Đất nền là một trong những hạng mục luôn được giới đầu tư bất động sản yêu thích do thanh khoản tốt, khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, nên đầu tư vào đất nền dự án hay đất dân (đất thổ cư) để phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của bản thân?
Cùng Luật sư X tìm hiểu nên mua đất nền dự án hay đất dân hiện nay qua bài viết dưới đây.
Nên mua đất nền dự án hay đất dân?
Đất dự án gồm những loại sau:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).
– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Theo các chuyên gia bất động sản, loại hình đất nền dự án sở hữu nhiều ưu điểm và nhược điểm như sau:
Ưu điểm:
- Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay.
- Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 4 – 5 lần lãi suất ngân hàng.
- Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện.
- Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường 20% – 30%
- Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường.
- Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh.
- Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.
- Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng hỗ trợ lên tới 70%
Nhược điểm:
- Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư.
- Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng mắc, mất nhiều vốn đầu tư.
- Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải “chôn” vốn lâu.
- Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản
Đất thổ cư chỉ là từ truyền thống để chỉ đất ở, dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được công nhận là đất ở.
Nên mua đất nền dự án hay đất dân hiện nay?
Việc nên đầu tư đất nền dự án hay đất thổ cư còn tùy thuộc vào những yếu tố chủ quan (khả năng tài chính, nhu cầu…) cũng như khách quan (bối cảnh thị trường, giá cả…) nên rất khó để có câu trả lời chung cho tất cả mọi người.
Đất nền dự án do chủ đầu tư chịu trách nhiệm quy hoạch, đền bù cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Trong khi đó, việc mua bán, kiểm tra và hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất thổ cư hoàn toàn phụ thuộc thỏa thuận giữa người mua và bán, thông thường việc này người mua phải tự thực hiện. Nguy cơ rủi ro do đó thường cao hơn, nhất là khi người mua thiếu kinh nghiệm giao dịch, thiếu hiểu biết về pháp lý.
Nhà đầu tư vì thế dễ dính “bẫy” sổ đỏ giả hoặc mua phải thửa đất dính tranh chấp, quy hoạch, thậm chí đã có quyết định thu hồi.
Như vậy về lý thuyết có thể thấy hồ sơ pháp lý của đất nền dự án chiếm ưu thế hơn so với đất thổ cư. Tuy nhiên trên thực tế, không phải mọi dự án đất nền đều đảm bảo lợi thế nói trên.
Vẫn có một số trường hợp chủ đầu tư lừa đảo tiến hành quảng cáo, rao bán đất nền khi chưa được phê duyệt, chưa hoàn thiện pháp lý.
Với đất nền dự án, khi thực hiện hoạt động mua bán thì chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ, nguyên nhân có thể do chủ đầu tư lừa đảo hoặc dự án chưa được cấp phép (do thiếu giấy tờ pháp lý nhưng chủ đầu tư đã vội rao bán).
Kể cả khi chủ đầu tư có khả năng sẽ xin được giấy phép để cấp sổ đỏ trong tương lai nhưng người mua cũng sẽ phải đợi một thời gian dài.
Tương tự với kinh nghiệm mua đất thổ cư, các vấn đề liên quan đến sổ đỏ đất cũng không kém phần phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi người mua có thể mua phải đất không sổ đỏ, đất sổ đỏ chung, không thể tách sổ do không đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu, diện tích đất trên sổ đỏ và thực tế khác nhau hoặc đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng…
Cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh đất thổ cư còn tùy thuộc vào vị trí đất ở đâu. Trong khi đó, đất nền dự án nếu đầy đủ hồ sơ pháp lý, được cấp phép rao bán thì quy hoạch sẽ rất rõ ràng, cơ sở hạ tầng và tiện ích được chú trọng xây dựng đầy đủ, phong phú, ví dụ như siêu thị, công viên, khu vui chơi, trường học…
Kinh nghiệm mua đất cho thấy, đất nền dự án thường có giá cao hơn đất thổ cư do bao gồm các chi phí về hạ tầng, tiện ích… Tiến độ thanh toán khi mua/đầu tư đất nền dự án cũng linh hoạt hơn, có thể chia làm nhiều đợt hoặc trả góp, trong khi giao dịch đất thổ cư phần lớn là đặt cọc và thanh toán hết trong 1 lần.
Lưu ý khi mua đất nền dự án
Theo những người có kinh nghiệm môi giới bất động sản, khi mua đất nền dự án nhà đầu tư nên kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án, mọi thỏa thuận đều phải lập thành văn bản với thông tin minh bạch, rõ ràng.
Bên cạnh đó cần tìm hiểu kỹ về thông tin chủ đầu tư, lựa chọn các chủ đầu tư uy tín trên thị trường, năng lực tài chính tốt, có thể dò hỏi những người đã từng giao dịch với chủ đầu tư đó để có thêm thông tin khách quan.
Kiểm tra chất lượng thông tin dự án mà chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng, tuyệt đối không tin 100% vào môi giới, chủ đầu tư mà nên tự mình đến xem xét dự án nhiều lần, ở nhiều thời điểm khác nhau để đánh giá.
Lưu ý khi mua đất thổ cư
Để giảm thiểu rủi ro khi mua đất thổ cư nhà đầu tư nên tránh mua đất chưa có sổ đỏ hoặc đất sổ chung. Nên chọn mua đất có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) hợp pháp để tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu đất bị thu hồi. So sánh diện tích đất thực với diện tích đất trong sổ đỏ để đảm bảo không có sự chênh lệch.
Nhà đầu tư cũng cần nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán đất (các điều khoản, thỏa thuận…) trước khi xuống tiền để tránh “tiền mất tật mang”.
Mời bạn xem thêm:
Thông tin liên hệ với Luật sư X
Trên đây là tư vấn của Luật sư X. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến dịch vụ: Trích lục ghi chú ly hôn, thành lập công ty cổ phần, tạm ngừng kinh doanh của doanh nghiệp, kế toán giải thể công ty, dịch vụ hợp thức hóa lãnh sự, mã số thuế cá nhân, trích lục giấy đăng ký kết hôn online, mẫu đơn xin trích lục khai sinh, đăng ký bảo hộ nhãn hiệu tại Việt Nam, đơn xin trích lục quyết định ly hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, tra cứu thông tin quy hoạch, xin phép bay flycam, hợp pháp hóa lãnh sự bộ ngoại giao…của luật sư X, hãy liên hệ 0833102102.
Câu hỏi thường gặp
– Phải yêu cầu chủ đầu tư sang tên Sổ đỏ;
– Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng;
– Đọc kỹ hợp đồng đặt cọc;
– Không mua bằng hợp đồng ủy quyền;
Tất cả sản phẩm bất động sản khi thực hiện hoạt động mua bán đều phải tiến hành các thủ tục pháp lý. Trong đó, nếu chủ đầu tư muốn bán đất nền dự án cũng cần làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua.
Như vậy, đất dự án được và bắt buộc phải cấp sổ đỏ thì mới đảm bảo pháp lý cho người mua. Việc cấp sổ đỏ cho đất nền dự án là nghĩa vụ của chủ đầu tư và quyền lợi đương nhiên của khách hàng. Việc mua đất nền dự án không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc người mua có thể sẽ phải đối mặt với không ít rủi ro.
Để tránh rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua cần phải lưu ý những thông tin sau đây.
– Chọn chủ đầu tư uy tín;
– Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng;
– Đọc kỹ hợp đồng đặt cọc;
– Không mua bằng hợp đồng ủy quyền
