Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là bao lâu?

Trong cuộc sống hàng ngày thì tình trạng người dân gặp khó khăn hay có nhu cầu sử dụng tài chính thì thông thường họ sẽ hay lựa chọn đến các ngân hàng hay tổ chức tín dụng để vay một khoản tiền nhất định. Để đảm bảo cho việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ này thì pháp luật nước ta đã quy định về các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó có biện pháp thế chấp tài sản. Vậy thì ” Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” được quy định ra sao. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.

Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất được phép thực hiện đối với mảnh đất mà mình đang sử hữu. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì để thực hiện được quyền này thì người sử dụng đất cần phải đáp ứng đủ các điều kiện đã được quy định.

Theo điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân, bao gồm:

– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hộ gia đình, cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ

Theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều này.

Như vậy, khi có nhu cầu thế chấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thế chấp tại hộ gia đinh, cá nhân (trong trường hợp hộ gia đinh, cá nhân đủ điều kiện) mà không nhất thiết phải thế chấp tại ngân hàng như trước đây.

Thời điểm người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là sau khi:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.

Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hiện nay không có quy định cụ thể nào quy dịch về khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tuy nhiên ta có thể dựa vào hình thức, nội dung của loại hợp đồng này để hiểu rằng hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận thỏa thuận, quyền và trách nhiệm của các bên khi tham gia thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất….

Đối tượng của hợp đồng thế chấp là tài sản, tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp. 

Mời bạn xem và tải về mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại đây:

Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

– Phải được lập thành văn bản theo quy định Điều 343 Bộ luật dân sự 2015 về  việc thế chấp phải được lập thành văn bản.

– Phải được chứng thực, công chứng và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP:

 “Điều 3. Đối tượng đăng ký

1. Các giao dịch bảo đảm sau đây phải đăng ký:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;”

Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất với đối tượng là loại tài sản đặc biệt – quyền sử dụng đất nên đã đặt ra yêu cầu chặt chẽ về trong việc điều chỉnh nói chung và hình thức xác lập giao dịch nói riêng. Theo đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, đơn vị có thẩm quyền.

Với hình thức thể hiện bằng văn bản, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm thể hiện được đầy đủ, rõ ràng ý chí và nguyện vọng các các chủ thể tham gia giao dịch. Qua đó, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch nói riêng và an toàn pháp luật trong các giao dịch dân sự nói chung. Bên cạnh đó, việc giao kết giao dịch thế chấp bằng văn bản cũng tạo điều kiện để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm soát tình hợp pháp của giao dịch, đặc biệt là cơ quan tố tụng trong quá trình xem xét, xác nhận quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất.

Về quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền, đăng ký thế chấp tại văn phòng công chứng giúp Nhà nước dễ dàng quản lý và kiểm soát việc sử dụng đất của người sử dụng đất đồng thời xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp tài sản được sử dụng để đảm bảo thực hiện từ hai nghĩa vụ trở lên.

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nên vấn đề liên quan đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ phải tuân theo các quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo sự điều chỉnh của ộ luật dân sự, đồng thời cũng phải phải tuân thủ theo các qy định về hiệu lực của hợp đồng thế chấp mà Luật Đất đai đã quy định..

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản được quy định tại Điều 319 của Bộ luật Dân sự năm 2015 cụ thể như sau:

• Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
• Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký

– Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp là từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Trong một số văn bản luật chuyên ngành có quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp không phải là thời điểm giao kết mà là thời điểm khác thì phải tuân thủ theo quy định của luật đó.

Theo đó, hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ là kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai quy định :

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo đó, để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực, việc đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai có ý nghĩa quyết định. Có thể hiểu việc đăng ký thế chấp nhằm mục đích công khai thông tin về giao dịch thế chấp, giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm soát các giao dịch về đất đai một cách dễ dàng, phòng ngừa rủi ro có thể xảy ra và đặc biệt là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ.

Tuy nhiên, hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất được đề cập ở đây là hiệu lực của hợp đồng thế chấp hay hiệu lực đối kháng của giao dịch thế chấp với bên thứ ba hiện là vấn đề có nhiều tranh cãi.

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 đã phân định rõ hiệu lực của hợp đồng bảo đảm và hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba, theo đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Còn hiệu lực đối kháng với người thứ ba của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán tài sản bảo đảm thì phát sinh từ thời điểm hợp đồng được đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai. Nghị định cũng khẳng định rõ “Biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm”.

Khuyến nghị

Luật sư X tự hào là hệ thống công ty Luật cung cấp các dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với vấn đề trên, công ty chúng tôi cung cấp dịch vụ hợp đồng chuyển nhượng đất đảm bảo hiệu quả với chi phí hợp lý nhằm hỗ trợ tối đa mọi nhu cầu pháp lý của quý khách hàng, tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện.

Thông tin liên hệ:

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ như tư vấn pháp lý nhận làm sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục nhập khẩu khi mua nhà chung cư năm 2023
• Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư mới 2023?
• Trường hợp nào nhà chung cư phải dỡ để xây dựng lại năm 2023

Câu hỏi thường gặp