng nhà ở; mà không có Sổ đỏ vẫn được cho phép bao gồm; Trường hợp chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tại thời điểm chuyển nhượng nhưng được cấp các loại giấy tờ chứng minh được; việc sử dụng đất của bên bán là hợp pháp theo Khoản 1,2,5 Điều 50 Luật Đất đai 2013
– Sau khi kí kết hợp đồng, bên mua đã thay đổi kết cấu nhà; thực hiện các hoạt động khác ngoài mục đích cư trú; mà vẫn không bị bên chuyển nhượng phản đối hay không bị xử lý vi phạm hành chính; thì sẽ được Toà án công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Người dân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhưng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất; thì không bắt buộc phải có Sổ đỏ. Nếu người sử dụng đất do thừa kế sau khi chuyển nhượng có nhu cầu cấp Sổ đỏ; thì phải đạt những điều kiện nhất định để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về; “Mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; giải thể doanh nghiệp giải thể công ty cổ phần ;tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân; đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh; dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Làm sao để biết công ty có đóng bảo hiểm cho mình hay không?
- Pháp luật được nhà nước sử dụng như thế nào?
- Giấy chuyển viện có giá trị bao nhiêu ngày?
Câu hỏi thường gặp:
hứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
Thứ hai, không thể chuyển được mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không phù hợp với quy hoạch. Nếu là đất nông nghiệp mua bán để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì không quá ảnh hưởng nhiều còn đối với đất nông nghiệp mua với mục đích để chuyển đổi thành đất ở thì cần đặc biệt chú ý đến vấn đề này.
Thứ ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu.
Thứ tư, mặc dù cơ quan Nhà nước còn ít khi xử lý nhưng theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý
Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau:
– UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là UBND cấp tỉnh) có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận.
– UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi tắt là UBND cấp huyện) có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cách 1: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Cách 2: Không nộp hồ sơ tại UBND cấp xã
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh; nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh.
