Người nước ngoài không được mua đất (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) tại Việt Nam, vì họ không thuộc nhóm người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024. Tuy vậy, cá nhân nước ngoài đủ điều kiện vẫn được mua và sở hữu nhà ở, chủ yếu là căn hộ chung cư, với thời hạn tối đa 50 năm theo Luật Nhà ở 2023.
Tóm tắt nhanh
- Cá nhân nước ngoài không được đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được mua đất nền, đất vườn, đất nông nghiệp.
- Được sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án) nếu có hộ chiếu còn giá trị, có dấu nhập cảnh và không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
- Hạn mức: không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư; nhà ở riêng lẻ không quá 250 căn trong khu vực có dân số tương đương một phường.
- Thời hạn sở hữu: tối đa 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận, được gia hạn một lần không quá 50 năm.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam có quyền về đất đai như công dân trong nước.
- Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tháng 9/2026 đề xuất chỉ còn cho phép sở hữu căn hộ chung cư; đây mới là dự thảo, chưa có hiệu lực.
Người nước ngoài có được mua đất không?
Không. Theo pháp luật đất đai hiện hành, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bạn không thể ký hợp đồng mua đất nền, đất ở riêng lẻ ngoài dự án, đất vườn hay đất nông nghiệp và đứng tên trên sổ.
Điều này khác với mua nhà ở. Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024) cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng quyền sở hữu này có điều kiện, có hạn mức và có thời hạn. Quyền sở hữu nhà ở không đồng nghĩa với quyền sử dụng đất lâu dài như công dân Việt Nam.
Vì sao người nước ngoài không được mua đất?
Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Người dân và tổ chức chỉ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, rồi mới có các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp.
Luật Đất đai 2024 xác định rõ nhóm người sử dụng đất và nhóm được nhận quyền sử dụng đất. Cá nhân nước ngoài không nằm trong các nhóm này. Định hướng chính sách tại Nghị quyết 21-NQ/TW cũng nêu quan điểm không cho người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Những đối tượng nào được nhận quyền sử dụng đất?
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam
Nhóm này là công dân Việt Nam nên được hưởng quyền và nghĩa vụ về đất đai như cá nhân trong nước: nhận chuyển nhượng, thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bạn chỉ cần chứng minh quốc tịch Việt Nam bằng giấy tờ hợp lệ.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam)
Nhóm này có phạm vi quyền hẹp hơn nhưng vẫn rộng hơn người nước ngoài thông thường. Khi được phép nhập cảnh vào Việt Nam, họ được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đất đai 2024 và Luật Đầu tư. Quyền này gắn với dự án, mục đích sử dụng và thời hạn được duyệt, không phải quyền mua đất tự do như cá nhân.
Người nước ngoài được mua nhà ở như thế nào?
Theo Điều 17 Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài được sở hữu nhà ở gồm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án; tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (doanh nghiệp FDI, chi nhánh, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài); và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Điều kiện với cá nhân nước ngoài
- Có hộ chiếu còn giá trị, có dấu nhập cảnh vào Việt Nam (hoặc giấy tờ pháp lý tương đương) tại thời điểm ký giao dịch về nhà ở.
- Không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
- Nhà ở nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Hạn mức và thời hạn sở hữu
| Nội dung | Quy định hiện hành (Luật Nhà ở 2023) |
|---|---|
| Căn hộ chung cư | Không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà |
| Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, liền kề) trong dự án | Không quá 250 căn trong khu vực có quy mô dân số tương đương một phường |
| Thời hạn sở hữu của cá nhân nước ngoài | Tối đa 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận; gia hạn một lần, không quá 50 năm |
| Quyền của chủ sở hữu | Như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ điều kiện, hạn chế riêng của Luật Nhà ở |
| Hình thức nhận nhà | Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở theo quy định |
Lưu ý: Giấy chứng nhận của cá nhân nước ngoài ghi thời hạn sở hữu nhà ở. Khi hết hạn mà không được gia hạn, nhà ở phải được xử lý theo quy định của luật. Bạn nên xem kỹ thời hạn ghi trên hợp đồng và Giấy chứng nhận trước khi đặt cọc. Thủ tục gia hạn được hướng dẫn tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
Vợ hoặc chồng là người nước ngoài có được mua đất không?
Đây là câu hỏi nhiều người tìm khi gõ “chồng người nước ngoài có được mua đất không”. Kết hôn với công dân Việt Nam không làm thay đổi tư cách pháp lý của người nước ngoài về đất đai.
- Người chồng (hoặc vợ) là người nước ngoài không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Người vợ (hoặc chồng) có quốc tịch Việt Nam vẫn được nhận chuyển nhượng đất bằng tên riêng của mình như mọi công dân khác.
- Với căn hộ chung cư và nhà ở trong dự án, hai vợ chồng có thể cùng đứng tên nếu người nước ngoài đáp ứng điều kiện sở hữu nhà ở nêu trên. Lúc này thời hạn 50 năm áp dụng với phần của người nước ngoài.
Về tài sản chung, việc xác định đất là tài sản chung hay riêng của vợ chồng thực hiện theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Nếu mâu thuẫn xảy ra, người nước ngoài không được nhận quyền sử dụng đất bằng hiện vật mà thường được giải quyết bằng cách chia giá trị. Nếu cần hiểu thêm về chia tài sản khi chấm dứt hôn nhân, bạn có thể xem bài thủ tục ly hôn cần giấy tờ gì và nộp ở đâu.
Ví dụ: Chị Lan (quốc tịch Việt Nam) kết hôn với anh John (quốc tịch Mỹ) và muốn mua một lô đất ở tỉnh để xây nhà. Chị Lan có thể nhận chuyển nhượng và đứng tên sổ đỏ. Anh John không thể đồng đứng tên. Nếu hai người mua căn hộ trong dự án nhà ở thương mại và anh John đáp ứng điều kiện nhập cảnh, anh có thể được ghi tên trên Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ trong thời hạn tối đa 50 năm.
Nhờ người Việt đứng tên hộ có rủi ro gì?
Nhiều người nước ngoài nhờ người quen là công dân Việt Nam đứng tên mua đất thay. Cách làm này không được pháp luật bảo vệ.
Cảnh báo: Giao dịch mượn tên để lách điều kiện sở hữu dễ bị xem là giao dịch giả tạo, có thể bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp. Người nước ngoài khó chứng minh quyền của mình, có thể mất tiền, mất tài sản; người đứng tên có thể bán, thế chấp hoặc để lại thừa kế cho người khác. Bạn nên chọn hình thức sở hữu hợp pháp như căn hộ trong dự án hoặc đầu tư qua pháp nhân đủ điều kiện.
Dù là giao dịch giữa công dân Việt Nam, bạn cũng nên lập văn bản đúng hình thức. Bài cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật giải thích vì sao giấy viết tay không thay thế được hợp đồng công chứng, chứng thực và đăng ký biến động.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có thay đổi gì?
Theo thông tin báo chí tháng 9/2026, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Dự thảo đề xuất bỏ quy định cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề) trong dự án. Căn hộ chung cư vẫn được mua, thuê mua từ chủ đầu tư; nhà ở thương mại trong dự án chủ yếu được nhận qua tặng cho hoặc thừa kế. Dự thảo giữ giới hạn 30% căn hộ mỗi tòa nhà và thời hạn 50 năm, có một lần gia hạn.
Lưu ý: Đây mới là dự thảo, dự kiến trình Quốc hội xem xét vào kỳ họp cuối năm. Cho đến khi luật mới được thông qua và có hiệu lực, bạn vẫn áp dụng Luật Nhà ở 2023. Hãy kiểm tra lại văn bản được ban hành chính thức trước khi giao dịch.
Các bước mua căn hộ của người nước ngoài
- Bước 1: Kiểm tra dự án có thuộc nhóm nhà ở thương mại hợp pháp, không nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh; kiểm tra tỷ lệ căn hộ người nước ngoài đã sở hữu so với giới hạn 30%.
- Bước 2: Chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có dấu nhập cảnh (hoặc giấy tờ tương đương) và giấy tờ chứng minh không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
- Bước 3: Ký hợp đồng mua bán, thuê mua với chủ đầu tư hoặc nhận tặng cho, thừa kế theo đúng hình thức luật yêu cầu; thanh toán qua kênh hợp pháp.
- Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ, thuế, phí theo quy định) và nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận tại cơ quan đăng ký đất đai thuộc tỉnh/thành phố theo phân cấp hiện hành.
- Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận có ghi thời hạn sở hữu; theo dõi ngày hết hạn và nộp hồ sơ gia hạn trước khi hết thời hạn nếu có nhu cầu.
Khi phát sinh nghĩa vụ thuế, mỗi người có thể cần mã số thuế riêng. Bạn xem thêm mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành và cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng nếu người Việt Nam trong giao dịch chưa có mã số thuế.
Từ 01/07/2025, Việt Nam vận hành chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh và xã), không còn cấp huyện. Vì vậy, các thủ tục trước đây gắn với “cấp huyện” nay do cơ quan cấp tỉnh hoặc cấp xã thực hiện theo phân cấp. Bạn nên hỏi bộ phận một cửa của địa phương nơi có bất động sản để biết nơi nộp hồ sơ chính xác.
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có được đứng tên sổ đỏ không?
Không đối với đất. Cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Họ chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi mua nhà thuộc diện được phép, như căn hộ chung cư trong dự án.
Việt kiều có được mua đất không?
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam có quyền như công dân trong nước. Người gốc Việt Nam không còn quốc tịch Việt Nam được mua nhà ở gắn với đất ở, nhận đất ở trong dự án và nhận thừa kế trong phạm vi Luật Đất đai 2024 quy định, khi được phép nhập cảnh.
Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam được bao lâu?
Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm. Tổ chức nước ngoài sở hữu theo thời hạn trong giấy phép, giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản tương đương.
Người nước ngoài có được thuê đất hoặc thuê nhà ở Việt Nam không?
Người nước ngoài được thuê nhà ở theo hợp đồng thuê thông thường. Việc Nhà nước cho thuê đất chủ yếu dành cho tổ chức, doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đất đai 2024 và Luật Đầu tư, không phải để cá nhân nước ngoài thuê đất ở riêng.
Người nước ngoài có được mua biệt thự, nhà liền kề không?
Theo Luật Nhà ở 2023 hiện hành, người nước ngoài thuộc diện được phép có thể sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại, tối đa 250 căn ở khu vực có dân số tương đương một phường. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đề xuất bỏ nhóm này nhưng chưa có hiệu lực.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
- Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15), hiệu lực từ 01/08/2024, trong đó có các Điều 8, 17, 18, 19, 20.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
- Nghị quyết 21-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh.
- Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) – đang trong quá trình hoàn thiện, chưa có hiệu lực.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Tóm lại, người nước ngoài không được mua đất tại Việt Nam, nhưng có thể sở hữu nhà ở có thời hạn nếu đáp ứng điều kiện của Luật Nhà ở 2023. Vợ hoặc chồng là người nước ngoài cũng không đứng tên được quyền sử dụng đất, còn với căn hộ trong dự án thì có thể cùng đứng tên trong hạn mức luật cho phép. Bạn cần theo dõi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vì phạm vi nhà ở được sở hữu có thể thu hẹp trong thời gian tới.
