Xin chào Luật sư X. Vào năm 2021, gia đình tôi có tham gia và trúng đấu giá 100m2 đất tại khu vực quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Tôi có thắc mắc quy định pháp luật về các loại thuế, phí phải nộp khi trúng đấu giá đất hiện nay là những loại thuế, phí gì? Nay gia đình tôi muốn sang tên đất đấu giá này nhưng không biết thủ tục thực hiện theo trình tự ra sao và cách tính thuế chuyển nhượng đất đấu giá này sẽ như thế nào? Mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp những thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng những thông tin chúng tôi chia sẻ sẽ mang lại điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Các loại thuế, phí phải nộp khi trúng đấu giá đất là gì?
– Tiền sử dụng đất: Tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất đối với trường hợp trúng đấu giá. Theo đó, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá.
– Lệ phí trước bạ: Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư 13/2022/TT-BTC và Thông tư 17/VBHN-BTC Thông tư hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định mức thu lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ)
– Các khoản phí và lệ phí cấp Sổ đỏ khác cho đất trúng đấu giá
+ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
+ Các loại phí khác nếu có bao gồm: phí lập bản đồ địa chính; phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, …
Hiện nay, Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định mức thu đối với các khoản phí này do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định trên cơ sở căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương
Cách tính thuế chuyển nhượng đất đấu giá
Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định như sau:
“1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:
a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất : 70 năm) x Thời hạn thuê đất
b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
c) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản thay thế, sửa đổi, bổ sung (nếu có).
d) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.”
Theo đó, thông thường giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Đối với các trường hợp khác sẽ có cách xác định giá tính lệ phí trước bạ riêng.
Đồng thời, căn cứ Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tỷ lệ là 0,5%.
Căn cứ Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định như sau:
“Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
1. Giá chuyển nhượng
a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
2. Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”
Theo đó, một trong các căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Còn bảng giá đất chỉ làm căn cứ để xác định lệ phí trước bạ.
Thủ tục sang tên Sổ đỏ đất trúng đấu giá
Theo quy định tại Điều 84 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về thủ tục sang tên đất trúng đấu giá. Theo đó, việc sang tên đất trúng đấu giá được thực hiện như sau:
Bước 1: Người trúng đấu giá chuẩn bị một bộ hồ sơ hợp lệ gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, (hiện nay được sử dụng theo mẫu 09/ĐK);
– Bản gốc Sổ đỏ đã cấp cho thửa đất trúng đấu giá.
– Văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án, Cơ quan Thi hành án chịu trách nhiệm thi hành bản án của Tòa án.
Ngoài ra, người trúng đấu giá còn phải chuẩn bị thêm các loại giấy tờ sau:
– Bản sao công chứng hoặc chứng thực Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của người trúng đấu giá (còn thời hạn);
– Bản sao công chứng hoặc chứng thực Sổ hộ khẩu hoặc các loại giấy tờ chứng minh nơi cư trú của người trúng đấu giá
Người trúng đấu giá nộp một bộ hồ sơ hợp lệ đến Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận, xử lý hồ sơ
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu sửa đổi, bổ sung. Nếu hồ sơ hợp lệ thì tiếp nhận và thực hiện các công việc sau đây:
– Trích đo địa chính thửa đất.
– Gửi thông tin về thửa đất đến cơ quan thuế để tính toán thuế, phí theo quy định của pháp luật. Người trúng đấu giá có nghĩa vụ nộp đủ thuế phí trong thời hạn (theo thông báo) đã nhận được từ cơ quan thuế;
– Trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp mới Giấy chứng nhận theo yêu cầu của người trúng đấu giá.
– Tiến hành cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả Giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá.
Bước 3: Nhận kết quả
Người trúng đấu giá nhận kết quả là Sổ đỏ đã được ghi nhận tên của mình.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Thủ tục đấu thấu bị hủy khi nào theo quy định 2022?
- Thủ tục mua bán sang tên xe máy năm 2023
- Mẫu thông báo mời thầu chỉ định thầu mới năm 2023
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Cách tính thuế chuyển nhượng đất đấu giá nhanh chóng năm 2023“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý tư vấn về cách chia thừa kế đất hộ gia đình cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp
Đất đấu giá là khu đất do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và được UBND cấp quận trở lên tổ chức bán dưới hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để gây quỹ nâng cấp cơ sở hạ tầng công cộng hoặc xây dựng các dự án khác của địa phương.
Trong hình thức đấu giá, đất sẽ thông qua UBND cấp quận trở lên để công khai bán cho nhiều người, người trả giá cao nhất sẽ là người được nhận quyền sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau:
Giao đất ở tại đô thị, tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.
Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua.
Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
Sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại – dịch vụ.
Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích (đất 5%) để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Giao đất, cho thuê đất đối với đất được Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của Nhà nước.
Giao đất, cho thuê đất đối với những trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong những trường hợp sau đây thì không đấu giá quyền sử dụng đất:
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.
Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất.
Sử dụng đất xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao hoặc hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp.
Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản.
Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư.
Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức khi chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền.
Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
