Quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền gắn liền với đất đai của mỗi cá nhân được nhà nước ghi nhận về quyền được sử dung, định đoạn phần đất được cấp quyền. Tuy nhiên, không ít những trường hợp, phần đất được nhà nước để cho thuộc sở hữu nhiều người, họ có quyền sử dụng chung, quyền định đoạt chung. Thông thường dễ gặp nhất đó là phần đất thuộc đồng sở hữu của vợ chồng, bố mẹ với con cái, anh chị em trong nhà được thừa kế,… Như vậy việc đồng sở hữu quyền sử dụng đất này khá phổ biến do, đất đai mang tính thừa kế hay quyền nhân thân. Vậy Quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất như thế nào?

Luật sư X sẽ mang đến những thông tin liên quan đến vấn đề trong bài viết sau.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013.

Đất đồng sở hữu là gì?

Đất đồng sở hữu là thuật ngữ được người dân sử dụng phổ biến nhằm ám chỉ những mẩu đất thuộc quyền sở hữu của nhiều người.

Đất đồng sở hữu có nhiều trường hợp. Thông thường, đây là đất thuộc sở hữu của vợ – chồng, bố mẹ – con cái, anh chị em trong nhà, người thân quen biết.

Đất đồng sở hữu thuộc quyền sử dụng và quản lý của những người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Nhà Nước cung cấp (hay còn gọi là giấy đồng sở hữu đất). Loại đất này được phép mua bán, chuyển nhượng, thế chấp nhưng có một số điều kiện cần đáp ứng.

Quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất

Đồng sở hữu đất đai là việc nhiều chủ thể cùng có quyền sử dụng đối với một mảnh đất, nội dung này được ghi nhận và hợp thức hóa trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp đồng sở hữu đất đai có thể là:

• Vợ, chồng;
• Bố mẹ và con cái;
• Anh em trong gia đình;
• Người quen biết không cùng huyết thống.

Khoản 2, điều 98 của Luật đất đai năm 2013 quy định rằng:

Thửa đất mà có nhiều người chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở và cả các tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đủ tên những người có chung quyền và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận”.
Theo luật pháp hiện hành, người được ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có toàn quyền quyết định mảnh đất người đó sở hữu (miễn là không trái với luật pháp). Quy định này cũng được áp dụng với đất đồng sở hữu.

Điều này có nghĩa rằng: mọi vấn đề, thủ tục phát sinh trên đất đồng sở hữu đều phải có sự đồng ý của tất cả người sở hữu đất.

Trong trường hợp một trong những người sở hữu không đồng ý với quyết định của bên còn lại, các cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xử lý theo điểm B, khoản 2, điều 167 của Luật đất đai 2013:

Với nhóm sử dụng đất mà quyền sử dụng được phân chia theo phần cho từng người: Nếu mỗi thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền đồng sở hữu nhà đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.
Trong trường hợp quyền sử dụng đất không được phân chia theo từng phần thì người đại diện sẽ thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm sử dụng đất.

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng sở hữu

Căn cứ khoản 1, Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, khi thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu, bạn phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất

Hồ sơ, thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất được thực hiện như sau:

Thành phần hồ sơ gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai;
Hợp đồng, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

Trình tự thực hiện thủ tục:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định nêu trên, bạn tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông. Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý giải quyết

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

– Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.

– Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.

Bước 3: Trả kết quả

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất như sau:

– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

– Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Đất đồng sở hữu có bán được hay không và làm thế nào để bán?

Đất đồng sở hữu có thể sang nhượng, mua bán như các loại đất khác, miễn là có sự đồng thuận của người đồng sở hữu. Theo luật dân sự quy định, việc mua bán tài sản chung (ở đây là đất đồng sở hữu) được định đoạt dựa trên thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc quy định của pháp luật.

Trong trường hợp các chủ sở hữu đất không thể thống nhất ý kiến, người có nhu cầu mua bán đất sẽ phải thực hiện tách thửa đất thuộc quyền của mình theo quy định. Sau khi thủ tục tách thửa được thông qua, người mua bán sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng và được toàn quyền định đoạt mẩu đất của mình.
Trong trường hợp đất đồng sở hữu có người đại diện thì các thành viên có thể ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền mua bán đất đồng sở hữu.
Ngoài ra, theo luật dân sự, trong trường hợp một chủ sở hữu bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu khác có quyền ưu tiên mua (ở đây là mua đất đồng sở hữu).

Sang tên sổ đỏ đất đồng sở hữu cần lưu ý những gì?

Quy định tại Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ rõ, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.

Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.

Thực tế, có nhiều trường hợp, chỉ một số thành viên muốn chuyển nhượng, tặng cho. Vì thế, theo Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ phương án giải quyết như sau:

– Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

– Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất..

Như vậy, khi các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình). Sau đó chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Sổ đỏ đồng sở hữu là gì? Quy định về sổ đỏ đồng sở hữu?
• Thêm người đồng sở hữu vào sổ đỏ như thế nào 2023?
• Thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu 2023 như thế nào?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như Chuyển đất ruộng lên thổ cư. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp