Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Vũ Thu Thương, tôi có một đứa em gái năm nay lên đại học và sẽ học ở Hà Nội. Bố mẹ tôi sau khi bàn bạc đã quyết định mua cho 2 chị em một căn hộ chung cư mini để có thể ăn ở dễ dàng. Tuy nhiên theo như tôi được biết thì căn chưng cư mà bố mẹ tôi định mua đã tách sổ, tôi có tìm hiểu qua thì có vẻ không được mua loại hình chung cư này thì phải. Không biết là theo quy định hiện hành thì có được mua bán hay không. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi có mua bán chung cư mini đã tách sổ được không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Vấn đề về nhà ở nói chung hay vấn đề liên quan tới “Có mua bán chung cư mini đã tách sổ được không?” của bạn nói riêng luôn là một chủ đề nóng, vậy chúng tôi sẽ cùng bạn giải quyết qua bài viết sau:
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở năm 2014
Mua chung cư mini có được cấp sổ hồng hay không?
Chung cư mini là cách gọi những công trình tòa nhà xây dựng với số tầng nhất định, được chia thành các căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m2- 45m2, phù hợp với người có thu nhập thấp hay gia đình ít người. Căn cứ khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:
2. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Theo đó, nếu công trình đã được cấp phép xây dựng và đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên thì từng căn hộ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Đối với chung cư hiện nay phải tuân thủ theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD theo đó quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2.
Điều kiện để được phép mua bán chung cư gồm những gì?
Bất cứ giao dịch mua bán nào cũng cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định pháp luật, chỉ khi đó giao dịch mua bán mới có hiệu lực. Vậy khi mua bán chung cư sẽ cần đáp ứng những điều kiện gì thì căn cứ tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện các bên tham gia giao dịch nhà ở, theo đó để được phép mua bán chung cư thì các bên tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện giao dịch về nhà ở như sau:
Bên bán thỏa mãn những điều kiện sau:
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch mua bán chung cư.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch mua bán chung cư theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân
Bên mua thỏa mãn những điều kiện sau:
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về mua bán chung cư theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư được giao dịch.
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư được giao dịch.
+ Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh
+ Nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Có mua bán chung cư mini đã tách sổ được không?
Hiện nay việc chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất xuất hiện nhiều trong các trường hợp, ví dụ như nhà đất là tài sản chung của hộ gia đình, hoặc của vợ chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất (là bạn của nhau) hoặc của nhóm người sử dụng nhà ở là căn chung cư mini…
Dựa trên quy định pháp luật, tùy từng trường hợp cụ thể mà việc tách sổ hồng từ sổ chung thành sổ riêng sẽ có nhiều điểm khác biệt, có trường hợp có thể tách được, có trường hợp không thể tách được. Chi tiết như sau:
Trường hợp 1: Tài sản giao dịch là nhà đất riêng lẻ (nhà mặt đất) hoặc chỉ có đất ở
Khi tài sản giao dịch là nhà đất riêng lẻ hoặc chỉ có đất ở thì việc tách thửa đất (tách sổ) để cấp riêng cho người mua chỉ được thực hiện nếu thửa đất và nhà trên đất thỏa mãn các điều kiện tách thửa đất. Các điều kiện này bao gồm:
– Điều kiện chung để thửa đất được tách thửa để tham gia mua bán, chuyển nhượng: Đã có sổ hồng, không có tranh chấp, trong thời hạn sử dụng đất, quyền sử dụng đất/quyền sở hữu tài sản (Điều 188 Luật Đất đai 2013);
– Điều kiện riêng của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất về việc tách thửa như điều kiện về diện tích, kích thước,…
=> Nếu nhà đất mà bạn dự định mua bán đủ điều kiện để tách thành thửa riêng biệt để cấp riêng sổ cho bạn thì bạn có thể đề nghị bên bán thực hiện thủ tục tách thửa đất. Sau khi tách thửa, bạn cùng bên bán thực hiện ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng và đăng ký biến động/sang tên. Ngược lại, nếu nhà đất mà bạn đang dự định mua bán không đủ điều kiện tách thành các thửa riêng biệt thì bạn không thể tách riêng phần diện tích nhà đất dự định mua để làm thành sổ riêng cho mình được.
Trường hợp 2: Tài sản tham gia giao dịch là căn hộ chung cư hoặc chung cư mini có chung quyền sở hữu (đồng sở hữu)
– Nếu tài sản mua bán là loại tài sản này thì bạn không thể tiến hành chia tách sổ đỏ để định đoạt riêng phần quyền của mình được, lý do là phần diện tích đất để xây dựng căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở và chung cư mini không thể tiến hành tách thửa cho từng căn hộ ở từng tầng (pháp luật quy định việc sử dụng đất là sử dụng chung);
– Bản thân mỗi căn hộ (căn hộ chung cư hoặc một căn hộ của chung cư mini) không thể tiến hành tách đôi hoặc tách riêng thành nhiều phần để phân định cụ thể phần nào cho bạn, phần nào cho bên bán.
=> Do đó, nếu bạn mua tài sản là căn hộ chung cư hoặc căn hộ mini thì không thể tiến hành tách sổ riêng cho bạn được.
Ngoài ra, cũng cần phải lưu ý: Việc mua bán, giao dịch tài sản đồng sở hữu phải được sự chấp thuận của tất cả những người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất. Chỉ cần có một trong số những đồng sở hữu không bán thì bạn chỉ có thể mua sau khi bên bán cho bạn đề nghị Tòa án có thẩm quyền giải quyết và Tòa án cho phép được bán tài sản là nhà đất này (Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015).
Kết luận: Tùy thuộc đối tượng mua bán là nhà và đất hoặc chỉ có nhà, tùy thuộc điều kiện cụ thể của từng tỉnh, thành phố nơi có đất mà việc tách thửa nhằm mục đích để cho bạn có riêng quyền sử dụng, sở hữu có thể thực hiện được hoặc không. Việc mua bán chỉ có thể được thực hiện khi tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý bán hoặc theo quyết định của Tòa án nhân dân có thẩm quyền nếu trong số những đồng sở hữu có người không đồng ý bán.
Khuyến nghị
Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư X, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề tách sổ đỏ đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Có mua bán chung cư mini đã tách sổ được không?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp và cung cấp mọi nhu cầu của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về lên thổ cư đất trồng cây lâu năm,… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm
- Mẫu hợp đồng thuê nhà ở chung cư năm 2023
- Quy định pháp luật về nhà chung cư năm 2023
- Phí sang tên sổ đỏ chung cư là bao nhiêu?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) như sau:
“3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.”
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định về phần diện tích riêng trong nhà chung cư như sau:
1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Chiếu theo quy định trên thì phần diện tích sở hữu riêng trong nhà chung cư không bao gồm diện tích hành lang trước cửa, tuy nhiên nếu được chủ đầu tư công nhận trong hợp đồng thì đây sẽ được xem là phần sở hữu riêng khi bạn mua chung cư.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Như vậy nếu bạn mua chung cư mini thì sẽ gắn liền với quyền sử dụng đất, trường hợp này bạn sẽ cùng sở hữu quyền sử dụng đất chung với những người mua chung cư cùng lô với bạn.
