Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán năm 2023

Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đòng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đã không còn quá xa lạ, đây là một trong những biện pháp bảo đảm bên vay thực hiện nghĩa vụ. Hiện nay tuy còn nhiều quan điểm khác biệt nhau về vấn đề này nhưng trên thực tế nhiều tổ chức tín dụng đã lựa chọn hình thức nhận thế chấp quyền tài sản này. Vậy chi tiết quy định về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán năm 2023 như thế nào? Bạn đọc hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về quy định này tại nội dung bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015
• Luật Nhà ở năm 2014

Quy định pháp luật về quyền tài sản như thế nào?

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Đối với quyền tài sản là đối tượng phải đáp ứng được hai yêu cầu là trị giá được tính bằng tiền và được chuyển giao cho người khác trong giao dịch dân sự. Quyền tài sản gồm có: quyền sử dụng tài sản thuê, quyền thực hiện hợp đồng, quyền đòi nợ, quyền trị giá bằng tiền, quyền sở hữu trí tuệ. Các quyền tài sản khác gắn với nhân thân thì không thể chuyển giao như: quyền cấp dưỡng, quyền thừa kế, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại về sức khỏe.

Quyền tài sản gồm có quyền sử dụng đất, quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ và các quyền tài sản khác. Quyền tài sản có thể được chia thành hai loại: quyền đối nhân và quyền đối vật. Quyền đối vật là quyền chủ thể được tác động trực tiếp vào vật nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình như quyền cầm cố, quyền sở hữu, quyền hưởng hoa lợi, quyền thế chấp, … Quyền đối nhân là quyền chủ thể này đối với chủ thể khác. Quyền đối nhân được đáp ứng nếu bên có nghĩa vụ thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ theo yêu cầu của bên có quyền.

Quyền tài sản có thể là quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền khác phát sinh từ kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, đối tượng sở hữu trí tuệ có thể xác định được giá trị. Quỹ phát triển khoa học và công nghệ, Quỹ đổi mối công nghệ quốc gia, tổ chức tín dụng được nhận quyền tài sản này để bảo đảm cho giao dịch vay vốn đầu tư cho các dự án khoa học và công nghệ, khỏi nghiệp sáng tạo, phát triển sản xuất, kinh doanh từ kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ

Quyền tài sản còn bao gồm quyền khai thác tài nguyên; giá trị quyền sử dụng khu vực biển được giao; quyền tài sản khác.

Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán như thế nào?

Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cần thiết phù hợp với thực tiễn. Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm nhất định, cụ thể:

Thứ nhất, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản vô hình. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Bộ luật Dân sự năm 2015 không định nghĩa quyền tài sản mà đặt ra tiêu chí xem xét quyền tài sản dựa trên đặc tính “trị giá được bằng tiền” và liệt kê các dạng của quyền tài sản. Các dạng quyền tài sản nói chung, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng là những loại tài sản vô hình, con người không thể nhận biết được thông qua các giác quan mà xác định dựa trên những thông tin về quyền tài sản

Thứ hai, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc sở hữu của bên thế chấp. Khoản 1 Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu”. Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản, do đó, khi thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu bên thế chấp. Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương laiL có thể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho chính bên thế chấp hoặc người khác.

Thứ ba, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Xuất phát từ bản chất của quan hệ thế chấp, mục đích của việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, vấn đề này được pháp luật ghi nhận và quy định chi tiết tại Mục 3 Chương XV Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc thừa nhận chế định thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giúp các bên bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tạo ra môi trường giao dịch dân sự lành mạnh, tiến bộ và hiệu quả.

Thứ tư, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp mang tính phòng ngừa, bổ sung cho nghĩa vụ chính. Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc vào quan hệ dân sự chính hoặc nghĩa vụ chính nào đó (có thể là nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng vay/hợp đồng tín dụng). Vai trò của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là để bảo đảm bên có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình, nếu không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ thì biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mới phát sinh ý nghĩa pháp lý.

Thứ năm, vấn đề chuyển giao tài sản trong quan hệ thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng thế chấp tài sản, việc chuyển giao tài sản thế chấp thực hiện theo pháp luật về dân sự. Theo đó, tại khoản 2 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”. Như vậy, pháp luật quy định bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp và chỉ chuyển giao giấy tờ chủ quyền tài sản cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp có thỏa thuận, thì việc giữ tài sản thế chấp có thể giao cho bên thứ ba.

Phân biệt quyền thế chấp nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất, về đối tượng thế chấp và điều kiện hồ sơ thế chấp:

– Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà có đối tượng thế chấp là quyền tài sản, hồ sơ thế chấp bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở giữa khách hàng và chủ đầu tư, chứng từ hóa đơn đóng tiền mua nhà của bên thế chấp

– Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có đối tượng thế chấp là nhà ở sẽ hình thành, hồ sơ thế chấp ngoài các giấy tờ như trên thì cần phải có các giấy tờ chứng minh quyền bán nhà ở của chủ đầu tư là hợp pháp (như chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại bảo đảm cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng; biên bản nghiệm thu đã xây xong phần móng của chủ đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bản vẽ chi tiết 1/500 và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt).

Thứ hai, về hình thức của hợp đồng:

– Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chỉ cần lập văn bản có đủ chữ ký, con dấu (nếu có); việc công chứng là tự nguyện

– Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì hợp đồng cần lập thành văn bản, hợp đồng cần phải được công chứng.

Thứ ba, về đăng ký giao dịch:

– Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà là đăng ký tự nguyện tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản; theo thủ tục công bố

– Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, theo thủ tục đăng ký xác minh và là thủ tục bắt buộc.

Thứ tư, về sự thay đổi của tài sản trong quá trình bảo đảm:

– Thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán nhà là khi nhà ở hình thành, được bàn giao; nghĩa vụ trả tiền đã xong thì hợp đồng chấm dứt: tài sản thế chấp không còn vì căn cứ phát sinh quyền tài sản (hợp đồng mua bán nhà ở đã chấm dứt vì các bên đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng)

– Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở được hình thành, có sự thay đổi về trạng thái vật chất và vật lý của tài sản; nhà được bàn giao là căn cứ làm xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở cho bên mua.

Thứ năm, về xử lý tài sản bảo đảm:

– Thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán nhà: Tài sản thế chấp được xử lý khi nhà ở chưa hình thành, các bên có thể thỏa thuận xử lý theo phương thức chuyển giao hợp đồng mua bán từ bên thế chấp sang chủ thể mới. Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 16/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm chỉ quy định xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở giống như xử lý thế chấp quyền đòi nợ (khoản 5 Điều 7); khi nhà ở đã hình thành thì tài sản thế chấp không thể xử lý được vì đối tượng thế chấp là quyền (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở nay đã chấm dứt vì một trong các căn cứ chấm dứt hợp đồng chấm dứt là khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán), trừ khi các bên thỏa thuận sửa đổi hoặc ký mới lại hợp đồng thế chấp. Hợp đồng sửa đổi hoặc ký mới cần có công chứng và có đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai

– Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Xử lý khi nhà ở chưa hình thành theo chuyển giao hợp đồng mua bán nhà; xử lý khi nhà ở đã hình thành thì nhà ở thế chấp được bán và hoàn tất thủ tục sang tên cho người mua nếu đã thực hiện việc chuyển tiếp đăng ký từ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sang nhà ở đã hình thành.

Như vậy, tuy pháp luật hiện hành không cấm việc thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng với những rủi ro dễ nhận thấy cho bên nhận thế chấp trên cơ sở so sánh nêu trên thì các tổ chức tín dụng cần cân nhắc trong việc lựa chọn tài sản thế chấp khi quyết định cấp tín dụng cho khách hàng.

Thông tin liên hệ:

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán năm 2023 như thế nào?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như Đăng ký bảo hộ thương hiệu Bắc Giang. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Quyền sở hữu tài sản bao gồm những quyền nào theo quy định hiện nay?
• Quy định năm 2023 về hợp đồng mua bán quyền tài sản là gì?

Câu hỏi thường gặp: