Đơn xin xây dựng nhà ở hiện nay là Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II của Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/07/2026). Bạn nộp đơn cùng giấy tờ đất và bản vẽ thiết kế tại UBND cấp xã nơi có đất. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, dưới 500 m² sàn và nằm ngoài một số khu vực nhất định có thể được miễn giấy phép.
Tóm tắt nhanh
- Từ 01/07/2026, Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP thay thế quy định cũ (Nghị định 175/2024/NĐ-CP).
- Đơn xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dùng Mẫu số 01 Phụ lục II; hồ sơ nộp trực tuyến toàn trình trên Cổng Dịch vụ công quốc gia.
- Cơ quan cấp phép nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân: UBND cấp xã (không còn cấp huyện); thời hạn 07 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m², không thuộc các khu vực quy định tại Điều 43 Luật Xây dựng 2025 thì được miễn giấy phép.
- “Đơn xin cấp đất ở” là một thủ tục khác (giao đất, theo Mẫu số 02a Nghị định 102/2024/NĐ-CP), không thay cho đơn xin phép xây dựng.
Đơn xin xây dựng nhà ở là đơn nào?
Người dân hay gọi chung là “đơn xin xây dựng nhà ở”, “đơn xin phép xây nhà” hoặc “đơn xin cấp phép xây dựng”. Về pháp lý, đó là Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, một thành phần bắt buộc trong hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Điểm cần nhớ: đây là đơn theo mẫu do Nhà nước ban hành, không phải đơn tự soạn. Bạn không nên tự thay đổi kết cấu, bỏ hoặc thêm mục so với mẫu. Vì vậy, “cách viết” thực chất là cách điền đúng và đủ các mục của mẫu.
Trước đây, đơn dùng Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP (và trước nữa là Nghị định 15/2021/NĐ-CP). Từ 01/07/2026, Nghị định 217/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP, vẫn giữ tên gọi và vị trí là Mẫu số 01 Phụ lục II. Bạn nên lấy mẫu hiện hành trên Cổng Dịch vụ công hoặc tại UBND cấp xã để tránh dùng mẫu cũ.
Khi nào phải xin phép, khi nào được miễn?
Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp được miễn. Với nhà ở riêng lẻ, nhóm được miễn là nhà có đủ các điều kiện sau:
- Quy mô dưới 07 tầng;
- Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m²;
- Không nằm trong các khu vực mà luật loại trừ (ví dụ: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung; khu vực có quy chế quản lý kiến trúc; khu vực bảo tồn, di tích…).
Lưu ý: Được miễn giấy phép không có nghĩa là xây tự do. Bạn vẫn phải xây đúng quy hoạch, đúng mục đích đất ở, bảo đảm an toàn cho công trình liền kề và tuân thủ Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ. Một số trường hợp miễn phép vẫn có nghĩa vụ thông báo khởi công hoặc nộp hồ sơ tương ứng; bạn nên hỏi UBND cấp xã nơi có đất trước khi động thổ.
Ví dụ: ông A có thửa đất ở 100 m² tại phường thuộc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc, muốn xây nhà 3 tầng. Dù nhà dưới 7 tầng và dưới 500 m² sàn, vị trí đất thuộc diện loại trừ nên ông A vẫn phải làm đơn xin giấy phép. Ngược lại, nếu thửa đất nằm ngoài các khu vực loại trừ, ông có thể được miễn.
Thêm một điểm hay bị nhầm: nhà ở dưới 3 tầng, không tầng hầm, tổng sàn dưới 250 m², cao dưới 12 m thì chủ nhà được tự thiết kế. Đây là quy định về thiết kế, không phải quy định miễn giấy phép. Nhà từ 7 tầng trở lên hoặc từ 02 tầng hầm trở lên phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế.
Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở
Dưới đây là mẫu trình bày theo cấu trúc Mẫu số 01 Phụ lục II dùng cho nhà ở riêng lẻ. Bạn có thể sao chép để chuẩn bị nội dung, sau đó đối chiếu với biểu mẫu hiện hành do cơ quan tiếp nhận cung cấp trước khi nộp.
MẪU ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG (NHÀ Ở RIÊNG LẺ)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
(Sử dụng cho công trình nhà ở riêng lẻ)
Kính gửi: Ủy ban nhân dân xã/phường ………………………, tỉnh/thành phố ………………………
1. Thông tin về chủ đầu tư
– Người đứng đơn (chủ đầu tư): ……………………………………………………………
– Số định danh cá nhân/CCCD/thẻ căn cước: ………………… cấp ngày ………… tại ……………
– Địa chỉ liên hệ (số nhà, đường/thôn/tổ, xã/phường, tỉnh/thành phố): ……………………………
– Số điện thoại: …………………… Email (nếu có): ……………………
2. Thông tin công trình
– Địa điểm xây dựng: lô đất số ……… thửa số ……… tờ bản đồ số ………, tại số nhà …… đường/thôn ………, xã/phường ………, tỉnh/thành phố ………
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất: ……………………………………… (số phát hành, ngày cấp, cơ quan cấp)
– Loại công trình: Nhà ở riêng lẻ □ Xây mới □ Sửa chữa, cải tạo □
– Diện tích xây dựng tầng 1: ………… m²; Tổng diện tích sàn: ………… m²
– Chiều cao công trình: ………… m; Số tầng: ……… (nêu rõ tầng hầm, tầng áp mái, tum nếu có)
– Thời gian thi công dự kiến: ………… tháng
– Tổ chức/cá nhân thiết kế (nếu có): ……………………………………………………………
3. Tài liệu gửi kèm theo đơn
– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp;
– Bản vẽ thiết kế xây dựng;
– Cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề (nếu thuộc trường hợp phải lập);
– Các tài liệu khác theo quy định (nếu có): ………………………
4. Cam kết
Tôi xin cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm về tính chính xác của nội dung đơn và hồ sơ kèm theo; xây dựng đúng giấy phép được cấp, đúng quy hoạch, bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và môi trường; nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Kính đề nghị Ủy ban nhân dân xã/phường xem xét cấp giấy phép xây dựng cho tôi.
……………, ngày ……… tháng ……… năm ………
Người làm đơn
(Ký và ghi rõ họ tên)
Hướng dẫn điền từng mục trong đơn
Phần “Kính gửi”
Ghi đúng cơ quan cấp phép. Từ 01/07/2026, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân do UBND cấp xã nơi có đất cấp phép (trừ công trình trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, những nơi này thuộc cơ quan khác). Không còn ghi “UBND huyện/quận” vì đã bỏ cấp huyện từ 01/07/2025.
Thông tin chủ đầu tư
Ghi theo giấy tờ tùy thân còn giá trị. Nếu bạn chưa nhớ số định danh, có thể xem hướng dẫn tra số căn cước công dân online. Nếu thẻ ghi nơi cấp theo mẫu cũ, bạn xem thêm cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ. Địa chỉ liên hệ nên trùng với nơi nhận thông báo kết quả.
Thông tin công trình
Số thửa, tờ bản đồ, diện tích và địa chỉ phải khớp với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các chỉ số tầng, chiều cao, diện tích sàn phải khớp bản vẽ thiết kế. Giấy phép sau khi cấp cũng ghi tổng diện tích sàn, diện tích xây dựng tầng 1, số tầng (kể cả tầng hầm, áp mái, tum) và chiều cao, nên đơn nhập sai sẽ kéo theo sai giấy phép.
Cam kết và chữ ký
Chủ đầu tư là cá nhân ký và ghi rõ họ tên. Nếu nhà thuộc sở hữu chung (vợ chồng, đồng thừa kế), nên có đủ chữ ký của những người có tên trên giấy chứng nhận hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ. Cách trình bày văn bản chuẩn mực có thể tham khảo thêm bài phong cách ngôn ngữ hành chính là gì.
Hồ sơ kèm theo, nơi nộp và thời hạn giải quyết
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm các thành phần chính:
- Bước 1 – Đơn đề nghị: điền Mẫu số 01 Phụ lục II như hướng dẫn ở trên.
- Bước 2 – Giấy tờ đất hợp pháp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoặc loại giấy tờ hợp pháp khác theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Với đất mua bán bằng giấy tay, bạn cần xem kỹ quy định về giấy tờ mua bán đất viết tay vì loại giấy này thường không đủ điều kiện để cấp phép.
- Bước 3 – Bản vẽ thiết kế xây dựng: theo quy định cho nhà ở riêng lẻ; nhà dưới 3 tầng quy mô nhỏ chủ nhà có thể tự thiết kế.
- Bước 4 – Cam kết an toàn công trình liền kề: nếu công trình thuộc trường hợp phải lập (ví dụ có tầng hầm, nhà liền kề).
- Bước 5 – Nộp hồ sơ: nộp trực tuyến toàn trình trên Cổng Dịch vụ công quốc gia, hoặc theo hướng dẫn của UBND cấp xã nơi có đất.
- Bước 6 – Nhận kết quả, nộp lệ phí: lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức cụ thể khác nhau tùy địa phương.
| Nội dung | Quy định hiện hành (từ 01/07/2026) |
|---|---|
| Cơ quan cấp phép nhà ở riêng lẻ | UBND cấp xã nơi có đất |
| Thời hạn cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời | 07 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trước đây là 15 ngày) |
| Hình thức nộp | Trực tuyến toàn trình qua Cổng Dịch vụ công quốc gia |
| Mẫu đơn | Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP |
Nếu cần nộp bản sao giấy tờ, bạn có thể làm chứng thực bản sao tại UBND cấp xã. Từ 01/11/2025, theo Nghị định 280/2025/NĐ-CP, việc chứng thực bản sao không phụ thuộc nơi cư trú. Thủ tục tương tự được hướng dẫn ở bài chứng thực giấy tờ ở đâu theo quy định hiện hành.
Cách viết đơn xin cấp đất ở
Nhiều người tìm “cách viết đơn xin cấp đất ở” khi thực chất muốn xin phép xây nhà trên đất đã có. Cần phân biệt ba tình huống:
- Đã có đất ở, muốn xây nhà: dùng đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (mẫu ở trên).
- Chưa có đất ở, xin Nhà nước giao đất ở: dùng Đơn xin giao đất theo Mẫu số 02a ban hành kèm Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
- Có đất nhưng không phải đất ở, muốn xây nhà: phải xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 02c Nghị định 102/2024/NĐ-CP) trước khi xin phép xây dựng.
Cảnh báo: Nhà nước không giao đất ở tùy ý theo đơn xin. Theo Luật Đất đai 2024, giao đất ở thuộc nhóm giao đất có thu tiền sử dụng đất và chỉ thực hiện trong các trường hợp luật cho phép, nhiều trường hợp phải qua đấu giá. Viết đơn đúng mẫu chỉ là điều kiện cần; việc có được giao đất hay không phụ thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đối tượng của bạn. Không xây nhà trên đất chưa được giao, chưa được chuyển mục đích vì có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ.
Đơn xin giao đất (Mẫu số 02a) gồm các nội dung chính dưới đây. Đây là cấu trúc tóm lược để bạn hình dung, hãy dùng biểu mẫu chính thức khi nộp.
CẤU TRÚC ĐƠN XIN GIAO ĐẤT Ở (THEO MẪU SỐ 02a NGHỊ ĐỊNH 102/2024/NĐ-CP)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
ĐƠN XIN GIAO ĐẤT
Kính gửi: Ủy ban nhân dân ……………… (ghi rõ UBND cấp có thẩm quyền giao đất)
1. Người xin giao đất: ………………………………………………
2. Số định danh cá nhân/CCCD: ………………… Địa chỉ liên hệ: ………………………
3. Địa điểm khu đất xin giao: ………………………………………
4. Diện tích đất (m²): ………………
5. Để sử dụng vào mục đích: Đất ở (xây dựng nhà ở) ………………
6. Thời hạn sử dụng đất: ………………
7. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn.
8. Tài liệu gửi kèm (nếu có): ………………
Người làm đơn
(Ký và ghi rõ họ tên)
Khi viết, bạn nêu rõ lý do xin giao đất (ví dụ chưa có đất ở, thuộc diện được giao theo chính sách của địa phương), kèm giấy tờ chứng minh đối tượng. Cơ quan có thẩm quyền xem xét theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP; việc giao đất cũng thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh mới sau sắp xếp.
Lỗi thường gặp khiến hồ sơ bị trả lại
- Dùng mẫu cũ (ghi “UBND huyện”, viện dẫn Nghị định 15/2021 hoặc 175/2024).
- Số thửa, diện tích, địa chỉ trong đơn không khớp giấy chứng nhận hoặc bản vẽ.
- Thiếu chữ ký của đồng sở hữu hoặc người được ủy quyền.
- Xây nhà trên đất chưa phải đất ở, chưa chuyển mục đích.
- Nhầm giữa “miễn giấy phép” và “không cần tuân thủ quy hoạch, an toàn”.
- Nộp hồ sơ giấy tại nơi không còn nhận (đã chuyển sang trực tuyến hoặc cấp xã).
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15), hiệu lực từ 01/07/2026, đặc biệt Điều 43, Điều 44.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng (thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP).
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
- Luật Đất đai 2024; Nghị định 102/2024/NĐ-CP (Mẫu số 02a, 02c).
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh; chính quyền địa phương hai cấp từ 01/07/2025.
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 280/2025/NĐ-CP) về chứng thực.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Quy định có thể được địa phương hướng dẫn thêm về quy hoạch, quy chế kiến trúc và lệ phí.
Câu hỏi thường gặp
Đơn xin xây dựng nhà ở có được viết tay không?
Đơn phải theo Mẫu số 01 Phụ lục II do Nhà nước ban hành. Bạn có thể điền thông tin bằng tay vào mẫu in sẵn, nhưng không nên tự soạn một đơn có kết cấu khác. Vì hồ sơ hiện nộp trực tuyến, điền trên máy sẽ thuận tiện hơn.
Xin giấy phép xây dựng nhà ở nộp ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất, hoặc nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia. Công trình trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thuộc cơ quan cấp phép khác.
Xây nhà dưới 7 tầng có cần xin phép không?
Không cần nếu nhà dưới 07 tầng, tổng sàn dưới 500 m² và không thuộc các khu vực luật loại trừ. Nếu đất nằm trong khu vực loại trừ (ví dụ có quy chế quản lý kiến trúc, khu bảo tồn), bạn vẫn phải xin giấy phép.
Mất bao lâu để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở?
Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, thời hạn là 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với nhà ở riêng lẻ. Thời gian này không tính lúc bạn phải bổ sung hồ sơ.
Cách viết đơn xin cấp đất ở như thế nào?
Dùng Mẫu số 02a (Đơn xin giao đất) theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, ghi rõ cơ quan có thẩm quyền, thông tin người xin, vị trí, diện tích, mục đích đất ở, thời hạn, cam kết và tài liệu kèm theo. Việc giao đất còn phụ thuộc quy hoạch và đối tượng được giao.
Có đất vườn, đất nông nghiệp thì xin xây nhà thế nào?
Bạn phải được phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở trước (đơn theo Mẫu số 02c Nghị định 102/2024/NĐ-CP), sau đó mới làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng hoặc xác định thuộc diện miễn.
Tóm lại, “đơn xin xây dựng nhà ở” hiện là Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP, nộp tại UBND cấp xã và giải quyết trong 07 ngày làm việc. Trước khi viết đơn, hãy xác định công trình của bạn có thuộc diện được miễn giấy phép hay không và đất đã đúng mục đích đất ở chưa. Làm đúng thứ tự này sẽ giúp bạn tránh bị trả hồ sơ hoặc xây dựng sai phép.
