Điều kiện để tách thửa đất nông nghiệp là gì?

Tách thửa đất là một trong những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đang được đông đảo người dân quan tâm hiện nay, khi mà nhu cầu tách thửa đất thành các thửa đất với diện tích nhỏ hơn để chuyển nhượng hay để tặng cho, thừa kế đất. Vậy nên pháp luật đất đai của nước ta cũng đã đưa ra các quy định cụ thể về việc tách thửa đất để tạo ra một hành lang pháp lý để quản lý về vấn đề này. Vật thì “Điều kiện để tách thửa đất nông nghiệp” gồm những điều kiện gì?. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây ủa chúng tôi nhé.

Điều kiện để tách thửa đất nông nghiệp

Theo các quy định của Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác hướng dẫn thi hành luật đất đai thì để một thửa đất được phép tách thửa đất thành nhiều thửa đất khác nhau thì thửa đất đó cần đáp ứng được những điều kiện mà pháp luật quy định, đối với đất nông nghiệp cũng vậy. Theo đó thì ngoài các điều kiện chung tách thửa đất nông nghiệp theo quy định thì còn phải đáp ứng được các điều kiện riêng theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tại địa phương nơi có đất sao cho phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì có thể hiểu tách thửa đất nông nghiệp là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau.

Khi đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất sẽ được tách thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất khác nhau.

Để một thửa đất nông nghiệp có thể phân chia thành nhiều phần khác nhau thì thửa đất đó cần đáp ứng được những điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

– Đất thổ cư, đất nông nghiệp muốn tách đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định.

– Thửa đất phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó.

– Thửa đất không có tranh chấp.

– Đất đang không bị kê biên để bảo đảm thi hành án có nghĩa là Tòa án đang không giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của mảnh đất đảm bảo việc thi hành án.

– Đất vẫn đang còn thời hạn sử dụng.

Ngoài các điều kiện chung nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện riêng theo Quyết định của Ủy ban nhân dân nơi có đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Về diện tích tối thiểu để tách thửa, khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.

Ngoài ra, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng quy định:

“UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.

Tóm lại, người sử dụng đất nông nghiệp được phép tách thửa để bán, tặng cho một phần thửa đất nhưng phải đáp ứng các điều kiện chung nêu trên và điều kiện riêng về hồ sơ tách thửa, diện tích tối thiểu tách thửa tại mỗi địa phương.

Trình tự thủ tục để tách thửa đất nông nghiệp

Câu hỏi: Chào luật ứ, gia đình tôi đang sinh sống tại huyện Ứng Hòa của Hà Nội, nhà tôi hiện nay đang có một mảnh đất nông nghiệp rộng 968 mét vuông, bố tôi đang có như cầu muốn tách mảnh đất này ra thành hai thửa khác nhau để cho tôi và em tôi. Luật sư cho tôi hỏi là quy định của pháp luật hiện hành về việc tách thửa đất nông nghiệp như thế nào cũng như trình tự thủ tục để tách thửa đất nông nghiệp hiện nay được thực hiện ra sao ạ?. Mong luật sư giải đáp.

Quy trình tách thửa đất nông nghiệp được thực hiện như sau:

Bước 01: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất gồm có các giấy tờ sau:

– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 02: Nộp hồ sơ

Cách 1: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.

Cách 2:

– Trường hợp địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Trường hợp địa phương chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Bộ phận tiếp nhận ghi và đưa người nộp hồ sơ giấy tiếp nhận và trả kết quả.

Bước 4. Trả kết quả

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Thời hạn thực hiện

– Trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

– Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;

– Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới;

– Trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới, trừ trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường được uỷ quyền;

– Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày giấy chứng nhận được ký, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất;

Thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp:

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp là: Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Chi phí tách thửa đất nông nghiệp

Chi phí tách thửa đất nông nghiệp sẽ được chia thành 4 phần chính:

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng = 2% x Giá chuyển nhượng thửa đất

Đối với trường hợp nhận thừa kế, tặng cho:

Thuế thu nhập cá nhân = 10% x (Giá đất theo bảng giá đất hiện hành x Diện tích)

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là chi phí cần nộp cho nhà nước; khi phát sinh các yêu cầu đăng ký mới quyền sử dụng đất hoặc tách thửa lô đất hiện có. Có thể hiểu đơn giản là chi phí cấp sổ.

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá đất theo bảng giá đất hiện hành x Diện tích)

Phí đo đạc và lập bản đồ địa chính

Phí đo đạc và lập bản đồ sẽ tùy vào từng địa phương và từng đơn vị thực hiện. Tuy nhiên, mức phí tối đa không được vượt quá 1.500 đồng/ m2.

Lệ phí thẩm định và các chi phí khác

Lệ phí thẩm định là 0,15%.. Ngoài các khoản phí nêu trên, người sử dụng đất còn phải đóng một số chi phí khác như: đăng ký biến động đất đai; lệ phí khi cấp sổ đỏ;… Tuy nhiên chi phí này thường không nhiều, giao động khoảng vài trăm nghìn đồng theo từng trường hợp.

Trường hợp không được tách thửa đất nông nghiệp

Thủ tục tách thửa đối với đất nông nghiệp hay các loại đất khác với chi phí giá tách thửa đất khác nhau là một trong những quyền mà người sở hữu đất được phép thực hiện, tuy nhiên cũng như phân tích ở trên thì người sở hữu đất cần phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định thì mới được phép thực hiện chứ không phải bất cứ trường hợp nào người dân cũng có thể thực hiện được thủ tục này. Do đó, khi thuộc vào một trong các trường hợp dưới đây thì sẽ không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất nông nghiệp:

Thứ nhất, đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp người sử dụng đất muốn tách sổ đỏ với mục đích là để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải có Sổ đỏ, Sổ hồng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc nhận thừa kế. Do đó, nếu không có sổ đỏ thì không thể thực hiện thủ tục tách thửa đối với đất nông nghiệp được.

Thứ hai, đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu

Một trong những điều kiện để tách thửa chính là đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa. Diện tích tối thiểu này sẽ do Ủy ban nhân dân tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương quy định trong Quyết định, do đó, mỗi tỉnh thành sẽ có một mức diện tích tối thiểu khác nhau. Về vấn đề nguyên tắc thì khi tách thửa đối với đất nông nghiệp thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu, thậm chí chiều cạnh tối thiểu.

Thứ ba, việc tách thửa không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong hầu hết các Quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh về điều kiện tách thửa cũng đều đề cập đến nguyên tắc này, nghĩa là, muốn tách thửa phải phù hợp với quy hoạch. Đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.

Thứ tư, đất đang có tranh chấp

Nếu đất đang có tranh chấp thì về nguyên tắc thì sẽ không được phép chuyển nhượng, cụ thể được trình bày tại đơn giải quyết tranh chấp đất đai. Ngoài ra, tại Quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành cũng quy định rõ ràng rằng nếu đất đang có tranh chấp phát sinh thì sẽ không được thực hiện thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, cũng có nhiều tỉnh thành không có nêu rõ điều kiện này trong các văn bản pháp luật. Do vậy, đất đang phát sinh tranh chấp thì sẽ không đủ điều kiện để tách thửa đối với đất nông nghiệp.

Thứ năm, đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng

Đối với một số loại đất như: đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, … thì điều kiện về thời hạn sử dụng đất sẽ được áp dụng. Khi đất nông nghiệp không còn trong thời hạn sử dụng đất, tức là hết thời hạn sử dụng đất, thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, … quyền sử dụng đất (theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).

Thứ sáu, đất có quyền sử dụng đang bị kê biên

Nếu thuộc vào trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, … Đồng thời, theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự năm 2014 thì khi tiến hành kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự. Vì thế, người sử dụng đất sẽ không có Sổ đỏ để tiến hành làm thủ tục tách thửa, cũng như việc mảnh đất này sẽ không còn thuộc vào quyền sử dụng đất của người này nữa.

Thứ bảy, đất đã có thông báo thu hồi

Căn cứ Điều 67 Luật Đất đai năm 2013 thì trước khi có quyết định thu hồi đất thì người dân sẽ được cơ quan Nhà nước gửi thông báo thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.

Mời bạn xem thêm

• Tái khám có mất tiền không theo quy định hiện nay?
• Hồ sơ đăng ký công nhận cơ sở an toàn dịch bệnh động vật
• Chung cư không bảo đảm an toàn PCCC xử phạt bao nhiêu?

Khuyến nghị

Luật sư X là đơn vị pháp lý đáng tin cậy, những năm qua luôn nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của quý khách hàng. Với vấn đề Tranh chấp đất đai giải quyết ở đâu chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai Công ty Luật sư X luôn hỗ trợ mọi thắc mắc, loại bỏ các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Điều kiện để tách thửa đất nông nghiệp” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc hay nhu cầu dịch vụ của quý khách hàng liên quan tới giá tách thửa đất… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp