Trong cuộc sống ngày nay, hợp đồng đặt cọc đã trở lên quen thuộc với mọi người. Đây là một phương thức được thực hiện trong các giao dịch kinh tế hay hợp đồng dân sự. Thực tế thấy răng dù mối quan hệ giữa người bán và người mua có thân thiết đến đâu chăng nữa thì việt đặt cọc vẫn có ý nghĩa quan trọng, tạo niềm tin cho cả hai. Vậy quy định đặt cọc đảm bảo thực hiện hợp đồng như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu tại nội dung bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là đặt cọc ?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Trước khi giao kết hợp đồng, các bên cần phải thỏa thuận, đàm phán về nội dung cơ bản của hợp đồng để chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên có những trường hợp, do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan mà một bên không giao kết hợp đồng. Để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng được thực hiện, các bên thỏa thuận xác lập đặt cọc. Ngoài ra, trong quan hệ hợp đồng song vụ, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể gây thiệt hại cho bên kia, cho nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ.
Tài sản đặt cọc là tiền, kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Vì trong quan hệ đặt cọc thì bên đặt cọc phải giao tái sản cho bên nhận đặt cọc nên tài sản đặt cọc phải là những loại tài sản dễ dàng chuyển giao, bảo quản.
Thông thường đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, cho nên sau khi các bên giao kết hợp đồng thì đặt cọc chấm dứt và tài sản đặt cọc có thể trở thành tài sản thanh toán hợp đồng. Đặt cọc cũng có thể chỉ bảo đảm cho thực hiện hợp đồng nếu sau khi giao kết hợp đồng các bên mới thỏa thuận về đặt cọc. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng.
Đặt cọc đảm bảo thực hiện hợp đồng như thế nào?
Căn cứ Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 292. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:
1. Cầm cố tài sản.
2. Thế chấp tài sản.
3. Đặt cọc.
4. Ký cược.
…”
Như vậy, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Điều kiện phát sinh hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc trong hợp đồng
Các bên được quyền ghi nhận thỏa thuận đặt cọc thành một hợp đồng đặt cọc tách biệt hoặc gộp chung vào trong hợp đồng chính đều không làm thay đổi giá trị của điều khoản đặt cọc. Đặt cọc là một chế tài đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nên nó được coi là một thỏa thuận độc lập không bị vô hiệu cùng hợp đồng chính. Nên trong trường hợp việc đặt cọc được thỏa thuận luôn thành một điều khoản của hợp đồng thì khi hợp đồng vô hiệu thỏa thuận đặt cọc vẫn có giá trị để yêu cầu phạt cọc đối với hành vi vi phạm.
Hợp đồng đặt cọc cũng giống như các hợp đồng dân sự khác nó sẽ có hiệu lực như sau:
+ Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng đặt cọc là thời điểm ký hợp đồng hoặc một thời điểm khác nếu trong hợp đồng có thỏa thuận.
+ Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi tuân thủ các quy định sau:
- Hình thức hợp đồng đúng luật;
- Người giao kết có đủ hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự;
- Nội dung công việc được đặt cọc không trái luật, trái đạo đức xã hội và không thuộc đối tượng không thể thực hiện;
- Các bên ký kết hợp đồng đặt cọc hoàn toàn tự nguyện không bị nhầm lẫn, lừa dối, ép buộc.
Khi không đáp ứng được các điều kiện nói trên hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu, từ đó không phát sinh nghĩa vụ giữa các bên trong thỏa thuận hợp đồng, các bên chỉ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Nội dung của hợp đồng đặt cọc
Với nhiều loại đối tượng khác nhau của hợp đồng chính cũng như giá trị, cách thức thực hiện hợp đồng chính mà có quyết định đến nội dung của hợp đồng đặt cọc nhưng khái quát về hợp đồng đặt cọc thông qua chức năng và đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng đặt cọc có những nội dung chính sau đây:
– Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận: tài sản đặt cọc hoặc sẽ được trả về cho bên đặt hoặc được trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
– Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện như thỏa thuận: trường hợp do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt đọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Do đó phạt cọc được hiểu là, bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập, thì ngoài việc phải trả lại đúng tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, họ còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản mà bên kia đặt cọc, thậm chí các đương sự có thể thoả thuận tiền phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc. Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền, chứ không phải là các loại tài sản khác.
Hậu quả như trên sẽ được áp dụng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Hiện nay pháp luật không quy định tỷ lệ tối đa giữa giá trị tài sản đặt cọc và giá trị của hợp đồng giao kết, thực hiện. Như vậy, các bên được quyền thỏa thuận về giá trị tài sản đặt cọc, thông thường không vượt quá 50% giá trị của hợp đồng. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận giá trị tài sản đặt cọc cao hơn và thỏa thuận mức phạt cao hơn so với quy định nêu trên của pháp luật thì vẫn được chấp nhận.
Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ví dụ: A muốn mua nhà của anh B nên hai bên đã thỏa thuận đặt cọc 100 triệu đồng (không có thỏa thuận khác), nhưng sau đó B từ chối bán nhà thì B phải trả cho A 100 triệu đồng tiền cọc và 100 triệu đồng tiền phạt cọc.
Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp nào?
Hủy bỏ hợp đồng là việc một bên có yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Khi hợp đồng được hủy bỏ thì kể từ thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đã không phải thực hiện nghĩa vụ trừ những nghĩa vụ về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp (Điều 427 Bộ luật dân sự 2015)
Lúc này, sau khi đã trừ đi các chi phí hợp lý trong khi thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển sản phẩm, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Có thể trả bằng hiện vật. Nếu không thì có thể quy thành tiền để trả.
Không chỉ vậy, nếu một bên vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường cho bên kia:
– Do chậm thực hiện nghĩa vụ;
– Do không có khả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ đã thỏa thuận;
– Do một bên làm mất, làm hỏng tài sản là đối tượng của hợp đồng mà không thể hoàn trả, đền bù bằng tài sản khác hoặc không thể sửa chữa, thay thế bằng tài sản cùng loại…
Lúc này, bên vi phạm hợp đồng sẽ phải bồi thường. Đồng nghĩa với bên bị vi phạm có quyền hủy hợp đồng mà không phải bồi thường.
Do vậy, có thể thấy, việc hủy hợp đồng đặt cọc có thể không phải bồi thường thiệt hại nếu bên kia vi phạm hợp đồng và đây là điều kiện để hai bên hủy bỏ hợp đồng hoặc đến độ không thể đạt được mục đích ban đầu khi ký kết hợp đồng.
Mời bạn xem thêm:
- Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà
- Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc
- Đã nhận tiền đặt cọc chủ đất có được bán cho người khác không?
Khuyến nghị
Luật sư X là đơn vị pháp lý đáng tin cậy, những năm qua luôn nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của quý khách hàng. Với vấn đề Đặt cọc đảm bảo thực hiện hợp đồng chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn luật lao động Công ty Luật sư X luôn hỗ trợ mọi thắc mắc, loại bỏ các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Đặt cọc đảm bảo thực hiện hợp đồng như thế nào?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý max số thuế cá nhân. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Căn cứ Khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau:
“1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ
a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;
c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.
Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.”
Căn cứ Khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau:
“2. Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:
a) Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;
b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;
c) Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;
d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định. “
Căn cứ Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau
Điều 37. Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước
Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.
