Theo Luật Đất đai 2024, đo đạc đất đai chủ yếu là hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính. Hoạt động này được thực hiện chi tiết đến từng thửa đất, theo đơn vị hành chính cấp xã. Nội dung gồm xác định ranh giới, loại đất, số thứ tự, diện tích thửa đất và các yếu tố liên quan trên bản đồ. Kết quả là cơ sở để quản lý đất đai và cấp Giấy chứng nhận.
Tóm tắt nhanh
- Căn cứ chính: Điều 50 Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.
- Bản đồ địa chính thể hiện thửa đất (ranh giới, loại đất, số thửa, diện tích) cùng các yếu tố liên quan như mốc địa giới, nhà ở, công trình, mốc giới quy hoạch.
- Các hoạt động đo đạc gồm: lập mới, lập lại, bổ sung, chỉnh lý bản đồ địa chính và trích đo địa chính thửa đất.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT đã hết hiệu lực từ 15/01/2025, được thay bằng Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.
- Chi phí đo đạc không có mức chung toàn quốc. Mỗi tỉnh, thành phố ban hành đơn giá riêng.
Đo đạc đất đai là gì?
Luật không có một điều riêng định nghĩa chung “đo đạc đất đai”. Trong thực tế, cụm từ này thường chỉ việc đo đạc để xác định vị trí, hình dạng, kích thước và diện tích thửa đất, rồi thể hiện lên bản đồ địa chính. Điều 50 Luật Đất đai 2024 quy định về đo đạc lập bản đồ địa chính.
Luật Đất đai 2024 giải thích bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan. Bản đồ được lập theo đơn vị hành chính cấp xã và do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Bản đồ địa chính là cơ sở để:
- phục vụ quản lý nhà nước về đất đai;
- xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai;
- đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Lưu ý: Từ 01/07/2025, nước ta tổ chức chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh – xã) và không còn cấp huyện. Vì vậy các nội dung cũ về “cơ quan quản lý đất đai cấp huyện” cần được hiểu theo thẩm quyền mới của cấp xã hoặc cấp tỉnh. Mỗi địa phương có hướng dẫn thực hiện cụ thể.
Nội dung chính của đo đạc lập bản đồ địa chính
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bản đồ địa chính có hai nhóm nội dung.
Nhóm 1: Thông tin về thửa đất
- ranh giới thửa đất;
- loại đất;
- số thứ tự thửa đất;
- diện tích thửa đất.
Nhóm 2: Các yếu tố khác liên quan
- khung bản đồ;
- điểm khống chế tọa độ, độ cao;
- mốc địa giới và đường địa giới các cấp hành chính;
- các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
- nhà ở và công trình xây dựng khác;
- địa vật, công trình có ý nghĩa định hướng cao;
- mốc giới quy hoạch và chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình theo quy định;
- ghi chú thuyết minh, dáng đất hoặc điểm ghi chú độ cao (nếu có).
Bản đồ địa chính phải được chỉnh lý khi có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất hoặc các yếu tố liên quan. Việc chỉnh lý phải được cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính
Nghị định 101/2024/NĐ-CP phân loại các hoạt động đo đạc theo từng tình huống:
| Hoạt động | Áp dụng khi nào |
|---|---|
| Đo đạc lập mới | Khu vực chưa có bản đồ địa chính gắn với hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia. |
| Đo đạc lập lại | Khu vực đã có bản đồ nhưng ranh giới từ 75% số thửa trở lên đã thay đổi do dồn điền, đổi thửa. Cũng áp dụng khi bản đồ giấy rách nát, hư hỏng không thể số hóa, hoặc bản đồ cũ lập bằng phương pháp ảnh hàng không, bàn đạc bằng máy kinh vĩ quang cơ có tỷ lệ nhỏ hơn yêu cầu. |
| Đo đạc bổ sung | Khu vực đã có bản đồ nhưng chưa đo vẽ khép kín phạm vi đơn vị hành chính, kể cả khu vực mới đo khoanh bao mà chưa đo chi tiết từng thửa. |
| Đo đạc chỉnh lý | Khu vực đã có bản đồ khi hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất hoặc yếu tố liên quan thay đổi. |
| Trích đo địa chính | Đo riêng từng thửa đất hoặc nhiều thửa trong một mảnh trích đo, thường dùng khi nơi đó chưa có bản đồ địa chính. |
Với lập mới, lập lại, bổ sung và chỉnh lý, cơ quan có thẩm quyền phải phê duyệt thiết kế kỹ thuật – dự toán trước khi triển khai. Riêng chỉnh lý thường xuyên theo kế hoạch của Văn phòng đăng ký đất đai thì không cần bước này.
Văn bản hiện hành và văn bản đã hết hiệu lực
Nhiều bài viết cũ vẫn dẫn Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính. Hiện nay:
- Trước đây: Thông tư 25/2014/TT-BTNMT hướng dẫn về bản đồ địa chính, với các tỷ lệ bản đồ, phương pháp đo vẽ và độ chính xác. Thông tư này hết hiệu lực từ 15/01/2025.
- Hiện nay: Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính, có hiệu lực từ 15/01/2025 và thay thế Thông tư 25/2014.
- Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP là văn bản gốc quy định nội dung, hoạt động và trách nhiệm đo đạc lập bản đồ địa chính.
Bộ Tài nguyên và Môi trường thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính trên phạm vi cả nước. Tên bộ và cơ quan có thể thay đổi theo tổ chức bộ máy mới, nên bạn cần kiểm tra khi làm thủ tục cụ thể.
Khi nào bạn cần đo đạc, trích đo thửa đất?
Người sử dụng đất thường phải đo đạc hoặc trích đo trong các trường hợp sau:
- Làm Giấy chứng nhận lần đầu, nhưng khu vực chưa có bản đồ địa chính.
- Tách thửa, hợp thửa, hoặc thay đổi ranh giới, diện tích thửa đất.
- Đất đã có sổ nhưng số liệu cũ không khớp hiện trạng, hoặc sổ cũ chưa theo hệ tọa độ quốc gia.
- Giải quyết tranh chấp ranh giới, cần xác định lại mốc giới thực địa.
- Thu hồi một phần đất, cần xác định phần diện tích bị thu hồi.
Ví dụ: Gia đình anh Minh có thửa đất 300 m² được cha mẹ tặng cho. Anh muốn tách thành hai thửa để chia cho em gái. Khu vực này chưa có bản đồ địa chính nên hồ sơ phải kèm mảnh trích đo địa chính của từng thửa mới. Việc trích đo do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có đủ năng lực thực hiện, anh phải trả chi phí theo đơn giá của địa phương.
Nếu bạn đang giao dịch bằng giấy tờ viết tay, hãy xem thêm cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật để hiểu giá trị pháp lý và rủi ro.
Thủ tục và chi phí đo đạc đất
Các bước thường gặp khi đề nghị trích đo thửa đất
- Bước 1: Chuẩn bị đơn đề nghị, giấy tờ nhân thân và giấy tờ về đất (nếu có). Bạn có thể xem hướng dẫn làm căn cước công dân ở đâu nếu cần cấp hoặc đổi giấy tờ tùy thân.
- Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh hoặc nơi tiếp nhận theo hướng dẫn của địa phương. Nhiều nơi cho nộp trực tuyến qua cổng dịch vụ công.
- Bước 3: Cán bộ đo đạc xuống thực địa cùng người sử dụng đất và các hộ liền kề để xác định ranh giới, mốc giới.
- Bước 4: Đơn vị đo đạc lập mảnh trích đo. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt.
- Bước 5: Nhận kết quả và nộp chi phí theo đơn giá được công bố.
Thời hạn giải quyết và nơi tiếp nhận có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố, nhất là sau khi sắp xếp đơn vị hành chính. Bạn nên xem quy trình niêm yết hoặc đăng trên cổng dịch vụ công của địa phương.
Chi phí đo đạc đất là bao nhiêu?
Không có mức giá thống nhất trên cả nước. Đơn giá dịch vụ đo đạc địa chính thửa đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và phụ thuộc vào:
- diện tích, hình dạng và mức độ phức tạp của thửa đất;
- khu vực (đô thị hay nông thôn), khoảng cách di chuyển;
- có đo thêm nhà, công trình hoặc tài sản gắn liền với đất hay không.
Ví dụ, Thành phố Cần Thơ ban hành Quyết định 2256/QĐ-UBND ngày 15/5/2026 về đơn giá dịch vụ đo đạc địa chính thửa đất. Quyết định này tính từ thửa thứ hai trở đi (cùng chủ sử dụng, cùng khu vực) bằng 80% đơn giá. Bạn nên hỏi đơn giá chính thức của tỉnh hoặc thành phố nơi có đất, và yêu cầu cung cấp bảng tính chi phí trước khi ký hợp đồng.
Đo đạc để làm Giấy chứng nhận hoặc chuyển nhượng còn kéo theo các khoản nghĩa vụ tài chính như thuế, lệ phí. Khi kê khai, bạn cần dùng đúng mã số thuế. Bạn có thể xem quy định về mã số thuế cá nhân và cách đăng ký mã số thuế cá nhân.
Lưu ý để tránh tranh chấp khi đo đạc
Cảnh báo: Hành vi lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất là hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai theo Điều 11 Luật Đất đai 2024. Khi đo đạc, không tự ý dịch chuyển mốc giới hoặc cố ý kê khai sai ranh giới, vì có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí chịu trách nhiệm pháp lý khác tùy mức độ.
- Có mặt khi đo đạc và cùng chủ đất liền kề xác nhận ranh giới.
- Kiểm tra kỹ diện tích, loại đất, số thửa trên mảnh trích đo trước khi ký.
- Chọn đơn vị đo đạc có giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ. Kết quả vẫn phải được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, ký duyệt theo quy định.
- Giữ lại biên bản xác định ranh giới, bản trích đo và biên lai chi phí.
- Nếu không đồng ý với kết quả, gửi văn bản đề nghị kiểm tra lại hoặc khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), trong đó có Điều 3 (giải thích từ ngữ), Điều 11 (hành vi bị nghiêm cấm) và Điều 50 (đo đạc lập bản đồ địa chính);
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai;
- Thông tư 26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024 quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính (hiệu lực từ 15/01/2025);
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (hết hiệu lực từ 15/01/2025);
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh;
- Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đơn giá dịch vụ đo đạc địa chính thửa đất tại từng địa phương.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Đo đạc đất đai gồm những nội dung gì?
Gồm xác định ranh giới, loại đất, số thứ tự và diện tích từng thửa đất. Ngoài ra còn có các yếu tố liên quan như mốc địa giới, nhà ở, công trình, mốc giới quy hoạch và hành lang bảo vệ an toàn công trình, rồi thể hiện lên bản đồ địa chính.
Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính nào?
Theo Luật Đất đai 2024, bản đồ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính cấp xã. Nơi không có đơn vị hành chính cấp xã thì lập theo đơn vị hành chính cấp huyện.
Khi nào phải đo đạc lập lại bản đồ địa chính?
Khi khu vực đã thay đổi ranh giới từ 75% số thửa đất trở lên do dồn điền, đổi thửa. Cũng áp dụng khi bản đồ giấy rách nát không thể số hóa, hoặc bản đồ cũ có tỷ lệ nhỏ hơn yêu cầu hiện hành.
Trích đo địa chính khác đo đạc lập bản đồ địa chính thế nào?
Đo đạc lập bản đồ địa chính thực hiện cho cả khu vực theo đơn vị hành chính. Trích đo chỉ đo riêng một hoặc vài thửa đất trong một mảnh trích đo, thường để phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận ở nơi chưa có bản đồ địa chính.
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT còn hiệu lực không?
Không. Thông tư này hết hiệu lực từ ngày 15/01/2025 và được thay bằng Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính.
Phí đo đạc đất làm sổ đỏ là bao nhiêu?
Không có mức chung cả nước. Mức phí phụ thuộc đơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, diện tích và độ phức tạp của thửa đất. Bạn nên hỏi bảng đơn giá chính thức tại địa phương nơi có đất.
Tóm lại, đo đạc đất đai theo quy định hiện hành xoay quanh việc lập, bổ sung, chỉnh lý bản đồ địa chính và trích đo từng thửa đất. Hãy dựa vào Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, đồng thời kiểm tra đơn giá và quy trình tại địa phương nơi có đất.
