Xây nhà tầng 2 được đua ra bao nhiêu?

Xin chào Luật sư, Tôi hiện đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội. Sau một thời gian tích cóp thì vợ chồng tôi có ý định xây dựng một căn nhà hai tầng nhỏ tại đây. Nhưng khi khởi công thì gặp một số vấn đề do bên đại chính không cho vợ chồng tôi xây ban công tầng 2 đua ra phía trước. Trong bản thiết kế thì phần dua ra là 0,5m nhưng khi xây dựng thì bị đua ra mất 2 mét. Hiện tại nhà đã được xây sắp xong nhưng bên địa chính bắt vợ chồng tôi phải phá phần thừa ra đi. Xin hỏi Luật sư có cách nào giúp nhà tôi giữ lại phần đua ra này không. Và theo quy định hiện tại thì xây nhà tầng 2 được đua ra bao nhiêu? Tôi xin cảm ơn.

Cảm ơn anh đã đặt câu hỏi. Vấn đề của anh sẽ được Luật sư X giải đáp qua bài viết “Xây nhà tầng 2 được đua ra bao nhiêu?” dưới đây của chúng tôi.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng 2020

Xây nhà 2 tầng có phải xin giấy phép xây dựng?

Nhà 2 tầng là loại hình nhà ở được lựa chọn xây dựng phổ biến hiện nay do kinh phí thấp và phù hợp với những hộ gia đình ít người. Bạn có đặt câu hỏi cho chúng tôi về vấn đề liên quan đến xây dựng nhà 2 tầng. Trước khi tìm hiểu về nguyên tắc xây dựng nhà 2 tầng bạn cần nắm rõ các quy định pháp luật khác của xây dựng nhà 2 tầng. Điều đầu tiên khi muốn xây dựng nhà hai tầng mà bạn cần lưu ý đó là xây dựng nhà ở hai tầng có phải xin giấy phép xây dựng không? Hiện nay thì việc xây dựng nhà ở 2 tầng vẫn bắt buộc phải có giấy phép xây dựng và quy định về giấy phép mời bạn tham khảo thông tin dưới đây.

Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, các trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng gồm:

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Do đó, chỉ khi thuộc trường hợp trên thì người dân (chủ đầu tư) mới được miễn giấy phép xây dựng trong đó có giấy phép xây dựng nhà 2 tầng. Hay nói cách khác, nếu không thuộc trường hợp trên thì khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng.

Mặc dù khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng đến Uỷ ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) để quản lý.

Tóm lại, việc xin giấy phép xây dựng nhà 2 tầng là không cần thiết nếu thuộc một trong các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhưng nếu không thuộc thì chủ đầu tư vẫn phải xin giấy phép xây dựng nhà 2 tầng theo quy định của pháp luật.

Điều kiện xin phép xây dựng nhà 2 tầng

Ngoài ra để xây dựng được nhà 2 tầng và xin được giấy phép thì bạn cần biết đến những điều kiện để xin phép xây dựng nhà ở hai tầng. Mỗi loại nhà ở khác nhau đều có những điều kiện xây dựng khác nhau. Ở phần chi sẻ của bạn chúng tôi chưa thấy bạn đề cập đến vấn đề điều kiện xây dựng. Nếu bạn xây dựng mà không đủ điều kiện thì căn nhà của bạn vẫn bị yêu cầu dỡ bỏ dù đang được xây dựng ở bất kỳ thời điểm nào. Để phân biệt được rằng việc yêu cầu tháo dỡ là do bạn xây dựng đua ra hay là bạn xây dựng không đủ những điều kiện để được xây dựng nhà ở hai tầng mời bạn tham khảo thông tin dưới đây:

Điều kiện xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị bao gồm:

• Điều kiện chung: Khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014 quy định điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
• Điều kiện riêng: Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
• Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị.

Còn đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn là khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Xây nhà tầng 2 được đua ra bao nhiêu?

Vấn đề mà bạn đang gặp phải liên quan đến vấn đề là xây nhà 2 tầng thì được đua ra bao nhiêu. Theo bạn chia sẻ thì bản vẽ phần đua ra chỉ là 0,5m nhưng khi xây dựng thì phần đua ra lại lên đến 2m. Việc bạn xây dựng không đúng bản vẽ và đua ra quá nhiều là 2 lý do chính khiến công trình của bạn bị yêu cầu dừng thì công và tháo dỡ diện tích vi phạm. Nếu căn nhà của bạn hiện nay chưa được xây dựng hoàn thiện thì lời khuyên của chúng tôi là bạn nên tháo dỡ theo quy định vì nếu để đến khi căn nhà hoàn thiện thì việc tháo dỡ sẽ gặp nhiều khó khăn và ảnh hưởng đến thời gian, tiến độ bàn giao nhà. Quy định về phần ban công đua ra của nhà 2 tầng như sau:

Điều 2.8.10 trong Quy chuẩn kĩ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng (ban hành kèm theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành: “Quy chuẩn kĩ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng”) như sau:

2.8.10. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải pháp tổ chức không gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện trong quy định về quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch của từng khu vực cụ thể và phải tuân thủ các quy định sau đây:

1) Các bộ phận cố định của nhà:

• Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:
• Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;
• Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.
• Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua…, nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.

Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng

Chiều rộng lộ giới (m)	Độ vươn ra tối đa Amax (m)
Dưới 7m	0
7¸12	0,9
>12¸15	1,2
>15	1,4

– Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

– Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:

+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;

+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy;

+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị;

+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;

+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh…).

Ghi chú:

1- Mái đón: là mái che của cổng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới cổng vào nhà và hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà

2- Mái hè phố: là mái che gần vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè.

1) Phần nhô ra không cố định:

– Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè l

– Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng 2.10.

Bảng 2.10: Các bộ phận nhà được phép nhô ra

Độ cao so với mặt hè (m)	Bộ phận được nhô ra	Độ vươn tối đa (m)	Cách mép vỉa hè tối thiểu (m)
≥ 2,5	Gờ chỉ, trang trí	0,2
≥2,5	Kết cấu di động:Mái dù, cánh cửa	1,0m
≥3,5	Kết cấu cố định (phải nghiên cứu quy định trong tổng thể kiến trúc khu vực):
– Ban công mái đua	1,0
– Mái đón, mái hè phố	0,6

Kết luận:
Như vậy, theo quy định trên, bạn được phép xây dựng ban công. Tuy nhiên, theo bảng 2.9 quy định về Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng, ban công, vì đường phía sau nhà bạn chỉ rộng 1.7m nên ban công nhà bạn không được vươn ra (0.0 m). Giấy phép xây dựng sẽ không cho phép bạn vươn ban công ra ngoài.

Khuyến nghị

Luật sư X là đơn vị pháp lý đáng tin cậy, những năm qua luôn nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của quý khách hàng. Với vấn đề Xây nhà tầng 2 được đua ra bao nhiêu? chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn luật xây dựng Công ty Luật sư X luôn hỗ trợ mọi thắc mắc, loại bỏ các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Xây nhà tầng 2 được đua ra bao nhiêu?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc và nhu cầu dùng dịch vụ của quý khách hàng liên quan tới soạn thảo mẫu thừa kế tài sản đất đai … Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Hồ sơ hưởng chế độ tai nạn giao thông gồm những gì?
• Chế độ hưởng BHXH khi bị tai nạn giao thông như thế nào?
• Người bị tai nạn giao thông có quyền giữ xe gây tại nạn không

Câu hỏi thường gặp