Di chúc chia đất cho các con là văn bản do chủ đất tự lập, ghi rõ con nào nhận thửa đất nào, diện tích bao nhiêu sau khi mình mất. Di chúc có giá trị khi người lập minh mẫn, tự nguyện, nội dung và hình thức không trái luật. Bạn có thể tự viết tay hoặc lập tại tổ chức công chứng, UBND xã/phường. Mẫu đầy đủ nằm ở phần bên dưới.
Tóm tắt nhanh
- Chủ đất có quyền tự quyết chia đất cho từng con, chia đều hoặc không đều, miễn di chúc hợp pháp theo Bộ luật Dân sự 2015.
- Di chúc phải ghi đủ: ngày lập, họ tên và nơi cư trú người lập, người được hưởng, di sản và nơi có di sản.
- Di chúc viết tay vẫn hợp pháp nếu người lập tự viết, tự ký. Công chứng hoặc chứng thực giúp hạn chế tranh chấp.
- Vợ/chồng, cha mẹ, con chưa thành niên và con thành niên mất khả năng lao động vẫn được hưởng ít nhất 2/3 suất theo luật, dù di chúc không nhắc tên.
- Con nhận thừa kế đất từ cha mẹ đẻ thường được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Di chúc chia đất cho con là gì, ai được lập?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình, cây lâu năm) là tài sản có thể để lại cho người thừa kế. Người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế, phân định phần di sản cho từng người, giao nghĩa vụ cho người thừa kế và dành một phần đất làm di sản thờ cúng.
Người thành niên minh mẫn, sáng suốt có quyền lập di chúc. Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có thể lập di chúc nếu được cha mẹ hoặc người giám hộ đồng ý bằng văn bản.
Bạn chỉ được định đoạt phần đất thuộc quyền của mình. Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng, mỗi người chỉ chia phần của mình trong khối tài sản chung. Hai vợ chồng nên mỗi người lập một di chúc riêng, vì Bộ luật Dân sự 2015 không còn quy định di chúc chung của vợ chồng. Nếu hai vợ chồng đang trong thủ tục chia tài sản, bạn có thể tham khảo thêm thủ tục ly hôn cần giấy tờ gì và nộp ở đâu để biết cách xác định tài sản chung, tài sản riêng.
Điều kiện để di chúc hợp pháp
Di chúc hợp pháp phải đáp ứng đồng thời hai nhóm điều kiện sau.
- Về người lập: minh mẫn, sáng suốt khi lập; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
- Về nội dung và hình thức: nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức không trái quy định của luật.
Nội dung di chúc cần có các thông tin chính sau:
- Ngày, tháng, năm lập di chúc.
- Họ tên và nơi cư trú của người lập di chúc.
- Họ tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản.
- Di sản để lại và nơi có di sản.
Di chúc không được viết tắt hoặc ký hiệu. Nếu di chúc có nhiều trang, mỗi trang phải được đánh số thứ tự và có chữ ký (hoặc điểm chỉ) của người lập. Chỗ tẩy xóa, sửa chữa phải có chữ ký bên cạnh.
Viết tay, có người làm chứng hay công chứng, chứng thực?
| Hình thức | Cách thực hiện | Ưu điểm / hạn chế |
|---|---|---|
| Viết tay, không người làm chứng | Người lập tự viết toàn bộ và tự ký | Không tốn phí, kín đáo. Dễ bị nghi ngờ về chữ viết, thời điểm lập, sự minh mẫn. |
| Có người làm chứng | Người lập hoặc người khác viết; có ít nhất 2 người làm chứng cùng ký | Người làm chứng không được là người thừa kế, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến di chúc, hoặc người chưa đủ tuổi/không đủ năng lực hành vi dân sự. |
| Có công chứng | Lập tại tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên ghi nhận và chứng nhận | Giá trị chứng cứ cao, giảm rủi ro tranh chấp. Mất phí công chứng. |
| Có chứng thực | Lập tại UBND cấp xã (xã, phường, đặc khu) nơi thuận tiện | Giá trị pháp lý tương đương nếu lập đúng luật; thủ tục gần dân, chi phí thấp. |
Từ 01/07/2025, chính quyền địa phương còn hai cấp (tỉnh – xã/phường), không còn UBND cấp huyện. Vì vậy, việc chứng thực di chúc hiện nay thực hiện tại UBND cấp xã, nơi có công chức tư pháp – hộ tịch. Cơ quan này tiếp nhận, ghi chép nội dung bạn tuyên bố, rồi chứng thực. Về thẩm quyền chứng thực nói chung, bạn có thể xem thêm bài chứng thực giấy tờ theo quy định hiện hành ở đâu.
Khi lập di chúc tại công chứng hoặc UBND cấp xã, bạn tuyên bố nội dung trước người có thẩm quyền, họ ghi lại, bạn đọc lại, xác nhận đúng ý chí rồi ký hoặc điểm chỉ. Nếu bạn không đọc được, không nghe được, không ký hoặc không điểm chỉ được thì phải nhờ người làm chứng ký xác nhận trước mặt người có thẩm quyền.
Hồ sơ thường gồm: phiếu yêu cầu, dự thảo di chúc (nếu có), giấy tờ tùy thân còn giá trị (căn cước điện tử trên VNeID, thẻ căn cước, căn cước công dân còn hạn hoặc hộ chiếu), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng). Nếu chưa biết nơi làm thẻ, bạn xem đi làm căn cước công dân ở đâu theo quy định.
Lưu ý: Không phải ai cũng nên tự viết tay. Nếu di sản có giá trị lớn, nhiều con, quan hệ gia đình phức tạp hoặc bạn đã lớn tuổi, nên lập di chúc có công chứng hoặc chứng thực để có chứng cứ về sự minh mẫn và thời điểm lập.
Mẫu di chúc chia đất cho các con
Dưới đây là mẫu tham khảo, bạn thay thông tin bằng thông tin thực tế. Mẫu dùng được cho di chúc viết tay hoặc làm dự thảo mang đi công chứng, chứng thực.
MẪU DI CHÚC CHIA ĐẤT CHO CÁC CON
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
DI CHÚC
Hôm nay, ngày … tháng … năm ……, tại ………………………………………………
Tôi tên là: …………………………………., sinh ngày … / … / ……
Căn cước (hoặc căn cước công dân/hộ chiếu) số: …………….., cấp ngày … / … / ……, nơi cấp: ………………….
Nơi cư trú hiện tại: ……………………………….. (số nhà, thôn/tổ, xã/phường, tỉnh/thành phố).
Tôi viết di chúc này trong tình trạng minh mẫn, sáng suốt, hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa hay cưỡng ép.
Điều 1. Tài sản để lại
Tôi là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất và tài sản gắn liền với đất sau đây:
– Thửa đất số: ……, tờ bản đồ số: ……, diện tích: …… m² (trong đó đất ở: …… m², đất trồng cây lâu năm: …… m²).
– Địa chỉ thửa đất: ……………………………….. (thôn/tổ, xã/phường, tỉnh/thành phố).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: ………, do …………. cấp ngày … / … / ……
– Tài sản gắn liền với đất: nhà ở …… tầng, diện tích xây dựng …… m² (nếu có).
(Đây là tài sản riêng của tôi / là phần của tôi trong tài sản chung với vợ (chồng) tôi là ……………………….)
Điều 2. Người được hưởng di sản và phần được hưởng
Tôi có các người con gồm: (1) ……………………, sinh năm ……; (2) ……………………, sinh năm ……; (3) ……………………, sinh năm ……
Tôi chia di sản nêu tại Điều 1 như sau:
– Con tôi là …………………… (CCCD/căn cước số ……..) được hưởng …… m² đất, phần đất có vị trí: phía …….., giáp ……..; kèm toàn bộ tài sản trên phần đất đó.
– Con tôi là …………………… (CCCD/căn cước số ……..) được hưởng …… m² đất, phần đất có vị trí: phía …….., giáp ………
– Con tôi là …………………… (CCCD/căn cước số ……..) được hưởng …… m² đất, phần đất có vị trí: phía …….., giáp ………
(Sơ đồ phân chia các phần đất được vẽ hoặc đính kèm di chúc này.)
Điều 3. Nghĩa vụ của người thừa kế
– Người nhận phần đất nêu trên có trách nhiệm tự nộp các khoản thuế, phí, lệ phí (nếu có) khi làm thủ tục đăng ký đất đai.
– Con tôi là …………………… có trách nhiệm chăm sóc, phụng dưỡng (vợ/chồng tôi là ……………………) cho đến khi người đó qua đời và lo việc thờ cúng.
– Các con có trách nhiệm hỗ trợ nhau khi đo đạc, tách thửa, làm thủ tục sang tên theo di chúc này.
Điều 4. Di sản dùng vào việc thờ cúng (nếu có)
Tôi để lại …… m² đất tại …….. làm di sản thờ cúng, giao cho con tôi là …………………… quản lý, sử dụng.
Điều 5. Hiệu lực
Di chúc có hiệu lực kể từ thời điểm tôi qua đời. Di chúc này thay thế mọi di chúc tôi đã lập trước đó (nếu có). Di chúc gồm …… trang, được lập thành …… bản.
Người lập di chúc
(Ký, ghi rõ họ tên hoặc điểm chỉ)
Người làm chứng (nếu có)
1. Họ tên: ……………., CCCD/căn cước số: …………….., nơi cư trú: …………….. (ký tên)
2. Họ tên: ……………., CCCD/căn cước số: …………….., nơi cư trú: …………….. (ký tên)
Xác nhận của công chứng viên / UBND xã, phường (nếu lập có công chứng, chứng thực)
Hướng dẫn điền mẫu và cách chia đất cụ thể
Ghi thông tin đất sao cho khớp với sổ đỏ
Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ phải trùng với giấy chứng nhận. Nếu từ sau 01/07/2025 địa danh hành chính đã đổi do sáp nhập, bạn ghi địa chỉ hiện nay và có thể ghi chú thêm địa chỉ cũ theo sổ. Cách này giúp cơ quan đăng ký đất đai đối chiếu dễ hơn.
Chia đều hay chia không đều?
Bạn có quyền phân định phần di sản cho từng người thừa kế. Không có quy định bắt buộc chia đều giữa các con khi đã có di chúc hợp pháp. Tuy nhiên, hãy xem kỹ phần “Người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc” phía dưới để tránh phần chia bị yêu cầu điều chỉnh.
Thửa đất chia cho nhiều con có tách thửa được không?
Muốn mỗi con đứng tên riêng một phần, thửa đất phải tách được. Điều kiện về diện tích tối thiểu sau tách thửa, lối đi, hạ tầng do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định. Nếu không tách được, bạn có thể ghi di chúc để các con cùng đứng tên chung theo tỷ lệ (ví dụ mỗi người 1/3) và thỏa thuận cách sử dụng.
Chỉ ghi “để lại đất cho các con tự chia” có được không?
Được, nhưng dễ phát sinh mâu thuẫn vì không có phần cụ thể. Khi đó các con phải thỏa thuận phân chia; không thỏa thuận được thì phải nhờ Tòa án giải quyết. Tốt nhất bạn ghi rõ diện tích, vị trí từng phần.
Đã lập di chúc có sửa, hủy, bán đất được không?
Bạn có quyền sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ di chúc bất cứ lúc nào. Nếu di chúc đã công chứng, nên lập di chúc mới và nêu rõ thay thế di chúc cũ. Nếu bạn chuyển nhượng, tặng cho phần đất đó khi còn sống, phần đã định đoạt coi như không còn trong di sản, nên di chúc về phần đó sẽ không thực hiện được. Về giấy tờ khi chuyển nhượng, bạn có thể xem cách làm giấy tờ mua bán đất theo quy định pháp luật.
Người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc
Bộ luật Dân sự 2015 bảo vệ một số người thân. Những người này vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản chia theo pháp luật, khi họ không được cho hưởng hoặc được cho hưởng ít hơn mức đó. Gồm:
- Con chưa thành niên;
- Cha, mẹ;
- Vợ, chồng;
- Con đã thành niên nhưng không có khả năng lao động.
Quy định này không áp dụng với người từ chối nhận di sản hoặc người không có quyền hưởng di sản theo luật.
Cảnh báo: Nếu bạn dự định chỉ để đất cho một người con hoặc loại một số người khỏi di chúc, hãy cân nhắc vợ/chồng còn sống, cha mẹ già yếu và con chưa thành niên. Nếu bỏ sót, di chúc vẫn có hiệu lực nhưng những người này có thể khởi kiện để được hưởng phần bắt buộc, dẫn đến tranh chấp kéo dài.
Ví dụ: Ông Minh có một thửa đất và ba người con thành niên, vợ còn sống. Ông lập di chúc để toàn bộ thửa đất cho con trai cả mà không nhắc đến vợ. Khi ông mất, vợ ông vẫn có quyền yêu cầu được hưởng phần di sản tối thiểu theo quy định, dù di chúc không ghi tên bà. Nếu muốn tránh tranh chấp, ông nên dành phần đất cho vợ ngay trong di chúc.
Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật vẫn được áp dụng đối với phần di sản không được định đoạt trong di chúc, phần di chúc không hợp pháp, hoặc khi người thừa kế theo di chúc chết trước, từ chối nhận.
Sau khi người lập di chúc mất: nhận đất và nộp thuế thế nào?
Di chúc có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế, tức là lúc người để lại di sản chết. Người thừa kế làm thủ tục như sau.
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: bản chính di chúc, giấy chứng tử, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân và giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh…).
- Bước 2: Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế (hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản nếu có tranh chấp nhỏ đã thỏa thuận được) tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền; kê khai thuế, lệ phí (nếu thuộc trường hợp được miễn thì kèm giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con).
Theo quy định hiện hành, thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn đó, di sản có thể thuộc người đang quản lý theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Về nghĩa vụ tài chính, con đẻ nhận thừa kế nhà, đất từ cha đẻ, mẹ đẻ thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân này được duy trì theo Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực từ 01/07/2026. Bạn vẫn có thể phải trả phí công chứng và một số phí, lệ phí thủ tục khác. Khi nộp hồ sơ, hãy chuẩn bị giấy tờ như giấy xác nhận nhân thân hoặc giấy khai sinh để chứng minh quan hệ nếu cơ quan yêu cầu.
Lưu ý: Mức thu phí, lệ phí và quy định cụ thể có thể được địa phương hướng dẫn thêm. Bạn nên hỏi bộ phận một cửa tại UBND xã/phường hoặc cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất trước khi nộp hồ sơ.
Những lỗi khiến di chúc bị tranh chấp
- Viết thiếu nội dung bắt buộc: quên ngày lập, không ghi nơi có di sản hoặc không ghi rõ ai được hưởng gì.
- Mô tả đất không rõ: không ghi số thửa, tờ bản đồ, diện tích hoặc ranh giới phần chia.
- Chia cả phần không thuộc quyền mình: đất là tài sản chung vợ chồng hoặc đồng sử dụng nhưng định đoạt toàn bộ.
- Không chú ý đến người thừa kế bắt buộc như vợ/chồng, cha mẹ, con chưa thành niên.
- Lập khi không còn minh mẫn: người thân dễ yêu cầu Tòa án tuyên bố di chúc vô hiệu.
- Người làm chứng không đủ điều kiện: người làm chứng lại là người được hưởng di sản.
- Tẩy xóa, nhiều trang nhưng không ký từng trang.
Câu hỏi thường gặp
Di chúc viết tay không công chứng có giá trị không?
Có, nếu đáp ứng điều kiện di chúc hợp pháp: người lập minh mẫn, tự nguyện, nội dung và hình thức đúng luật, người lập tự viết và ký. Tuy nhiên, loại di chúc này dễ bị nghi ngờ nên khó chứng minh hơn khi có tranh chấp.
Lập di chúc chia đất cho con ở đâu?
Bạn có thể lập tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã (xã, phường) theo thẩm quyền chứng thực. Từ 01/07/2025 không còn UBND cấp huyện nên bạn không phải đến cấp huyện. Bạn cũng có thể tự viết tay tại nhà.
Có thể chia đất cho các con không đều nhau không?
Có. Người lập di chúc có quyền phân định phần di sản cho từng người. Nhưng vợ/chồng, cha mẹ, con chưa thành niên và con thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng ít nhất 2/3 suất theo pháp luật.
Con gái đã đi lấy chồng có được hưởng đất theo di chúc không?
Có. Pháp luật không phân biệt con trai, con gái, con đã kết hôn hay chưa. Nếu di chúc ghi tên con gái thì con gái được hưởng phần theo di chúc; nếu chia theo pháp luật thì các con cùng hàng thừa kế được hưởng phần bằng nhau.
Nhận thừa kế đất của cha mẹ có phải nộp thuế không?
Con đẻ nhận thừa kế nhà, đất từ cha đẻ, mẹ đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Bạn vẫn phải nộp các khoản phí công chứng và phí, lệ phí khác theo quy định.
Di chúc có thể bị hủy hoặc thay đổi không?
Có. Người lập di chúc có quyền sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ di chúc bất cứ lúc nào khi còn sống và còn minh mẫn. Di chúc lập sau cùng, hợp pháp, sẽ có giá trị.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (Phần thứ tư – Thừa kế, từ Điều 609 đến Điều 662; di chúc: Điều 624 – Điều 648).
- Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn.
- Luật Công chứng 2024 (hiệu lực 01/07/2025).
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao, chứng thực (đã được sửa đổi, bổ sung).
- Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) 2025 và các nghị định, thông tư hướng dẫn; quy định về lệ phí trước bạ hiện hành.
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh và mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Di chúc chia đất cho các con chỉ phát huy tác dụng khi bạn ghi đủ nội dung, mô tả đất chính xác và tính đến những người thừa kế bắt buộc. Nếu tài sản lớn hoặc quan hệ gia đình phức tạp, nên lập di chúc có công chứng hoặc chứng thực. Thông tin cập nhật tháng 10/2026, bài viết mang tính tham khảo phổ thông và không thay thế văn bản pháp luật hiện hành.
