Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Bùi Ngọc Hoa, cuối năm vừa rồi bố tôi mất do tuổi già sức khỏe yếu, trước khi ông mất có để lại cho tôi một mảnh đất khá lớn ở dưới quê. Bản thân tôi thì giờ đây cũng đã ngoài 50 và không còn nhu cầu sử dụng mảnh đất đó nữa nên muốn tách thửa đất chia đều để lại cho 2 con trai trong nhà. Tuy nhiên do hiểu biết pháp luật còn hạn chế nên tôi không rõ cần thực hiện những thủ tục ra sao cho đúng quy định pháp luật. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi thủ tục tách thửa đất mẹ cho con như thế nào không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Nhằm giải đáp thắc mắc liên quan tới vấn đề “Thủ tục tách thửa đất mẹ cho con như thế nào?” cũng như các câu hỏi chưa rõ khác xoay quanh đó thì mời độc giả đọc bài viết với nội dung như sau:
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013
Tách thửa đất là gì?
Tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau.
Quy định về thực hiện thủ tục tách thửa và hợp thửa như thế nào?
Bất cứ thủ tục nào liên quan đến đất đai cũng cần lưu ý thực hiện chuẩn xác không được sai sót, kể cả thủ tục về tách thửa đất hay hợp thửa đất. Vậy khi thực hiện các thủ tục liên quan tới đất đai đó cần lưu ý những gì thì theo Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 9 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) và khoản 2 Điều 19 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định về trình tự thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất như sau:
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài các giấy tờ phải nộp theo quy định tại các Điều 8, 9, 9a, 9b và 10 của Thông tư này và các giấy tờ quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 4, các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 6, các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 7, Khoản 1 Điều 8 của Thông tư liên tịch số 88/2016/TT-BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
– Khi nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, các Điều 18, 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP (nếu có) để làm thủ tục đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động theo quy định tại các Điều 8, 9, 9a, 9b và 10 của Thông tư này thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
+ Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
+ Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
+ Nộp bản chính giấy tờ.
– Trường hợp nộp bản sao giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này thì khi nhận Giấy chứng nhận, người được cấp Giấy chứng nhận phải nộp bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan trao Giấy chứng nhận để chuyển lưu trữ theo quy định của Thông tư này; trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư.
– Khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
+ Nộp bản sao đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
+ Nộp bản sao và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
+ Nộp bản chính (đối với trường hợp có 2 bản chính).
– Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai đã trang bị máy quét (scan) thì việc nộp hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định sau đây:
+ Người làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu xuất trình bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các Điều 18, 31, 32, 33, 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nếu có) để quét (scan) trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Chi phí cho việc quét (scan) các giấy tờ nêu trên do người làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận chi trả theo mức thu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua;
+ Văn phòng đăng ký đất đai đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận” vào bản chính giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trả bản chính giấy tờ cho người làm thủ tục khi trao Giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn giá trị để cấp Giấy chứng nhận (như giấy tờ thừa kế cho nhiều người mà mới cấp Giấy chứng nhận cho một hoặc một số người và còn một hoặc một số người chưa cấp Giấy chứng nhận,…) thì sau mỗi lần cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận cho … (ghi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận)”; khi giấy tờ đã hết giá trị để cấp Giấy chứng nhận (đã cấp Giấy chứng nhận cho tất cả người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được nhận quyền thể hiện trên giấy tờ) thì đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận”.
– Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2016, việc nộp hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện thống nhất theo hình thức quy định tại Khoản 5 Điều này.
Thủ tục tách thửa đất mẹ cho con như thế nào?
Vấn đề mà chị Hoa thắc mắc liên quan tới thủ tục tách thửa đất là điều mà nhiều người hiện nay cũng chưa nắm rõ được, bởi do đặc thù của việc tách thửa khiếm khi xảy ra nên có nhiều bỡ ngỡ khi tiến hành thực hiện. Vậy thủ tục này được thực hiện ra sao thì theo Điều 75 Nghị định 43/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi khoản 49 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định như sau:
“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Như vậy, việc thực hiện tách thửa đất mẹ cho con theo trình tự thủ tục như trên.
Điều kiện để tách
Điều kiện tách thửa đất gồm những gì?
Việc tách thửa đất không phải là một điều dễ dàng, phải đáp ứng đủ các điều kiện nhất định mới có thể tách. Để một thửa đất thổ cư, đất nông nghiệp có thể phân chia thành nhiều phần khác nhau thì thửa đất đó cần đáp ứng được những điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
(i) Đất thổ cư, đất nông nghiệp muốn tách đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định.
(ii) Thửa đất phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó.
(iii) Thửa đất không có tranh chấp.
(iv) Đất đang không bị kê biên để bảo đảm thi hành án có nghĩa là Tòa án đang không giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của mảnh đất đảm bảo việc thi hành án.
(v) Đất vẫn đang còn thời hạn sử dụng.
Ngoài các điều kiện chung nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện riêng theo Quyết định của Ủy ban nhân dân nơi có đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
Lệ phí để tách thửa đất là bao nhiêu theo quy định?
Nếu chỉ tách thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí cấp sổ đỏ (nếu có). Còn việc tách thửa có gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
(1) Phí đo đạc thửa đất
Phí đo đạc là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định.
(2) Lệ phí cấp sổ đỏ
Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau.
(3) Lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân có đất khi quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ.
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
(4) Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ
Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau.
(5) Thuế thu nhập cá nhân: Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thu nhập tính thuế x Thuế suất
Theo quy định thì cơ quan nào có thẩm quyền tách thửa đất?
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các công việc liên quan tới tách thửa đất:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
+ Chỉnh lý hồ sơ, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục tách thửa đất mẹ cho con như thế nào?” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến dịch vụ giấy tờ tách thửa đất,… Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm
- Điều kiện tách thửa đất ở đô thị như thế nào?
- Hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp như thế nào?
- Tiến hành tách thửa đất đồng sở hữu năm 2023 như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
...
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
...
Như vậy khi bạn tiến hành thủ tục tách thửa cho con của bạn, thì con của bạn sẽ được cấp sổ đỏ.
Căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
…
2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;
b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;
c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày;
d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày;
đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;
…
Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tách thửa đất là không quá 15 ngày.
Theo quy định tại theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân có đề cập đến việc: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.
Như vậy, không phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi tách thửa đất cho con.
