Sổ đỏ là một loại giấy tờ gắn liền với quyền sử dụng đất, đó là bằng chứng chứng minh cơ bản nhất về quyền được sử dụng diền tích đất đó, nên rất quan trong. Tuy nhiên, không phải ai sau khi nhận chuyển nhượng đất cũng sẽ đi làm cho mình một cái sổ đỏ luôn, bởi nhiều lý do: do thiếu hiểu biết về pháp lý trong lĩnh vực này, do chưa có thời gian rồi quên. Nhưng rồi đến một thời điểm nào đó, việc xin cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ là việc cần thiết thì sẽ cần có những giấy tờ thủ tục để được cấp sổ đỏ. Nhưng nếu bạn quên hoặc đã làm mất giấy tờ mua bán đất, giấy tờ chuyển nhượng trước đó thì sao? Làm mất giấy tờ mua bán đất có được cấp sổ đỏ?
Luật sư X sẽ giải đáp những thắc mắc liên quan đến vấn đề trong bài viết sau.
Căn cứ pháp lý
Giấy tờ mua bán là căn cứ để chứng minh việc chuyển nhượng
Về nguyên tắc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập hợp đồng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì giao dịch đó mới có hiệu lực về hình thức.
Đồng thời, do trên thực tế trước đây nhiều trường hợp chuyển nhượng, tặng cho không có hợp đồng, văn bản được công chứng nên pháp luật đất đai có quy định công nhận giao dịch bằng giấy viết tay nếu xảy ra trước ngày 01/7/2014 và đáp ứng đủ điều kiện.
Mặc dù vậy, pháp luật đất đai hiện hành quy định người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất muốn được cấp Giấy chứng nhận phải có hợp đồng, văn bản để chứng minh việc chuyển nhượng, tặng cho đó.
Nội dung này được nêu rõ tại 02 quy định sau:
Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó đứng tên người khác, cụ thể:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”.
Ngoài ra, tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng quy định:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
Làm mất giấy tờ mua bán đất có được cấp sổ đỏ?
Căn cứ theo quy định được trình bày ở trên thì nhiều người cho rằng 100% trường hợp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải có hợp đồng, văn bản chứng minh việc chuyển nhượng đó. Nói cách khác, nếu không có hợp đồng, giấy tờ mua bán (do bị mất hoặc trước đây không lập) thì không được cấp Giấy chứng nhận.
Khi mất hoặc không có giấy tờ chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng vẫn được cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình nếu đủ điều kiện được cấp. Trường hợp này, người nhận chuyển nhượng xử lý theo cách sau:
- Liên hệ với chủ cũ trước đây để làm lại giấy xác nhận là đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nội dung ghi như thỏa thuận trong giấy tờ trước đây).
- Trường hợp không liên hệ được với chủ cũ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu dữ liệu địa chính đã ghi thông tin của người nhận chuyển nhượng là người đang sử dụng đất. Mặc dù pháp luật không có quy định cụ thể với trường hợp này nhưng trên thực tế khá phổ biến.
Ví dụ: Ông A chuyển nhượng cho ông B, ông B làm mất giấy tờ mua bán nhưng thời điểm chuyển nhượng thì dữ liệu địa chính chưa thể hiện thông tin ông A là người đang sử dụng đất, sau khi chuyển nhượng cho ông B thì địa chính mới tiến hành đo đạc, kiểm kê và khi đó thông tin địa chính ghi rõ ông B là người đang sử dụng đất.
Những trường hợp không được cấp sổ đỏ?
Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại có quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định như sau:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Điều kiện được cấp sổ đỏ
Theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đất không có giấy tờ (đất do khai hoang, đất lấn, chiếm, được giao không đúng thẩm quyền).
Cấp Giấy chứng nhận khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được chia thành các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, có giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy tờ đứng tên mình)
Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực).
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp…
Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác
Theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế).
- Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
- Không có tranh chấp.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
- Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
- Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,
- Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Lưu ý: Khi được cấp Giấy chứng nhận nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo thông báo của cơ quan thuế.
Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
Cấp Giấy chứng nhận khi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và có thể nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
- Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
Ngoài ra, trường hợp sử dụng đất vi phạm như lấn, chiếm có thể được cấp Giấy chứng nhận. Để biết rõ về quy định này hãy xem tại: Cấp Giấy chứng nhận cho đất vi phạm.
Chi phí làm Sổ đỏ mới nhất
- Người có yêu cầu phải nộp một số khoản tiền gồm: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), phí thẩm định hồ sơ.
Tiền sử dụng đất
Không phải tất cả các trường hợp khi được cấp Giấy chứng nhận đều phải nộp tiền sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ
Theo Điều 5 và Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.
Ví dụ: Ông Nguyễn Minh T, có thửa đất ở 100m2, giá đất ở chỗ có thửa đất của ông T là 02 triệu đồng/m2, khi được cấp Giấy chứng nhận ông T phải nộp lệ phí trước bạ là:
Lệ phí trước bạ = (02 triệu đồng x 100m2) x 0.5% = 01 triệu đồng
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.
Phí thẩm định hồ sơ
Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định:
“Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật”
Theo đó, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là khoản phí do HĐND cấp tỉnh quy định nên có một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ không phải nộp phí khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Ngoài ra, người dân có thể phải nộp thêm tiền đo đạc.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Nhập khẩu có cần sổ đỏ không theo quy định năm 2023?
- Thủ tục mua đất không có sổ đỏ năm 2023
- Phí sang tên sổ đỏ chung cư là bao nhiêu?
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Làm mất giấy tờ mua bán đất có được cấp sổ đỏ” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Giải thể công ty Tp Hồ Chí Minh. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Giấy tờ mua bán có phải là là căn cứ để chứng minh việc chuyển nhượng đất không?
Về nguyên tắc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất; phải lập hợp đồng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định; thì giao dịch đó mới có hiệu lực về hình thức.
Đồng thời, do trên thực tế trước đây nhiều trường hợp chuyển nhượng, tặng cho không có hợp đồng, văn bản được công chứng; nên pháp luật đất đai có quy định công nhận giao dịch bằng giấy viết tay nếu xảy ra trước ngày 01/7/2014 và đáp ứng đủ điều kiện.
Bản chất của việc “mua bán đất” là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do đất thuộc sở hữu toàn dân dưới sự quản lý chung của Nhà nước. Một mảnh đất được chuyển nhượng rất nhiều lần, nhưng trước khi bước vào một giao dịch như vậy, mảnh đất chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện dưới đây, nếu không thì việc chuyển nhượng sẽ không hợp pháp.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ vào từng thời điểm khác nhau sẽ có những quy định khác nhau:
img
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008: vẫn được pháp luật công nhận mặc dù không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014: việc chuyển nhượng phải có các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/07/2014 đến nay: người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ 02 trường hợp sau:
Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác (Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013)
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất (Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013);
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (Chưa cần có Sổ);
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, chỉ có hai trường hợp chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ, nếu không thuộc những trường hợp trên thì việc chuyển nhượng đó là vi phạm pháp luật.
