Quy định mới về quy hoạch treo năm 2023

Những mảnh đất thuộc quy hoạch là điều rất thường gặp hiện nay, đây là những phần đất thuộc kế hoạch xây dựng, sử dụng đất của Nhà nước nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình phục vụ đời sống của nhân dân. Tuy nhiên không phải mọi khu đất quy hoạch nào đều được sử dụng có hiệu quả và đúng với thời gian quy hoạch mà có nhiều trường hợp do nhiều nguyên nhân khác nhau mà dẫn đến việc những khu đất quy hoạch này bị quá hạn và bỏ không, những trường hợp này gọi là quy hoạch treo. Vậy pháp luật hiện hành “Quy định mới về quy hoạch treo” như thế nào?. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013

Quy hoạch treo là gì?

Hiện nay theo pháp luật hiện hành không quy định cụ thể về khái niệm quy hoạch treo.

Tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) có quy định như sau:

Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất

Đồng thời, trên thực tế quy hoạch treo được hiểu là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.

Hay nói cách khác thì quy hoạch treo có thể hiểu là tình trạng diện tích đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương và đã có công bố thu hồi đất để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện theo đúng tiến độ mà vẫn chậm chậm tại các công trình.

Quy định mới về quy hoạch treo

Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định về vấn đề xử lý đất quy hoạch treo như sau :

Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở , công trình, trồng cây lâu năm , nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh , hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.

Theo quy định trên không nêu rõ thời hạn dự án treo bao lâu thì hủy mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất kể từ ngày công bố quy hoạch theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013.

Việc bồi thường thiệt hại về công trình nhà ở… hay không sẽ phụ thuộc vào thời điểm tồn tại, xây dựng nhà trên đất quy hoạch.

Nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo

Thực tế thấy được rằng một số nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo đó là:

– Việc triển khai những quy hoạch thiếu tính đồng bộ khiến cho việc xây dựng ì ạch dẫn đến khai thác, vận hành, hoàn thiện khó khăn;

– Dự án thiếu tính toàn diện, không trù bị đầy đủ các yếu tố tác động đến dự án treo như tài chính, môi trường, giao thông,… làm xuất hiện bất cập, điều chỉnh gây tốn kém nhưng vẫn không thể thực thi được;

– Không đảm bảo được tài chính cũng như không đảm bảo tiến độ triển khai;

– Việc quản lý quy hoạch sau phê duyệt yếu kém khiến đất bị lấn chiếm, chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép, tăng chi phí bồi thường – nhà đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc quan ngại hiệu quả dự án;

– Lợi ích nhà đầu tư, chính quyền và người dân không đảm bảo dung hòa.

– Quy hoạch treo nhằm trục lợi riêng.

– Hậu quả của quy hoạch treo là không những làm chậm kế hoạch mà thực tế các quy hoạch treo gây nên các hậu quả như:

+ Làm lãng phí tài nguyên đất, ảnh hưởng phát triển kinh tế.

+ Ảnh hưởng cuộc sống người dân trong vùng đất quy hoạch treo: thiếu thốn vật chất, thiếu kế hoạch, định hướng lâu dài,…

+ Thiếu hạ tầng phục vụ các nhu cầu của xã hội như: y tế, trường học,…

Do đó cần rà soát lại các quy hoạch sử dụng đã công bố để giảm thiểu, xử lý, xóa bỏ các dự án treo. Quy hoạch nào có thể thực hiện sớm thì cần thực hiện càng nhanh càng tốt. Nếu chưa có khả năng tiến hành quy hoạch thì cần điều chỉnh thời gian thực hiện quy hoạch phù hợp.

– Xóa bỏ các quy hoạch không hợp lý, không khả thi đồng thời cần đôn đốc việc sử dụng đất của các chủ đầu tư.

– Ra quyết định thu hồi xóa bỏ quy hoạch treo mà chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao cho các đơn vị có năng lực thực hiện.

Khi có đất thuộc quy hoạch treo thì việc sử dụng như thế nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.

Trong khi đó, khoản 7 quy định như sau:

“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”.

Từ những căn cứ trên, có thể thấy người sử dụng đất thuộc quy hoạch treo vẫn được thực hiện các quyền quan trọng như sau:

 Được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có đủ điều kiện

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố hủy bỏ thu hồi đất thì người sử dụng đất được phép nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có đủ điều kiện.

Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

 Được bồi thường về đất nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất sử dụng trả tiền thuê đất hàng năm mà có Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc đủ điều kiện cấp sổ nhưng chưa được cấp.

Làm sổ đỏ đối với đất trong dự án quy hoạch treo như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) như sau:

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định định về trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018): nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất trong quy quy hoạch sử dụng đất.

Như vậy, đối với đất quy hoạch treo chỉ có thể làm sổ đỏ khi có công bố hủy bỏ thu hồi đất. Lúc đó người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nếu như dự án quy hoạch treo không được công bố hủy, bỏ thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018).

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề Quy định mới về quy hoạch treo của Luật sư X. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như tư vấn thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline  0833102102  để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Mời bạn xem thêm

• Hướng dẫn cách tra cứu quy hoạch đất năm 2023
• Cách nhận biết đất quy hoạch trên bản đồ nhanh chóng
• Đất định quy hoạch có được bồi thường không?

Câu hỏi thường gặp