Xin chào Luật sư X. Tôi tên là Nam, tôi là người gốc Việt nhưng đang sinh sống và làm việc tại Singapore. Tôi sang đây đã được 05 năm và rất ít khi về Việt Nam do tính chất công việc của tôi không cho phép. Dạo gần đây, tôi tham gia vào các group Bất động sản tại Việt Nam và thấy một căn nhà rất đẹp, vừa nhìn tôi đã thấy ưng ý, muốn sở hữu nó. Tuy nhiên, tôi lại không thuận tiện trong việc đi lại giao dịch và hoàn tất thủ tục nên tôi muốn nhờ đứng tên mua nhà. Nhưng nghe nói rằng, việc nhờ đứng tên có rất nhiều rủi ro tiềm ẩn. Vậy, Luật sư X có thể chia sẻ một vài kinh nghiệm khi Việt kiều nhờ đứng tên mua nhà không? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp vấn đề “Kinh nghiệm khi Việt kiều nhờ đứng tên mua nhà” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Việt kiều có được mua đất tại Việt Nam?
Căn cứ điểm a và điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định như sau:
– Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu chế xuất.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở (mua đất ở) thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) tại Việt Nam nhưng bị giới hạn theo khu vực và chỉ được nhận chuyển nhượng một số loại đất nhất định.
Điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Căn cứ Điều 7 Luật Nhà ở 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Mặc dù thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng để được công nhận quyền sở hữu nhà ở thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức sau: Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho nhà ở, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán đất nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định.
Điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
- Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
- Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức mua; thuê mua nhà ở thương mại của tổ chức kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho; nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định.
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu đáp ứng điều kiện nêu trên sẽ được mua; thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Có nên nhờ người đứng tên mua nhà đất tại Việt Nam?
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó, việc để người khác đứng tên trên giấy chứng nhận nhà đất đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng; sở hữu của người đó đối với nhà đất.
Theo đó, người đứng tên trên giấy chứng nhận được hưởng các quyền lợi sau:
- Được hưởng thành quả lao động; kết quả đầu tư trên đất;
- Được Nhà nước bảo hộ khi có người xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
- Được chuyển đổi; mua bán; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Việc nhờ đứng tên hộ trên giấy chứng nhận sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua nhà, đất không thể lường trước được như:
- Nếu người được nhờ có ý định chiếm đoạt tài sản. Về mặt pháp lý, đây là tài sản của họ vì đã được Nhà nước công nhận nên họ có quyền quản lý; sử dụng; định đoạt theo quy định pháp luật;
- Nếu người đứng tên hộ có nghĩa vụ phải thực hiện với người thứ ba hoặc; với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì giấy chứng nhận đó rất có thể sẽ trở thành tài sản phải thi hành án;
- Nếu người đứng tên hộ chết thì tài sản đó đương nhiên trở thành di sản của người đã chết và được chia thừa kế theo quy định;
- Nếu tài sản đó được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, vợ hoặc chồng của người đứng tên hộ yêu cầu ly hôn và chia tài sản chung của vợ chồng thì tài sản đó sẽ được chia cho vợ, chồng của người đứng tên hộ.
Khi xảy ra các trường hợp nêu trên sẽ rất khó để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người nhờ đứng tên. Vì vậy, để tránh các rủi ro này nên hạn chế tối đa việc nhờ người đứng tên hộ. Trong trường hợp thật sự cần thiết phải nhờ người khác đứng tên hộ thì giữa hai bên cần phải có văn bản thỏa thuận rõ ràng; ràng buộc trách nhiệm giữa hai bên.
Kinh nghiệm khi Việt kiều nhờ đứng tên mua nhà
Cách tốt nhất để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình là chủ sở hữu nên tự mình trực tiếp mua và đứng tên trên các tài sản đã mua. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cần thiết phải nhờ người khác đứng tên hộ, người nhờ đứng tên cần lưu ý các kinh nghiệm sau để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình:
Thứ nhất, có văn bản thỏa thuận rõ ràng về việc nhờ đứng tên hộ
Người nhờ đứng tên hộ nên chọn những người thật sự tin tưởng; thân thiết và lập một văn bản thỏa thuận rõ ràng với các nội dung như sau:
- Thông tin của hai bên;
- Thời điểm phát sinh, mục đích lập văn bản thỏa thuận;
- Nội dung thỏa thuận;
- Trường hợp thuê hoặc nhờ người khác đứng tên hộ và có trả phí; trong văn bản thỏa thuận nên ghi rõ các điều khoản liên quan đến số tiền cần thanh toán (chi phí, thù lao đứng tên);
- Các điều khoản về chi phí mua bán; xây dựng, thanh toán căn nhà (nếu có);
- Các điều khoản về hoàn trả, chi phí hoàn trả (nếu có);
- Các mức phạt và chế tài khi vi phạm;
- Chữ ký của hai bên; người làm chứng (nếu có).
Thứ hai, lưu lại các bằng chứng chứng minh bạn đã nhờ người khác đứng tên hộ
Người nhờ đứng tên cần phải lưu lại xác nhận giao dịch chuyển tiền như hóa đơn; biên lai trả tiền khi thanh toán tiền mua nhà đất hoặc ghi âm cuộc trò chuyện,… Người nhờ đứng tên nên cùng người được nhờ đứng tên giao dịch trực tiếp với bên bán như đi xem nhà; thỏa thuận đặt cọc; thanh toán và giao nhận tiền.
Ngoài ra, người nhờ đứng tên có thể là người trực tiếp trả tất cả các hóa đơn như: Các hóa đơn về sửa chữa; bảo dưỡng; nâng cấp cải tạo căn nhà hay điện nước mạng, tiền thuế sử dụng đất,… và giữ lại những biên lai đó để chứng minh khi có tranh chấp xảy ra.
Thứ ba, kịp thời báo với cơ quan có thẩm quyền khi người được nhờ có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản
Nếu nhận thấy bên được nhờ đứng tên có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản, người nhờ đứng tên cần làm đơn gửi ngay đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để có biện pháp xử lý kịp thời.
Việc để người khác đứng tên trên giấy chứng nhận tiềm ẩn rất nhiều rủi ro vì họ đã được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng; sở hữu đối với nhà đất đó. Do đó, họ có thể thực hiện các giao dịch về nhà đất như tặng cho, bán, thế chấp… Điều này có thể làm cho người nhờ đứng tên mất tài sản hoặc nếu lấy lại được tài sản cũng tốn nhiều công sức; thời gian và tiền bạc.
Từ những căn cứ trên, có thể đi đến kết luận, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng có sự hạn chế quyền so với người Việt Nam sinh sống trong nước, được thể hiện rõ qua việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ thuộc đối tượng được phép sở hữu, mua nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng được điều kiện về nhập cảnh hợp pháp và có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức cụ thể do luật định. Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà chỉ được đứng tên mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Kinh nghiệm khi Việt kiều nhờ đứng tên mua nhà” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tranh chấp thừa kế đất đai. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Lập di chúc tại văn phòng công chứng như thế nào?
- Mẫu viết di chúc thừa kế đất đai mới năm 2022
- Mẫu di chúc chung của vợ chồng mới
Câu hỏi thường gặp
Khoản 1 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở nếu có đủ điều kiện sau:
– Có giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp (tuân thủ điều kiện và hình thức) theo quy định Luật Nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan.
– Có giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định.
Lưu ý: Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở tại Việt Nam thì không được công nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng có quyền bán hoặc tặng cho hoặc thống nhất phân chia theo quy định về các trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Căn cứ khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng, Sổ đỏ).
Điểm b khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định cách ghi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại trang 1 của Giấy chứng nhận như sau:
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi “Hộ chiếu số:…, nơi cấp:…, năm cấp:…”; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có);”.
Để xác định quyền lợi của các bên đối với quyền sử dụng đất, pháp luật Việt Nam cũng quy định thêm căn cứ tại Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 như sau:
Người Việt Nam định cư, sinh sống ổn định ở nước ngoài hoặc người nước ngoài hoàn toàn không có quốc tịch Việt Nam không nằm trong diện đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, được phép sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất thì người được nhận thừa kế đối tượng là quyền sử dụng đất và các tài sản có liên quan với đất sẽ không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền, tuy nhiên người đó vẫn được phép thực hiện việc tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế trong các trường hợp sau:
– Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền có liên quan thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người đó được công nhận là bên chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì Nhà nước có quy định bắt buộc bên được tặng cho phải đáp ứng điều kiện là đối tượng theo quy định của pháp luật cụ thể tại Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này và các quy định khác có liên quan về nhà ở, người nhận thừa kế trong trường hợp này được công nhận là bên tặng cho;
– Nếu việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất chưa được hợp thành thì người nhận thừa kế vẫn có thể lập hồ sơ theo quy định của pháp luật để nhận thừa kế tại cơ quan, văn phòng đăng ký đất đai để cá nhân, cơ quan có thẩm quyền tiến hành cập nhật, lưu vào sổ địa chính.
