Ranh giới thửa đất là gì?

Ranh giới thửa đất là gì là câu hỏi được đặt ra rất nhiều khi người dân bắt đầu ý thức được về những vấn đề liên quan đến bất động sản. Trong xu thế phát triển hiện nay, kinh doanh bất động sản nói chung hay kinh doanh đất nói riêng là sự lựa chọn hàng đầu của nhiều nhà đầu tư. Do đó những khái niệm liên quan đến đất đai… người dân cần tự trang bị cho mình để bảo vệ được quyền lợi của mình. Chính vì thế, sau đây chúng tôi xin gửi tới quý độc giả những thông tin cơ bản nhất về “Ranh giới thửa đất là gì?”

Ranh giới thửa đất là gì?

Khái niệm ranh giới thửa đất tuy không quy định trong Luật Đất đai nhưng đã được khái niệm hóa tại những thông tư có liên quan. Ranh giới thửa đất hiểu đơn giản là đường vẽ trên bản đồ hoặc trên thực tế phân chia giữa các thửa đất. Đây sẽ là căn cứ để phân chia diện tích của các bất động sản. Vậy nếu ranh giới trên bản đồ và ranh giới phân trên thực tế khác nhau thì sao? Ranh giới phân chia thực tế chồng lên nhau thì sao? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu từ những căn cứ pháp lý về ranh giới thửa đất.

Khái niệm ranh giới thửa đất được quy định tại tiết d điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT như sau: Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó.

Theo Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 quy định về ranh giới bất động sản, có thể biết rằng:

Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Nguyên tắc xác định ranh giới sử dụng đất 

Để việc thực hiện xác định ranh giới được tuân theo một trình tự nhất định và tránh những tranh chấp do việc xác định ranh giới qua thực tế, nhà nước đã ban hành những quy định, nguyên tắc liên quan đến hoạt động quản lý địa giới hành chính của thửa đất. Trong đó bao gồm 3 hoạt động, lần lượt là hoạt động xác định địa giới, việc lập và quản lý hồ sơ, lập bản đồ địa chính, quản lý hồ sơ.

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành thì hoạt động về quản lý địa giới hành chính của thửa đất bao gồm các hoạt động như sau: 

– Hoạt động xác định địa giới hành chính;

– Việc lập và quản lý hồ sơ địa chính;

– Lập bản đồ địa chính, quản lý hồ sơ về địa giới hành chính.

Hồ sơ địa giới hành chính

Hồ sơ địa giới hành chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với địa giới hành chính bao gồm:

– Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc lập đơn vị hành chính và điều chỉnh địa giới 

– Bản đồ địa giới hành chính: Là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính và các yếu tố địa chất, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính

– Sơ đồ vị trí các mốc đại giới hành chính 

– Bảng tọa động các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính

– Bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính

–  Biên bản xác nhân mô tả đường địa giới hành chính

– Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính

– Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp dưới

Quản lý hồ sơ địa giới hành chính

Việc quản lý hồ sơ địa giới hành chính được Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành được quy định như sau:

– Hồ sơ địa giới hành chính sẽ được lưu trữ tại Ủy ban nhân dân cấp đps, Ủy ban nhân dân cấp trên, Bộ nội vụ, Bộ tài nguyên môi trường

– Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nhận; hồ sơ địa giới hành chính cấp tỉnh do Bộ nội vụ trực tiếp xác nhận.

Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả và mốc giới thửa đất

Ranh giới thửa đất là phần phân định quyền chiếm hữu và sử dụng đất của người sử dụng đất này với người sử dụng đất khác liền kề đối với một mảnh đất nhất định. Ranh giới sử dụng đất đai được xác định bằng mốc giới cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện khi giao đất, cho thuê đất và được mô tả trong hồ sơ địa chính. Thực hiện đo đạc trên thực địa, áp dụng các phương pháp lập bản mô tả nhằm mục đích lập bản đồ đo vẽ địa chính, kiểm tra, đánh giá những sự tranh chấp giữa các chủ sử dụng đất liền lề nhau theo diện tích thực tế và đáp ứng cho công tác tiến hành thực hiện vấn đề xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định của pháp luật dân sự, mốc giới là tài sản thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu các bất động sản liền kề, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải chịu trách nhiệm đối với các chi phí liên quan đến việc xây dựng, sửa chữa mốc giới, trừ những trường hợp các bên có một sự thỏa thuận khác. Đối với cây là mốc giới chung nếu có hoa lợi thì các bên hưởng phần mà mốc giới đó nằm bên phần đất của chủ đất đó. Không được trổ cửa, lỗ thông khí hoặc đục tường trong trường hợp mốc giới chung là tường nhà, tường bao gạch, bê tông chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên thì mốc giới ngăn cách đó là của chung nếu các bên đồng ý và bên nào tạo nên mốc ranh giới thì bên đó phải chịu chi phí xây dựng tránh tình trạng tranh chấp liên quan đến ranh giới quyền sử dụng đất. Nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng xây phải hủy bỏ, tháo dỡ.

Mốc giới ngăn cách bất động sản được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu, dựa trên phong tục, tập quán hoặc sự thừa nhận của nhà nước. Nhìn nhận khách quan từ hệ thống pháp luật hiện hành và từ thực tiễn tranh chấp đất đai xảy ra trong thực tế thời gian qua trong thời gian tới các tranh chấp đất đai vẫn tiếp tục xảy ra và sẽ tập trung ở dạng tranh chấp đất đai như tranh chấp về ranh giới sử dụng đất là một dạng tranh chấp điển hình.

Giải quyết tranh chấp ranh giới thửa đất liền kề 

Tuy pháp luật đã có những quy định tương đối đầy đủ liên quan đến đất đai, tuy nhiên trong cuộc sống, việc phát sinh tranh chấp không có gì là lạ. Tranh chấp phổ biến nhất liên quan đến bất động sản là tranh chấp ranh giới thửa đất liền kề. Khi có tranh chấp, người dân được khuyến khích hỏa giải và thỏa thuận với nhau. Những trường hợp không thể hòa giải sẽ do Tòa xử lý.

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo quy định tại Điều 175, cụ thể như sau:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy dựa theo các căn cứ được nêu ở trên mọi chủ thể sở hữu các thửa đất liền kề phải thực hiện nghĩa vụ tôn trong ranh giới, duy trì ranh giới chung, không được lấn, chiếm thay đổi các mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Đồng thời, ranh giới giữa các thửa đất cũng được thể hiện trong bản đồ địa chính của địa phương. Do vậy, trong trường hợp có tranh chấp về ranh giới, các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau, trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể tiến hành hòa giải.

Thủ tục hòa giải, giải quyết tranh chấp về đất đai được quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013, cụ thể được thực hiện qua các trình tự và thủ tục như sau:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Dựa theo các quy định được nêu ở trên Nhà nước luôn khuyến khích các bên trong tranh chấp đất đai thực hiện việc tự hòa giải hoặc hòa giải cơ sở trước, còn nếu trong trường hợp các bên không hòa giải được hoặc hòa giải không có kết quả như mong muốn thì mới tiến hành các thủ tục hòa giải theo quy định của pháp luật. Và Luật đất đai quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

– Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

– Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Mời bạn xem thêm

• Cha mẹ tặng cho đất con chưa thành niên được hay không?
• Thu hồi đất khi chấm dứt dự án đầu tư như thế nào?
• Thủ tục xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất

Khuyến nghị

Luật sư X là đơn vị pháp lý đáng tin cậy, những năm qua luôn nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của quý khách hàng. Với vấn đề Ranh giới thửa đất là gì? chúng tôi cung cấp dịch vụ tách thửa đất Công ty Luật sư X luôn hỗ trợ mọi thắc mắc, loại bỏ các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Ranh giới thửa đất là gì?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc hay nhu cầu dịch vụ của quý khách hàng liên quan tới công chứng di chúc tại nhà… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp