Pháp lý hợp đồng mua bán chung cư là gì?

Hiện nay thị trường mua bán căn hộ chung cư đang diễn ra rất sôi động, cũng chính vì ngày càng có nhiều giao dịch mua bán các căn hộ chung cư nên các tranh chấp phát sinh ra từ việc mua bán này cũng ngày càng nhiều. Nguyên nhân gây ra các tranh chấp này có thể bắt nguồn từ nhiều lý do khác nhau. Trong số đó phải kể đến một trong những nguyên nhân chính đó chính là khi giao dịch mua bán không lập hợp đồng mua bán chung cư. Có nhiều người hiện nay vẫn chưa nắm được các vấn đề liên quan đến “Pháp lý hợp đồng mua bán chung cư” ra sao?. Sau đây, mời các bạn hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.

Điều kiện để căn hộ chung cư được phép mua bán

Hiện nay, nhu cầu mua chung cư để sử dụng hoặc để đầu tư đang ngày một gia tăng, điều này đã dẫn đến việc các công trình xây dựng nhà chung cư mọc lên ngày càng nhiều. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép mua bán nhà chung cư mà khi thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư thì phải đảm bảo đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, các điều kiện để nhà ở được phép đưa vào giao dịch mua bán bao gồm:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giao dịch về nhà ở nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở;

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện (2) và (3) vừa nêu trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, Luật Nhà ở cũng quy định điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung cư:

– Đối với bên bán:

+ Phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc mua bán.

+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

– Đối với bên mua:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư.

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi có nhà chung cư.

+ Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.

+ Nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu được ủy quyền quản lý thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam.

Pháp lý hợp đồng mua bán chung cư

Khi tiến hành các giao dịch mua bán tài sản thì việc lập thành hợp đồng mua bán là rất cần thiết. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi thực hiện các giao dịch mua bán liên quan đến bất động sản hay nhà ở thì bắt buộc phải lập hợp đồng và thực hiện công chức chứng thực theo quy định, khi thiếu hợp đồng thì các giao dịch mua bán này sẽ không có hiệu lực. Việc lập hợp đồng mua bán tài sản này sẽ là căn cứ để giải quyết tranh chấp phát sinh về sau.

Hợp đồng mua bán chung cư là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng.

Hợp đồng mua bán chung cư phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.

Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Các chủ thể có đủ năng lực dân sự;

– Hợp đồng mua bán những thứ pháp luật không cấm;

– Các bên tự nguyện giao kết hợp đồng…

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở thương mại trong đó có nhà chung cư phải thực hiện công chứng, chứng thực ngoại trừ các trường hợp sau đây:

– Mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

– Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

Những trường hợp ngoại lệ này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đồng thời, theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thực hiện theo mẫu số 01 ban hành kèm phụ lục Nghị định này.

Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây:

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

Trong khi trước đây, quy định cũ tại Điều 6 Nghị định 76/2015/NĐ-CP chỉ đưa ra các loại hợp đồng mẫu và không mang tính chất bắt buộc.

Chủ thể của hợp đồng

– Đối với cá nhân: Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật với nhau, tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật có thể bị hạn chế khác nhau.

– Đối với tổ chức: khi tổ chức muốn tham gia vào hợp  đồng cần có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy, các pháp nhân khác nhau sẽ có năng lực chủ thể khác nhau.

Nội dung của hợp đồng

Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần phải đảm bảo ghi đầy đủ các nội dung như:

+ Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Tên và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở

+Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá

+Thời gian giao nhận nhà ở và thời gian bảo hành (nếu có)

+Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên

+Các thỏa thuận khác; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản; Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký)…

Hình thức hợp đồng

Theo quy định tại điều 450 “Bộ luật dân sự 2015” quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì:

“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có chứng thực hoặc chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có qui định khác”.

Vì căn hộ chung cư là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có công chứng và chứng thực, các bên phải tiến hành thủ tục này khi giao kết, việc vi phạm có thể dẫn đến trường hợp hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu. Hiện nay,có rất nhiều hợp đồng mà đối tượng là các căn hộ chung cư dự án. Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán.

Hiệu lực của hợp đồng được quy định trong từng loại hợp đồng.Với hợp đồng miệng, hiệu lực của hợp đồng bắt đầu từ thời điểm giao kết, là thời điểm các bên đã thực hiện thỏa thuận với nhua về nội dung của hợp đồng. đối với hợp đồng bằng văn bản, thông thường thời điểm giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng. thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể do các bên thỏa thuận. còn đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực khi các bên tiến hành giao kết và được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền  chứng nhận. 

Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hiện nay có rất nhiều mẫu hợp đồng được áp dụng khi thực hiện giao dịch mua bán tài sản, đối với việc mua bán căn hộ chung cư cũng vậy. Khi sử dụng mẫu Hợp đồng mua bán chung cư cần lưu ý lựa chọn đúng loại hợp đồng để áp dụng. Hợp đồng phải đảm bảo có đầy đủ nội dung giữa 02 bên, thỏa thuận mua, bán, giá cả, hình thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tất cả nên quy định thật chi tiết để tránh những tranh chấp sau này.

Sau đây mời bạn xem và tải về Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại đây:

Khuyến nghị

Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư X, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề luật đất đai đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Pháp lý hợp đồng mua bán chung cư” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng và cung cấp dịch vụ liên quan tới tư vấn pháp lý về lệ phí chuyển đổi đất ao sang đất ở… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Có thể bạn quan tâm:

• Thời gian khiếu nại nghĩa vụ quân sự
• Quy trình tuyển quân nghĩa vụ quân sự
• Công dân nam đủ bao nhiêu tuổi trở lên phải đăng ký nghĩa vụ quân sự?

Câu hỏi thường gặp