Hợp thửa đất thổ cư và đất trồng cây lâu năm như thế nào?

Xin chào Luật sư X. Hiện nay gia đình tôi đang sinh sống và làm việc tại tỉnh Y và có sử dụng hai mảnh đất sát cạnh nhau. Một mảnh đất là đất thổ cư, gia đình tôi đã xây dựng nhà ở và một mảnh đất trồng cây lâu năm, hai mảnh đất này đều đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay di nhu cầu sử dụng nên gia đình tôi muốn gộp hai thửa đất này lại với nhau để được cấp chung một giấy chứng nhận mới thì có được hay không? Và việc hợp thửa đất thổ cư và đất trồng cây lâu năm như thế nào? Đồng thời, có thắc mắc rằng đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không? Mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều thông tin hữu ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất“.

Như vậy, để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư cần có 2 điều kiện: 

Thứ nhất, dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất: Trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người có nhu cầu cần kiểm tra diện tích đất dự định chuyển đổi mục đích sử dụng, cụ thể là đất trồng cây hàng năm có thuộc phạm vi được phép chuyển đổi lên đất thổ cư theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất quy định hay không; 

Thứ hai, làm đơn xin chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư: Sau khi kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện và xác định được diện tích đất trồng cây lâu năm này nằm trong diện được chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư, thì chủ thể có nhu cầu cần làm đơn xin chuyển đổi.

Hợp thửa đất thổ cư và đất trồng cây lâu năm như thế nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 98  Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó”.

Theo quy định trên, về nguyên tắc thì Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất có nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

Bên cạnh đó, căn cứ khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính:

“2.3. Đối tượng thửa đất

a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Theo quy định này để hợp thửa thì các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng với nhau; trường hợp của bạn hai thửa đất khác mục đích sử dụng (một thửa đất ở, một thửa đất nông nghiệp) nên sẽ không được hợp thửa.

Điều kiện hợp thửa đất là gì?

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100, Điều 101 của Luật đất đai

– Các thửa đất phải liền kề nhau: Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”. Theo đó khi hợp hai thửa đất thành một thửa thì thửa đất hình thành sau khi hợp phải được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Mà muốn phần diện tích thửa đất hình thành sau khi hợp thửa được giới hạn bằng ranh giới xác định thì các thửa đất muốn hợp thửa phải liền kề nhau.

– Các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng: Tại thông tư 25/2014/TT-BTNMT: “Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.” Mục đích sử dụng đất trên toàn diện tích thửa đất phải giống nhau. Như vậy, thửa đất hình thành từ việc hợp thửa cũng phải có mục đích sử dụng đất giống nhau trên toàn diện tích thửa đất. Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì phải chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất.

– Điều kiện hợp thửa đất thứ ba: phần diện tích thửa đất sau khi hợp lại không được vượt hạn mức theo quy định. Nếu ngoài hạn mức, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm về đất đai theo quy định.

– Nộp hồ sơ đề nghị hợp thửa đất khi đáp ứng các điều kiện hợp thửa tại cơ quan nhà nước về đăng ký đất đai có thẩm quyền

Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không?

Theo Điều 10 Luật đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, đất thổ cư (còn gọi là đất ở) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.“

Như vậy, căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, được phép chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở nhưng việc chuyển mục đích sử dụng đất này phải được phép của cơ quan có thẩm quyền nơi có đất theo quy định của pháp luật.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất năm 2022
• Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất hết bao nhiêu?

Thông tin liên hệ:

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Hợp thửa đất thổ cư và đất trồng cây lâu năm như thế nào?” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến việc download hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp